Jak usprawniać budownictwo?

- Czy Polska może i powinna mieć narodowy program mieszkaniowy - czy jest on nam potrzebny i dlaczego? Jakie są możliwości w tym zakresie w kontekście aktualnej sytuacji gospodarczej, a jak powinien wyglądać docelowy model, niezależny od obecnych zawirowań na rynkach finansowych? Wreszcie - czy widzi Pan szansę zbudowania takiego planu, który będzie realizowany "ponad podziałami", niezależnie od bieżącej koniunktury politycznej?

- Wydaje się, że w aktualnej sytuacji w gospodarce, ale także i w budownictwie mieszkaniowym, duży, jednolity, narodowy program budownictwa mieszkaniowego nie jest wskazany. Angażowałby on bowiem ograniczone, zgodnie z możliwościami budżetu, środki publiczne, których skutkiem byłaby wyłącznie podaż standardowych co do jakości i parametrów nowych, bądź modernizowanych, lokali mieszkalnych. W takiej sytuacji trudno jest już na starcie wyobrazić sobie sukces finalnego produktu. W gospodarce rynkowej efektywność każdego programu o charakterze gospodarczym zależy od stopnia zróżnicowania oferty kierowanej na rynek w możliwie szybki sposób, ale także od jej elastyczności, tzn. umiejętności takiego dostosowywania się do potrzeb rynku, aby w przyszłości oferta mieszkaniowa mogła ulec zmianom bez nadmiernych, dodatkowych kosztów.

Ze względu na te istotne uwarunkowania, lepsze byłyby programy segmentowe, działające na różne rynki mieszkaniowe, związane z różną sytuacją dochodową i oczekiwaniami poszczególnych grup społecznych. Docelowy model takiego segmentowego oddziaływania na polski rynek mieszkaniowy powinien polegać na monitorowaniu sytuacji i ustalaniu nisz społecznych, dla których wymagane jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w pierwszej kolejności, a następnie konstruowaniu programów mieszkaniowych cechujących się sterowalnością - postrzeganą zarówno pod względem gospodarczym, jak też społecznym - powodującą sprawne tworzenie nowych zasobów. Przykładem funkcjonującego i rozwijającego się już teraz takiego programu może być program budownictwa socjalnego, który stymuluje możliwości tworzenia zasobu socjalnego i komunalnego przez gminy. Chociaż jego efektywność zależy, oczywiście, od wielkości dostępnych środków publicznych, jesteśmy przekonani, że oczekiwania samorządów gminnych, a przede wszystkim osób, którym lokale socjalne przysługują, będą dzięki niemu w realnie krótkim okresie - sądzę, że w ciągu 6 do 10 lat - zrealizowane.

Aktualna sytuacja gospodarcza, dająca z perspektywy ostatnich trzech lat wszystkim zainteresowanym pewną naukę, w jaki sposób nie można tworzyć powszechnego popytu na lokale mieszkalne powoduje, że obecnie szuka się takich związków kapitału publicznego, kapitału prywatnego i osobistej aktywności obywateli, aby razem stanowiły one gwarancję prawidłowego funkcjonowania modelu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Modelu opartego na wzajemnej dobrej relacji popytu i podaży w różnych segmentach rynku mieszkaniowego, a nie - tak jak bywało w przeszłości - albo nadmiernego popytu, albo nadmiernie rozbudzonej podaży.

- Przypomnijmy, jaki jest obecnie poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Polsce, a jakie są oczekiwania? Co powinno się już zrobić w tym zakresie i co jest rzeczywiście możliwe?

- Liczba około 350 lokali mieszkalnych na 1000 mieszkańców wydaje się wystarczająco obiektywnym wskaźnikiem pokazującym, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w Polsce jest jeszcze odległe od oczekiwanego społecznie poziomu. Z drugiej strony mamy do czynienia z innymi wskaźnikami, opierającymi się na badaniach Głównego Urzędu Statystycznego, pokazującymi, jakie jest zapotrzebowanie na lokale mieszkalne w świetle rezydowania w jednym mieszkaniu kilku gospodarstw domowych. Patrząc na te dane w sposób uproszczony i przyjmując, że część z tych gospodarstw nie ma zamiaru zaspokajać swoich potrzeb mieszkaniowych poza dotychczasowym miejscem przebywania, można przyjąć, że odczuwany w Polsce brak mieszkań w wymiarze, który powinien być zaspokojony możliwie szybko, wynosi około 700-800 tysięcy lokali.

