Jak ustalić lokalizację budynku na działce?

Zakup działki niewątpliwie stanowi niemałe wyzwanie. Należy wybrać odpowiednią lokalizację, znaleźć działkę w korzystnej cenie i o odpowiednich parametrach. Potem trzeba przejść przez wszystkie formalności związane z wzięciem kredytu, pożyczki oraz finalnym podpisaniem umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność nieruchomości.

Prawdziwe wyzwanie rozpoczyna się jednak nieco później. Kiedy już staniemy bowiem na własnej ziemi należy zaplanować budowę domu. Wielu osobom wydaje się, że wystarczy zlecić sporządzenie projektu profesjonaliście, a potem firmie budowlanej budowę domu. Sprawa nie wygląda jednak tak prosto. Wyzwaniem jest już samo ustalenie lokalizacji budynku na działce. Jak zrobić to skutecznie?

Przede wszystkim należy podkreślić, że nie można budować domu w dowolnym miejscu działki. Pierwszą i podstawową regułą wskazaną w obowiązujących przepisach jest wznoszenie budynków poza zasięgiem rozmaitych zagrożeń i uciążliwości.

Do tych potencjalnych uciążliwości należy natomiast zaliczyć takie czynniki jak szkodliwe promieniowanie i oddziaływanie pól energetycznych, hałas i drgania (wibracje), zanieczyszczenie powietrza, zanieczyszczenie gruntu i wód, powodzie i zalewanie wodami, osuwiska gruntu, lawiny skalne i śnieżne, a także szkody spowodowane działalnością górniczą. Rzecz jasna te uciążliwości będą dotyczyły najczęściej całej nieruchomości, a nie jedynie jej skrawka. Tę kwestię warto zatem zweryfikować jeszcze przed zakupem nieruchomości.

W zakresie lokalizacji rozporządzenie wskazuje natomiast pewne minimalne odległości, które powinny zostać zachowane. Budynek na działce budowlanej należy zatem sytuować w odległości od granicy działki, nie mniejszej niż: 4 metry (w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy), 3 metry (w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę granicy).

Odstępstwo od tych zasad możliwe jest tylko wówczas, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza taką możliwość. Wtedy odległość zostanie zmniejszona do 1,5 metra. Inną możliwością "obejścia" przepisów jest stawianie tak zwanego bliźniaka, czyli sytuacja w której dwa budynki położone na sąsiednich nieruchomościach stykają się ze sobą w granicy obu nieruchomości. Nieco odmienne zasady mogą dotyczyć też innych budynków niż mieszkalne w tym garażu oraz budynków gospodarczych.

Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT 2019

Przepisy wskazują też reguły dotyczące odległości budynków mieszkalnych od innych obiektów. Ta odległość powinna bowiem umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń. Ten efekt można uzyskać wtedy, gdy między ramionami kąta 60 stopni wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłaniającego nie znajduje się przysłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt w odległości mniejszej niż wysokość przesłaniania albo 35 metrów dla obiektów o wysokości ponad 35 metrów - wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar.

Planując lokalizację budynku na działce, nie można też zapominać o koniecznych dostępach i dojazdach. Jak wynika z przepisów do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych, należy zapewnić stosowne dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej.

Oczywiście takie dojście i dojazd powinny być dostosowane do wymagań ochrony przeciwpożarowej. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być natomiast mniejsza niż 3 metry. Niejednokrotnie zatem nasze plany i marzenia zostają dość brutalnie zweryfikowane przez rzeczywistość i dostępną przestrzeń.