Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Czasami zdarzają się sytuacje, że nie jesteśmy w stanie spłacić hipoteki lub po prostu chcemy zakupić inną nieruchomość. W takim przypadku jedyną możliwością może okazać się sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką. Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem?
W przypadku zakupu mieszkania na kredyt jego właścicielem nie jest bank, ale kredytobiorca, który może dowolnie nim dysponować. W związku z tym, mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym może zostać jak najbardziej sprzedane i nie jest do tego wymagana zgoda banku.
Niemniej jednak sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym wiąże się z wieloma formalnościami, w tym również koniecznością uzyskania kilku zaświadczeń z banku, dlatego też o transakcji sprzedaży mieszkania na kredyt należy poinformować bank odpowiednio wcześnie.
Aby sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką, trzeba dopełnić szereg formalności. W pierwszej kolejności należy poinformować bank o planowanej sprzedaży i pobrać z banku zaświadczenie o zgodzie na jednorazową spłatę kredytu wraz z wysokością zadłużenia oraz odsetkami. Na dokumencie widnieć będzie także numer kredytu oraz rachunku bankowego, na który kupujący powinien wpłacić pieniądze.
Zaświadczenie to będzie szczególnie potrzebne, w przypadku gdy kupujący stara się o kredyt hipoteczny. Wówczas będzie ono podstawą do podpisania umowy przedwstępnej o sprzedaży nieruchomości.
Na tym etapie bank powinien również poinformować sprzedającego o ewentualnej dodatkowej opłacie za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Taka opłata może maksymalnie wynieść 3 proc. prowizji.
Do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką potrzebna będzie także promesa, czyli dokument, w którym bank zobowiązuje się, że po spłacie kredytu wyda zgodę na wykreślenie zobowiązania z hipoteki. Promesa jest dodatkowo gwarancją dla kupującego, ponieważ daje mu informacje, że po spłacie pozostałej kwoty kredytu, bank nie będzie miał praw do nieruchomości, natomiast wpis o zadłużeniu zostanie wykreślony z księgi wieczystej. Warto jednocześnie pamiętać, że promesa ważna jest 30 dni od dnia jej wydania.
Pozostałe dokumenty, które będą niezbędne do sprzedaży mieszkania z hipoteką, to:
● numer księgi wieczystej,
● tytuł prawny nabycia nieruchomości,
● zaświadczenie potwierdzające brak osób zameldowanych w mieszkaniu,
● zaświadczenie o braku zaległości w opłatach, które można uzyskać ze spółdzielni oraz od dostawców mediów.
Po uzyskaniu wszystkich w/w dokumentów i ewentualnym podpisaniu umowy przedwstępnej przychodzi moment zawarcia faktycznej umowy, czyli aktu notarialnego. Wówczas notariusz wystąpi do sądu o wprowadzenie zmian w księgach wieczystych. Po podpisaniu aktu notarialnego i aktu przeniesienia własności zgodnie z umową, część środków finansowych zostanie przekazana bankowi, a pozostała część wpłynie na konto sprzedającego.
Po dokonaniu transakcji sprzedający musi wystąpić do banku o pisemne zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia, a następnie złożyć wniosek do sądu rejonowego działu ksiąg wieczystych o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2 proc. wartości nieruchomości. Obowiązek zapłaty podatku leży natomiast po stronie kupującego, a nie sprzedającego.
Warto również pamiętać, że sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat podatkowych od momentu jego zakupu będzie skutkować koniecznością zapłaty 19-proc. podatku dochodowego. Podstawą opodatkowania jest w takim przypadku różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu. Podatku nie trzeba zapłacić, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na kredyt zostaną przeznaczone na własny cel mieszkaniowy.
W momencie gdy nieruchomość zostaje sprzedana, firma ubezpieczeniowa decyduje, czy ubezpieczenie zostanie przepisane na nowego właściciela, czy też umowa ma zostać rozwiązana. W przypadku gdy ubezpieczyciel zdecyduje o rozwiązaniu umowy, właściciel otrzymuje zwrot niewykorzystanej składki.
Poniżej przedstawiamy krótkie podsumowanie procedury sprzedaży mieszkania z kredytem:
- Wystaw mieszkanie na sprzedaż i znajdź kupca,
- Udaj się do banku i uzyskaj zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia wraz z promesą,
- Podpisz umowę przedwstępną z kupującym, jeśli on również stara się o kredyt hipoteczny lub od razu podpisz akt notarialny, jeżeli kupujący samodzielnie pokrywa koszt zakupu mieszkania,
- Poczekaj, aż pieniądze trafią do banku oraz na twoje konto,
- Po potwierdzeniu transakcji uzyskaj z banku dokument potwierdzający zwolnienie z hipoteki,
- Złóż do sądu rejonowego do działu ksiąg wieczystych wniosek o wykreślenie z hipoteki.
WG
