Jak sfinansować wykończenie mieszkania kredytem hipotecznym?
Większość Polaków nie korzysta z opcji zakupu mieszkań pod klucz. Od wielu lat największym zainteresowaniem cieszą się lokale mieszkalne w standardzie deweloperskim oraz mieszkania pochodzące z rynku wtórnego. Ich zakup wiąże się z koniecznością przeprowadzenia kompleksowego wykończenia lub remontu. Tego typu działania mogą być sfinansowane ze środków kredytu hipotecznego. Warto przyjrzeć mu się bliżej, określić podstawowe formalności i ustalić koszty całego przedsięwzięcia.
Kredyt hipoteczny to najlepszy sposób na szybki zakup i wykończenie mieszkania dla osób, które nie są w stanie wyłożyć od ręki kilkuset tysięcy złotych gotówki. Jest to pożyczka finansowa której zabezpieczeniem staje się nieruchomość kredytobiorcy. Proces ubiegania się o dofinansowanie ze środków kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością wypełniania wielu formalności. Pamiętajmy iż jest to kredyt celowy. Oznacza to, że bank będzie na bieżąco kontrolował stan nieruchomości oraz poszczególne etapy przeprowadzenia ewentualnego remontu.
Podstawą zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest posiadanie zdolności kredytowej. Procedura jej obliczania jest indywidualną kwestią banku. Jednak najważniejsza będzie w tym wypadku wysokość naszych zarobków, a także suma innych zobowiązań bankowych. Jeśli posiadamy zdolność kredytową, wówczas wypełniamy kolejne formalności. W przypadku ubiegania się o sfinansowanie wykończenia mieszkania musimy wykonać dokładny kosztorys inwestycyjny. Możemy go stworzyć na przykład korzystając ze strony Kalkulatory Budowlane. To prosta w obsłudze aplikacja, która pozwoli nam szybko obliczyć koszty wszystkich prac.
W kosztorysie spisujemy wszystkie etapy przeprowadzonych prac, ich koszt oraz termin realizacji. Pamiętajmy, że im kosztorys będzie bardziej szczegółowy, tym większa będzie szansa otrzymania kredytu. Niektóre banki wymagają, by kosztorys był podpisany przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Podpisy fachowców zwiększają wiarygodność potencjalnego kredytobiorcy. Czasem zdarza się też, że bank wymaga, by kosztorys został wykonany przez uprawnionego kosztorysanta. Jednak owe sytuacje należą do rzadkości i dotyczą jedynie większych inwestycji.
Kredyt hipoteczny jest kredytem celowym. Oznacza to, że możemy objąć nim jedynie jasno określone materiały budowlane i elementy wyposażenia. Uzyskanie tego rodzaju dotacji będzie też dość czasochłonne i skomplikowane. Konieczność przedłożenia wielu dokumentów może działać na inwestora odstraszająco. Pewną niedogodnością jest też czas udzielenia kredytu hipotecznego. W niektórych przypadkach trzeba czekać nawet kilka miesięcy na otrzymanie pierwszej transzy.
Z kolei kredyt gotówkowy to znacznie prostsze rozwiązanie. Otrzymanie tego rodzaju kredytu nie wiąże się z koniecznością wypełnienia oraz przedłożenia tak dużej ilości dokumentów. Dodatkową zaletą jest szybkość wypłacenia pieniędzy, która w wielu bankach wynosi zaledwie kilka dni. Musimy jednak pamiętać, że kredyt hipoteczny jest rozwiązaniem znacznie tańszym. Jego oprocentowanie może być nawet kilkukrotnie niższe niż w przypadku kredytów gotówkowych. Bank posiada zabezpieczenie w postaci hipoteki, a dzięki temu może pozwolić sobie na wydłużenie spłaty zobowiązania. Preferencyjne oprocentowanie (w porównaniu z kredytami gotówkowymi) sprawia, że kredyt hipoteczny jest najczęstszą formą dofinansowania zakupu, remontu i wykończenia mieszkań.
Pamiętajmy, że kredyt hipoteczny może być udzielony jedynie na wybrane elementy wyposażenia mieszkania. W kosztorysie możemy wpisać wszystkie materiały budowlane, sanitariaty i elementy wyposażenia, które będą na stałe związane z mieszkaniem. Niektóre banki sfinansują zatem także meble pod zabudowę, koszt zakupu i montażu szaf wnękowych oraz sprzętów AGD pod zabudowę - te koszty możemy obliczyć dodatkowo w tym miejscu. Z owych środków możemy także opłacić wynajęcie fachowców, jednak rozliczenia muszą być precyzyjnie udokumentowane w postaci faktur. Ze środków kredytu hipotecznego nie sfinansujemy żadnych elementów wyposażenia, które stanowią mienie ruchome i nie są stale zintegrowane z mieszkaniem. Tego typu produkty trzeba będzie zakupić ze środków własnych lub z kredytu gotówkowego.
