Jak się zabezpieczyć podpisując umowę przedwstępną?

Jej prawidłowe sporządzenie jest bardzo ważne dla obu stron i warunkuje powodzenie transakcji. Dlatego istotne jest, by wiedzieć jakie zapisy koniecznie powinna zawierać. Umowę przedwstępną podpisujemy w sytuacji, gdy zawarcie transakcji kupna/sprzedaży nie jest możliwe od razu. Najczęściej chodzi o zapewnienie finansowania, czyli uzyskanie kredytu mieszkaniowego, choć powody do podpisania umowy przedwstępnej może mieć też oczywiście sprzedający - np. oczekiwanie na wyprowadzkę najemców, którzy mają jeszcze prawo być w nieruchomości.

Umowa przedwstępna stanowi zabezpieczenie, że do właściwej transakcji rzeczywiście dojdzie. Jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się w niej do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego). Umowa przedwstępna powinna więc określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tej ostatecznej.

Od tego czy takie postanowienia się znajdą, zależy ważność umowy przedwstępnej. Tak więc w oczywisty sposób w przypadku sprzedaży nieruchomości musi zawierać sprecyzowanie o jaką nieruchomość chodzi oraz określenie ceny. Zgodnie z Kodeksem cywilnym powinna też określać termin, w którym zostanie zawarta umowa ostateczna.

Często formą zabezpieczenia interesów sprzedającego, niejako "gwarancją", że do transakcji rzeczywiście dojdzie jest pobieranie pewnej kwoty pieniędzy, niewielkiej części całej ceny mieszkania. Najczęściej określa się taką wpłatę jako zaliczka. Nie każdy jednak wie, że użycie odpowiednich sformułowań wiąże się z zupełnie innym postępowaniem, w sytuacji gdy sprzedający nie wywiąże się z umowy. Z punktu widzenia kupującego lepiej jest posługiwać się terminem zadatek.

Zaliczka to pojęcie nie uregulowane w przepisach prawa cywilnego. Oznacza ona po prostu tyle, że jedna ze stron wpłaca drugiej część całej sumy transakcji. Jeśli do umowy właściwej (przyrzeczonej) nie dojdzie, strona, która otrzymała zaliczkę, ma ją zwrócić.

Inaczej ma się rzecz z zadatkiem. Jego funkcjonowanie jest określone prawnie. Zadatek to pewna kwota pieniędzy, która nie tylko "potwierdza" chęć zawarcia właściwej transakcji, ale też pełni funkcję odszkodowawczą. Jeśli do sprzedaży mieszkania nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający ma prawo zachować zadatek. Nie musi go zwracać. Jeśli jednak to sprzedający zawinił i on ponosi odpowiedzialność za niezrealizowanie transakcji, ma obowiązek nie tylko zwrócić zadatek kupującemu, ale również wpłacić mu jego równowartość. Tak więc kupujący dostaje niejako dwa zadatki.

Stąd w umowie przedwstępnej trzeba koniecznie użyć określenia zadatek, chyba, że nie jesteśmy wcale pewni tego, że mieszkanie rzeczywiście chcemy kupić. W takiej sytuacji można pozostać przy zaliczce.

Odnośnie zadatku należy jeszcze dodać, że w sytuacji gdy za niezrealizowanie transakcji winę ponoszą obie strony albo żadna ze stron, zadatek wraca do właściciela. Kodeks cywilny określa też, że kwota pieniędzy, która jest zadatkiem powinna być wręczona w momencie zawierania umowy, chyba że strony postanowią inaczej i to postanowienie zostanie zapisane. Jeśli transakcja dojdzie do skutku, wtedy zadatek jest odliczany od całości kwoty, za którą mieszkanie zostaje sprzedane.

Choć wysokość zadatku nie jest nigdzie prawnie określona i strony mogą ustalić ją na dowolną kwotę, nie powinna być to kwota zbyt wysoka. Gdy sięga ceny zakupu całej nieruchomości, może być uznana za próbę obejścia prawa, celem zapłaty niższego podatku. Gdy zadatek jest rażąco wysoki sąd może też uznać zatrzymanie go lub żądanie zwrotu w podwójnej wysokości za nadużycie prawa.

Uregulowania Kodeksu cywilnego w sprawie zadatku są obowiązujące, jeśli strony umowy nie zdecydują inaczej i nie wprowadzą swoich zapisów. Jeśli nie określą też w jakiej formule następuje wpłata części pieniędzy (czy jest to zaliczka czy zadatek), ustawowo kwota ta zostanie uznana za zadatek.

Ważny jest też sposób zawarcia umowy przedwstępnej. Możliwe są dwa rozwiązania - albo zwykła umowa cywilno -prawna, albo umowa w formie aktu notarialnego. To drugie rozwiązanie jest zdecydowanie "mocniejsze", ma większą moc wiążącą. Jeśli np. kupujący nie wywiąże się z umowy podpisanej w formie cywilno - prawnej, jedyna sankcja to utrata zadatku.

Jeśli jednak umowa została podpisana w formie notarialnej, druga strona ma prawo iść do sądu. Kupujący, któremu deweloper nie sprzedał mieszkania, może na drodze sądowej domagać się nawet ukończenia budowy - o ile dysponuje umową przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Z drugiej strony akt notarialny wiąże się też z pewnym zagrożeniem. Jeśli kupujący chce nabyć mieszkanie na kredyt, a przeliczy się ze swoją zdolnością kredytową i "zawali" umowę, strona sprzedająca może iść z nim do sądu.

Marcin Moneta