Jak uratować nielegalne budynki?

Realizacja niemal wszystkich obiektów budowlanych wymaga uzyskania pozwolenia na budowę albo dokonania specjalnego zgłoszenia. Niedopełnienie tych obowiązków może skutkować stwierdzeniem samowoli budowlanej i, w kolejnym kroku, nakazem rozbiórki. Do tej pory przepisy związane z samowolami budowlanymi były nieostre i nieprecyzyjne. Właśnie dlatego zdecydowano się na zupełnie nową regulację. Uchwalony akt ma upraszczać pewne istniejące procedury oraz uzależniać je od woli inwestora. Nowelizacja ustawy Prawo budowlane weszła w życie 19 września 2020 r.

Dotychczasowa ustawa Prawo budowlane przewidywała dwa tryby postępowań związanych z samowolą budowlaną. Obie wersje wyglądają dość podobnie. W zasadzie różnią się od siebie wyłącznie wysokością opłaty legalizacyjnej oraz liczbą składanych dokumentów. To bardzo mylące dla stron. Niejedna osoba gubi się w formalnościach i finalnie nie uzyskuje pozytywnego dla siebie rozstrzygnięcia. Te problemy zauważył ustawodawca i postanowił zmodyfikować całą procedurę. Obie dotychczasowe formy postępowania mają zostać połączone i ujednolicone. Nowe brzmienie przepisów wprowadza czytelną chronologię w zakresie kolejnych kroków podejmowanych przez organy nadzoru budowlanego w stosunku do inwestorów.

Najważniejszą zmianą w obowiązujących przepisach jest ograniczenie badania zgodności obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Do tej pory zgodność tę badały tak naprawdę dwa organy - organ samorządu terytorialnego, który wydał plan miejscowy oraz organ nadzoru budowlanego. Stwierdzono jednak, że tak dogłębna analiza jest przesadna. Wystarczy zatem, że na temat zgodności inwestycji z planem miejscowym wypowie się jedynie organ, który taki plan wydał, czyli właściwy organ samorządu terytorialnego. W nowej formule ocena zgodności jest dokonywana dopiero po podjęciu przez inwestora działań zmierzających do zalegalizowania samowoli budowlanej - wskazuje Bartosz Antos.

Istotną zmianą jest również przerzucenie decyzyjności na inwestora. Do tej pory organ nadzoru budowlanego przeprowadzał procedurę legalizacyjną niezależnie od woli inwestora. Najczęściej to postępowanie kończyło się natomiast nakazem rozbiórki. Teraz schemat postępowania będzie nieco inny. Najpierw organ nadzoru budowlanego wyda postanowienie o wstrzymaniu budowy bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu od tego zgłoszenia. W swoim orzeczeniu będzie mógł dodatkowo nakazać użycie środków zabezpieczających, w tym między innymi nakaz usunięcia stanu zagrożenia. Następnie inwestor zostanie poinformowany o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej.

W ciągu 30 dni od otrzymania wydanego postanowienia inwestor, właściciel albo zarządca obiektu budowlanego będzie mógł złożyć stosowny wniosek o legalizację realizowanego obiektu. Organ nadzoru budowlanego wyda nakaz rozbiórki dopiero wtedy, gdy wniosek nie zostanie złożony albo strona wycofa go w czasie trwania procedury legalizacyjnej. Z kolei sama procedura legalizacyjna rozpocznie się wydaniem postanowienia, w którym organ nałoży obowiązek przedłożenia stosownych dokumentów. Ta dokumentacja będzie w dużej mierze tożsama z dokumentacją, jaką należy złożyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Dodatkowo konieczne będzie przedłożenie zaświadczenia burmistrza, wójta albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.