Od stycznia 2014 roku bank może udzielić kredytów o maksymalnej wysokości 95 proc. wartości nieruchomości. Jednak wiele banków udziela kredytu na zakup, a jednocześnie na wykończenie mieszkania. Dzieje się tak dlatego, bowiem podczas określenia zabezpieczenia bankowego uwzględnia się wartość nieruchomości po zakończeniu prac remontowych lub budowlanych. Dla przykładu, kupujemy mieszkanie o wartości 500 tys. zł. Na remont potrzebujemy dodatkowych 50 tys. zł. Jeśli pracownik banku oszacuje, że wartość nieruchomości podniesie się adekwatnie z kosztem remontu, wówczas możemy otrzymać 522.5 tys. zł.
Musimy jednak pamiętać, że wartość nieruchomości nie musi podnieść się wraz z wysokością środków, które włożymy na jej wykończenie bądź remont. Jeśli bank stwierdzi, że wartość docelowa nieruchomości podniesie się o 30 tys. zł wówczas otrzymamy maksymalnie 503.5 tys. zł. Analitycy szacują, że od 2015 roku maksymalna wysokość kredytu będzie już wynosiła 90 proc. wartości nieruchomości. Pozostałe wydatki trzeba będzie pokryć ze środków własnych.
Najprościej byłoby sfinansować cały remont lub wykończenie mieszkania ze środków własnych. Niestety nie każdy inwestor ma taką możliwość. Skorzystanie z kredytu hipotecznego podniesie nasze wydatki o oprocentowanie kredytowe. Pamiętajmy, że składa się ono z wartości zmiennej oraz wartości stałej. Wartość zmienna to stopa procentowa, która jest aktualizowana przez banki raz na trzy miesiące. Z kolei część stała to marża narzucona przez bank. Jej wysokość jest niezmienna przez wszystkie lata spłaty zobowiązania (chyba, że zapisy umowy kredytowej zostaną sformułowane w nietypowy sposób).
Całość naszego oprocentowania może mieć postać nominalną. Jest to kwota, którą widzimy w reklamach telewizyjnych i na bilbordach bankowych. W rzeczywistości wartość nominalna nie oznacza jeszcze wartości rzeczywistej. Do deklarowanej wartości nominalnej (np. 8 proc. w skali roku) należy jeszcze doliczyć dodatkowe prowizje bankowe, opłaty manipulacyjne itp. W rzeczywistości realna wysokość oprocentowania kredytu często wynosi ok. 10 -12 proc. Powyższe wyliczenia możemy zaprezentować na przykładzie. Załóżmy, że bierzemy kredyt na wykończenie mieszkania. Jego wartość wynosi 50 tys. zł, z kolei okres spłaty to 3 lata. Przez ten czas spłacimy ok. 12 tys. zł wartości nominalnej. Z kolei realna kwota, którą dopłacimy do naszego remontu (z opłatami bankowymi) wyniesie 15 - 18 tys. zł. Będzie to rzeczywista wartość o którą podniesie się całkowity koszt remontu naszego mieszkania.
Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji inwestora. Często zdobycie kredytu hipotecznego jest jedyną drogą do szybkiego wykończenia mieszkania. Z pewnością będzie ono dla nas bardziej opłacalne niż wysoko oprocentowane kredyty gotówkowe czy pożyczki celowe. Pamiętajmy, że kredyt hipoteczny jest najatrakcyjniejszy pod względem długości okresu spłaty oraz wysokości rat.
Kredyt na wykończenie mieszkania możemy też połączyć z kredytem na jego zakup. Będzie to dla nas bardziej opłacalne niż kupienie mieszkania na kredyt i wykończenie go ze środków własnych. Środki własne przeznaczone na remont lepiej będzie przeznaczyć na wkład własny. Pamiętajmy, że kredyt na wykończenie mieszkania zwiększy docelową wartość nieruchomości, a tym samym podwyższy zabezpieczenie bankowe. W ten sposób dodatkowo zwiększymy nasz wkład własny, a dzięki temu będziemy w stanie wynegocjować lepsze warunki z bankiem. Takie działania mogą wpłynąć na odczuwalne zmniejszenie naszych sumarycznych wydatków związanych z zakupem i wykończeniem nieruchomości.