Natomiast tzw. docelowy brak, czyli zapotrzebowanie, które powinno objąć również wymianę tej części zasobów mieszkaniowych, która z różnych względów nie nadaje się, bądź już wkrótce nie będzie nadawać się do zasiedlenia, szacowany jest na liczbę od 1,5 do 1,8 miliona lokali mieszkalnych. Mamy również opracowania pokazujące, że należałoby możliwie szybko zaspokoić potrzeby około 250 tysięcy młodych małżeństw, które nie są objęte dedykowanym głównie dla nich programem "Rodzina na Swoim". Problemem w tym wypadku jest zauważalna grupa rodzin, która w trwały sposób będzie uzależniona od lokalnej polityki mieszkaniowej samorządu gminy. Co się powinno zrobić w tym zakresie? Przede wszystkim należy wyraźnie określić możliwości, jakie daje powiązanie aktywności osobistej polskich obywateli ze środkami publicznymi i zasobami finansowymi będącymi w obrocie na rynku mieszkaniowym, pochodzącymi ze źródeł prywatnych - chociażby banków lub niektórych inwestorów mieszkaniowych. Ważnym jest również określenie, jak duża grupa społeczna jest w stanie opłacać pełne koszty utrzymania zasobów mieszkaniowych. Całkiem realna jest taka sytuacja, a obserwacje rynku to potwierdzają, że dla pewnej liczby gospodarstw domowych relacje popytu i podaży lokali mieszkalnych nie muszą być tak silnie uzależnione od ogólnej sytuacji gospodarczej, czy też podlegać zawirowaniom obserwowanym w danym momencie na rynku mieszkaniowym. Liczba oddanych do użytku około 166 tysięcy lokali mieszkalnych w roku 2008 oraz około 160 tysięcy oczekiwanych w roku 2009, pozwala, pomimo spadku liczby rozpoczynanych inwestycji, inaczej patrzeć na polski rynek mieszkaniowy niż było to jeszcze na przełomie wieków.

- Na czym ma i może polegać elastyczność zasobów mieszkaniowych?

- Przede wszystkim należy sobie wyjaśnić, czym jest pojęcie elastyczności na użytek terminologii związanej z gospodarką zasobami mieszkaniowymi oraz tworzeniem nowych zasobów. Wyraźnie należy bowiem powiedzieć, że elastyczność możemy określać pod kątem szeregu kategorii: źródeł finansowania budowy zasobów mieszkaniowych, źródeł finansowych w zakresie utrzymania zasobów mieszkaniowych, ale również elastyczności wynikającej z możliwości alokacji kapitału zaangażowanego przez osoby prywatne w budowę lokali mieszkalnych. Oczywiście, ta ostatnia cecha elastyczności nie musi dotyczyć wyłącznie osób prywatnych - równie dobrze mogą to być inne podmioty, na przykład gminy. Elastyczność to także możliwie szybka wymiana użytkowników lokali, wymuszona realnymi kosztami utrzymania zasobów mieszkaniowych i odpowiednią polityką opłat. Taka elastyczność wyraża się przenoszeniem pewnych grup ludności z zasobów o niskim standardzie do zasobów o standardzie wysokim i jednocześnie dostosowywaniem tych pierwszych do potrzeb mieszkaniowych osób, które dopiero zaczynają funkcjonować na rynku mieszkaniowym. Elastyczność to także technologia i organizacja rynku mieszkaniowego. Przykładem może być powodowanie, tam gdzie jest to możliwe, zamiany użytkowania lokalu mieszkalnego o niewystarczającej powierzchni na użytkowanie lokalu większego, poprzez połączenie kilku mniejszych w jeden. Taka operacja powoduje, że traktujemy zasoby mieszkaniowe jako elastyczne w zakresie zaspokajania potrzeb konkretnych grup ludności, nawet przy rezygnacji z tworzenia nowego zasobu. Elastyczność, co przede wszystkim chciałbym podkreślić, to wymienność cech szczególnych, czyli wartości mieszkań, cech technologicznych, a w skrajnych przypadkach, także położenia.

