Jak sprzedać mieszkanie, na które mam kredyt? Musisz spełnić te warunki

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym jest możliwa. Kredyt hipoteczny nie stanowi przeszkody prawnej w sprzedaży nieruchomości, ponieważ właściciel zachowuje prawo do dysponowania nią.

Taką sprzedaż musimy jednak przeprowadzić zgodnie z obowiązującymi przepisami i zadbać o spełnienie określonych formalności. W Polsce sprzedaż mieszkań z kredytem hipotecznym to dość powszechna praktyka, ale wymaga dobrej organizacji.

Zanim przystąpisz do sprzedaży nieruchomości, dokładnie przeanalizuj warunki kredytu hipotecznego. Skontaktuj się z bankiem i sprawdź, ile wynosi aktualne zadłużenie oraz czy istnieją dodatkowe koszty związane z wcześniejszą spłatą kredytu. Banki często naliczają opłaty za przedterminową spłatę kredytu, zwłaszcza, gdy kredyt został zaciągnięty stosunkowo niedawno. Zwróć również uwagę na wszelkie prowizje oraz formalności związane z wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej.

1. Uzyskanie zaświadczenia o zadłużeniu

Uzyskaj z banku zaświadczenia o aktualnym stanie zadłużenia oraz promesy wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po spłacie kredytu. Te dokumenty są kluczowe, ponieważ będą wymagane podczas transakcji sprzedaży. Zaświadczenie o wysokości zadłużenia pozwala również na precyzyjne ustalenie kwoty, którą należy spłacić bankowi, aby zlikwidować hipotekę.

2. Znalezienie kupca

Sprzedaż mieszkania można przeprowadzić na własną rękę lub przy pomocy agencji nieruchomości. Samodzielna sprzedaż wymaga wystawienia ogłoszeń na portalach internetowych, a także aktywnego poszukiwania potencjalnych kupców. Zatrudnienie agencji może ułatwić proces, zwłaszcza jeśli nie masz doświadczenia w sprzedaży nieruchomości, jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami w postaci prowizji. Bez względu na sposób sprzedaży, kupca trzeba poinformować o istniejącym kredycie hipotecznym, który będzie musiał zostać spłacony z uzyskanej ceny sprzedaży.

4. Podpisanie umowy przedwstępnej

Kiedy znajdziesz nabywcę, warto podpisać umowę przedwstępną, w której obie strony zobowiązują się do przeprowadzenia transakcji w ustalonym terminie. Umowa przedwstępna może być spisana w formie aktu notarialnego, mającego na celu zwiększenie bezpieczeństwa transakcji. Notariusz zadba o odpowiednie zapisy, które chronią obie strony. Na tym etapie warto również ustalić, jakie kwoty będą przekazane bankowi na spłatę kredytu oraz jakie kwoty zostaną przekazane sprzedającemu.

5. Spłata kredytu hipotecznego

Kiedy kupujący wpłaci zadatek lub zaliczkę na poczet zakupu mieszkania, możesz przystąpić do spłaty kredytu hipotecznego. Najczęściej zaliczka jest przeznaczana na spłatę zadłużenia wobec banku. Po otrzymaniu środków, bank wydaje dokument potwierdzający spłatę kredytu oraz promesę wykreślenia hipoteki. Ważne jest, aby dopilnować, że bank wystawi odpowiednie zaświadczenie, które pozwoli na bezproblemowe przeprowadzenie dalszych formalności.

6. Podpisanie umowy przyrzeczonej

Umowa sprzedaży musi być zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W dniu jej podpisania, kupujący staje się właścicielem mieszkania, a sprzedający otrzymuje pozostałą część środków, jeśli kredyt został już spłacony. Notariusz, po zawarciu umowy, przesyła wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej do właściwego sądu rejonowego. W ten sposób kończy się proces sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym.

Jeśli kredyt na mieszkanie został zaciągnięty przez kilka osób, np. współmałżonków, konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współkredytobiorców na sprzedaż nieruchomości. Każdy z nich musi zgodzić się na wcześniejszą spłatę kredytu i złożyć odpowiednie oświadczenie, co może wydłużyć czas trwania transakcji.

Należy również pamiętać, że w przypadku sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką, środki uzyskane ze sprzedaży są w pierwszej kolejności przeznaczane na spłatę pozostałego zadłużenia wobec banku. Kiedy wartość mieszkania znacznie spadła lub całkowity koszt spłaty kredytu jest bardzo wysoki, uzyskana cena sprzedaży może nie wystarczyć na pokrycie całego zobowiązania wobec banku.

Przed przystąpieniem do sprzedaży mieszkania, warto dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości. W księdze wieczystej nie powinno być żadnych dodatkowych obciążeń, takich jak inne hipoteki, zastawy czy prawa dożywocia. Sprawdzając stan prawny mieszkania, unikniesz problemów podczas finalizacji transakcji i dasz kupującemu pewność, że nabywa nieruchomość bez ukrytych zobowiązań.

Wiele banków może naliczyć prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, zwłaszcza w przypadku, gdy kredyt został zaciągnięty 3 lata wcześniej. Koszty te mogą wynosić od 1% do 3% pozostałej kwoty kredytu. Warunkiem jest, że prowizja nie będzie wyższa niż suma odsetek, które byłyby naliczone w ciągu roku od momentu spłaty. Warto sprawdzić umowę kredytową lub skontaktować się z bankiem, aby dowiedzieć się, czy takie koszty będą naliczane. Istnieją jednak również inne opłaty:

• koszty notarialne: sprzedaż nieruchomości wymaga sporządzenia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, co wiąże się z kosztami. Opłaty notarialne są zależne od wartości sprzedawanego mieszkania i mogą wynosić od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Dodatkowo notariusz pobiera opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej, zazwyczaj około 200 zł, oraz za wykreślenie hipoteki (zwykle 100 zł);
  
  
• koszty pośrednika nieruchomości: jeśli sprzedajesz mieszkanie za pośrednictwem agencji nieruchomości, musisz uwzględnić prowizję, która zwykle wynosi od 2% do 5% wartości nieruchomości. Koszt ten może być wyższy, jeśli zdecydujesz się na pełen pakiet usług (np. przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, organizację sesji zdjęciowej);
  
  
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): w sytuacji, w której sprzedaż mieszkania jest związana z przeniesieniem długów lub zobowiązań, może zaistnieć obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Zazwyczaj dotyczy to sytuacji, gdy kupujący przejmuje kredyt hipoteczny od sprzedającego. Stawka tego podatku wynosi 2% od wartości przejmowanego długu.

Decydując się na sprzedaż mieszkania lub innej nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, będziesz zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego. Stawka tego podatku wynosi 19% i jest obliczana na podstawie różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży nieruchomości. Ulga mieszkaniowa umożliwia całkowite zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości.

Aby skorzystać z tej ulgi, wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży należy przeznaczyć na cele mieszkaniowe, takie jak zakup nowej nieruchomości, budowa domu lub remont.

Przeczytaj również:

Sprzedali mieszkania, by otrzymać wyższą rentę. Opłaca się? Tyle dostają

Kredyt na start nie poprawi sytuacji mieszkaniowej. Są nowe, dużo odważniejsze propozycje

Kredyt ze stałą, ale umiarkowaną stopą na 20 lat? Wiceprezes ZBP wskazała warunki