Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Zasady ustanawiania służebności drogi koniecznej ustalone zostały w art. 145 kodeksu cywilnego. Zgodnie z przywołaną tu regulacją może nastąpić to na dwa sposoby - poprzez zawarcie umowy bądź też na skutek złożenia odpowiedniego wniosku w tej sprawie do sądu.

Pierwszy sposób to po prostu zawarcie umowy z właścicielem nieruchomości przez którą droga miałaby przebiegać.

Warto mieć na uwadze, że taka umowa obligatoryjnie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego - podkreśla Bartłomiej Kuźniar z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Takie rozwiązanie oczywiście może okazać się niemożliwe jeśli strony się nie dogadają i nie zostanie uzyskana zgoda na wykorzystywanie nieruchomości. W takim przypadku właściciel działki, która pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej powinien zwrócić się do sądu o wydanie orzecznictwa w tej sprawie.

Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej powinien spełniać wszelkie wymogi pisma procesowego i wskazywać okoliczności, które uzasadnią jej ustanowienie.

Warto mieć na uwadze, że sąd nie jest zobligowany do spełnienia wszystkich postulatów wnioskodawcy. Oznacza to, że może przykładowo przeprowadzić drogę w inny sposób niż ten przewidziany przez właściciela nieruchomości.

Kodeks cywilny ogranicza jedynie możliwość ustanowienia drogi koniecznej ze względu na jej potencjalną uciążliwość dla właściciela nieruchomości obciążonej. Oznacza to przykładowo, że droga nie będzie wyznaczona przy budynku mieszkalnym czy w takim miejscu, który pozbawi działkę możliwości zagospodarowania - wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar.

Z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej może wystąpić przede wszystkim użytkownik wieczysty lub właściciel nieruchomości. Jeśli mamy do czynienia z współwłasnością nieruchomości to wniosek może zostać złożony przez jednego z nich, wszystkich albo niektórych współwłaścicieli. Co więcej prawo do służebności drogi koniecznej może zostać także nabyte poprzez zasiedzenie, jednak wymaga to upływu 20 lat w przypadku posiadania służebności w dobrej wierze oraz 30 lat w przypadku posiadania służebności w złej wierze.

Warunkiem koniecznym, by doszło do ustanowienia służebności w drodze zasiedzenia jest użytkowanie i korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia, wybudowanego przez właściciela nieruchomości na rzecz której ma zostać ustanowiona służebność. Za trwałe urządzenie nie zostanie uznana przykładowo polna droga, będą takimi utwardzane drogi betonowe, czy pomosty.

Warto mieć także na uwadze, że sprzedaż nieruchomości z ustanowioną służebnością wcale nie doprowadza do wygaśnięcia tego prawa. A zatem, nawet jeśli zmieni się właściciel sąsiadującej z nami nieruchomości, a mamy na niej ustanowioną na naszą rzecz służebność, mamy nadal pełne prawo do korzystania z wytyczonej drogi koniecznej, w żaden sposób nie odbiera nam to możliwości przejazdu.

Ustanowienie służebności drogi konieczne będzie się oczywiście wiązać z pewnymi kosztami, które będzie musiał ponieść właściciel, na rzecz którego będzie ona ustanowiona. W przypadku zawarcia umowy liczyć należy się z koniecznością uregulowania kosztów za przeprowadzanie drogi oraz ustalonego pomiędzy właścicielami wynagrodzenia za służebność.

Wynagrodzenie z tego tytułu może być jednorazowe, lub tez przybrać charakter cykliczny - wszystko zależy od ustaleń pomiędzy właścicielami. Właściciel nieruchomości służebnej może też, na zasadach darowizny, zrzec się prawa do wynagrodzenia - mówi Bartłomiej Kuźniar.

Sprawa komplikuje się jeśli chodzi o wynagrodzenie za służebność ustanowioną w konsekwencji orzecznictwa sądowego. Jego wysokość będzie bowiem wtedy wyznaczana przez biegłego sądowego - również jednorazowe bądź okresowe. Ma to rekompensować przede wszystkim kwotę obniżenia wartości nieruchomości, które nastąpiło na skutek przeprowadzenia drogi koniecznej. Co istotne - wynagrodzenie będzie przysługiwać zawsze - nawet, gdy nie powstają żadne utrudnienia czy szkody dla właściciela.

Służebność drogi koniecznej może zostać zniesiona lub też może dojść do jej wygaśnięcia. Właściciel nieruchomości na której została ona ustanowiona ma prawo, by zażądać jej zmiany ze względu na ważną potrzebę gospodarczą bądź też w przypadku, gdy stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa, a wcale nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości.

Można także wnosić o jej zniesienie w momencie gdy traci ona znaczenie dla właściciela nieruchomości władnącej. Przykładowo jeśli zakupi on sąsiedni grunt, przez który także może taka droga zostać przeprowadzona będą podstawy do zniesienia dotychczasowej i ustanowienia nowej.