- Jaki jest zakres i możliwość udziału rządu w kształtowaniu i rozwoju rynku finansowania nieruchomości w Polsce? W jakim stopniu rząd jest zainteresowany tym obszarem? Jak działa branża deweloperska i budowlana? Które grupy społeczne stać obecnie na zakup mieszkań? Na jakie wsparcie mogą liczyć osoby o niskich dochodach?

- Prawdą jest, że w ostatnim okresie nie następuje istotne zwiększenie środków publicznych kierowanych w stronę obszaru mieszkaniowego. Niemniej obywatele nadal mogą liczyć na zwrot niektórych wydatków poniesionych na budowę domów czy też na remonty lokali mieszkalnych, których kwota w skali roku pochłania z budżetu państwa około jednego miliarda złotych. Mamy dodatki mieszkaniowe, dzięki którym stan techniczny nieruchomości z lokalami zajętymi przez osoby niemogące sobie poradzić z ciężarem regularnego opłacania czynszu, nie ulega degradacji. Kwota tych dodatków w roku 2008 wyniosła przeszło 800 milionów złotych. Innym rodzajem udziału państwa w kształtowaniu rynku nieruchomości w Polsce jest realizacja programu "Rodzina na Swoim", gdzie stosunkowo niewielką kwotą - w tej chwili jest to wielkość około 250 milionów złotych - wylewarowano wartość inwestycji mieszkaniowych na kwotę przekraczającą 7 miliardów złotych. Natomiast ze szczególnym zainteresowaniem obserwowane jest przez nas zjawisko wykluczania niektórych grup społecznych z grona potencjalnych nabywców nieruchomości, chociaż teoretycznie mogłyby one wejść w ich posiadanie poprzez transakcje dokonywane na rynku pierwotnym, bądź wtórnym. Należy się temu przyglądać z dużym zainteresowaniem i troską, gdyż moim zdaniem osoby o średnich dochodach powinny mieć możliwość korzystania z najmu lokali mieszkalnych, z horyzontem czasowym dojścia do prawa własności w przypadku zmiany ich sytuacji dochodowej na znacznie bardziej korzystną.

- Jak Pan Minister ocenia perspektywy rozwoju dotychczas stosowanych instrumentów wspierania budownictwa mieszkaniowego? Jak będzie wyglądać dalszy los takich programów jak "Rodzina na Swoim", Towarzystwa Budownictwa Społecznego czy inne formy budownictwa społecznego?

- Mówiąc o perspektywach rozwoju instrumentów wspierania budownictwa mieszkaniowego, odnoszę się przede wszystkim do programu "Rodzina na Swoim", programu budownictwa społecznego realizowanego głównie przez TBS-y, ale także do budownictwa komunalnego i socjalnego.

Perspektywy programu "Rodzina na Swoim" to - głównie na podstawie sygnałów otrzymywanych z rynku - antycypowanie takich zjawisk, które deprecjonowałyby parametry programu i uniemożliwiałyby prawidłową, stabilną realizację jego założeń, polegających między innymi na możliwości udzielenia około trzech tysięcy kredytów w ciągu jednego miesiąca przez okres 8 lat, gdyż takie wielkości były zakładane, kiedy wspomniane założenia powstawały. Można się, oczywiście, zastanowić nad jego modyfikowaniem, nad rozszerzeniem programu w stronę jednoosobowych gospodarstw domowych, zmniejszeniem poziomu cen, które są kreowane przez ten pogram, bądź pewnego rodzaju ograniczeniem dostępu programu do rynku wtórnego tak, aby miał on w przeważającym zakresie charakter proinwestycyjny, aby oddziaływał pozytywnie na gospodarkę i rozwój budownictwa mieszkaniowego. Zwłaszcza ten ostatni pomysł, w czasie istnienia na rynku trudności ze zbytem wybudowanych a niesprzedanych lokali, wydaje się być społecznie usprawiedliwionym. Gdyby jednak w przyszłości nastąpiła poprawa warunków budżetowych, moim zdaniem należałoby wrócić do zrównoważenia idei zaspokajania potrzeb mieszkaniowych z ideą proinwestycyjną, równowagą zawartą zresztą w obecnym kształcie ustawy. Towarzystwa Budownictwa Społecznego stają się programem modelowym. Dopiero co, bo 3 grudnia br., przyjęto podstawowe kierunki jego istotnego zreformowania, a w ciągu roku 2010 powinniśmy uporać się z powstaniem regulacji, która spowodowałaby zaistnienie pewnego nowego segmentu budownictwa społecznego. Byłby on znacząco różny od tego, który znamy dotychczas, zaś powstające w jego efekcie zasoby mieszkaniowe byłyby dostępne dla znacznie bardziej zróżnicowanych grup obywateli. W zamierzeniu chcemy nim objąć szeroki przekrój społeczeństwa: od osób, które płaciłyby czynsz najmu po kosztach utrzymania zasobu i zwrocie nakładów poniesionych na jego powstanie bez jakiegokolwiek przewyższania takich opłat, aż po najemców dobrze sytuowanych, którzy mogliby przez budownictwo społeczne dojść do prawa własności, finansując na przykład na początku część kosztów budowy i zmniejszając w ten sposób obciążenia spłacane następnie przez kilka do kilkunastu lat. Inne formy budownictwa społecznego, o czym już wspominałem, dotyczą przede wszystkim pewnych nisz rynkowych, głównie związanych z budownictwem socjalnym. To ostatnie nie wymaga w tej chwili istotnego przeorientowania, raczej należy oczekiwać, że przez najbliższe dwa lata będziemy obserwować efekty modyfikacji wdrożonych na wiosnę 2009 roku.

- Czy są przygotowywane, a jeżeli tak, to jakie, nowe instrumenty wsparcia budownictwa mieszkaniowego? Czy w rachubę wchodzi wyłącznie dofinansowywanie wybranych działań, czy też rozważane są inne formy wsparcia i ożywienia budownictwa mieszkaniowego? Jaka ma być ich przewidywana skuteczność i jakie są perspektywy czasowe ich wprowadzenia?

- Trudno mówić o nowych instrumentach wsparcia finansowego w czasie konsolidowania budżetu państwa, raczej trzeba usprawniać, modernizować i zwiększać efektywność tego budownictwa, z którym mamy do czynienia już w tej chwili. Chociaż można, oczywiście, mówić o wsparciu, na przykład poprzez pryzmat odpowiedniego planowania przestrzennego, wspierania standardów nowelizowanymi przepisami prawa budowlanego, możemy mówić także o istotnym dochodzeniu do odpowiedniego poziomu liczby oddawanych mieszkań poprzez zachęty dla inwestorów. Mówiąc o tych ostatnich, może należałoby wrócić do pomysłu, który zakładał, że dochody inwestorów budownictwa społecznego, pozyskiwane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, mogłyby być zwolnione z podatku CIT, jeśliby zostały wydane na powstawanie nowych zasobów. Takie wsparcie i ożywienie budownictwa mieszkaniowego byłoby skuteczne, gdyby udało się przekonać do tego pomysłu także gminy i przechylić ich wolę inwestowania właśnie w stronę budownictwa mieszkaniowego. Niemniej w chwili obecnej trudno jest określić szanse realizacji tego pomysłu. Na razie myślimy o nim w kategoriach tworzenia przepisów prawa i pewnego oczekiwania na takie polepszenie sytuacji gospodarczej w Polsce, która pozwoliłaby wyzwolić gminom nadwyżki dochodów. Aktualnie w Sejmie trwa dyskusja dotycząca programu narodowego czy też strategii państwa w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Będzie ona zapewne trwała jeszcze jakiś czas i być może odpowiedziami na zadany w jej trakcie szereg pytań dotyczących polityki państwa w obszarze budownictwa mieszkaniowego będą tezy zawarte w moich wypowiedziach o segmentowym i elastycznym traktowaniu tego obszaru przez szeroko rozumiane władze publiczne. Z całą pewnością natomiast przebieg tej debaty powinien być z uwagą obserwowany przez środowiska gospodarcze, jak i społeczeństwo.

- Dziękuję za rozmowę.