Jak zamożny Polak inwestuje w nieruchomości?
Posiadłość w górach, dom w nadmorskim kurorcie albo apartament w europejskiej stolicy są na wyciągnięcie ręki dla coraz większej grupy Polaków. Zakup luksusowej nieruchomości wakacyjnej pozwala wypoczywać w komfortowych warunkach, ale stanowi także atrakcyjną inwestycję.
Z raportu firmy KPMG wynika, że zarówno zamożni Polacy zarabiający powyżej 7,1 tys. zł, jak i ci najbogatsi przeznaczają ok. 10 proc. dochodów na dobra luksusowe. - Na liście najpopularniejszych towarów i usług premium - po samochodach, odzieży i hotelach - znajdują się luksusowe nieruchomości - mówi Paweł Sienkiewicz, Dyrektor Departamentu Produktów Kredytowych, Deutsche Bank Polska.
Autorzy przygotowanego przez Deutsche Bank raportu "Portret zamożnego Polaka - Klienta Premium" zwracają też uwagę, że 15 proc. osób uzyskujących dochody powyżej przeciętnej uważa kredyt hipoteczny za przydatne rozwiązanie umożliwiające kupno nieruchomości w celach inwestycyjnych. W opracowaniu "Luxury Realty Map" przygotowanym przez Poland Sotheby's International Realty czytamy z kolei, że w 2016 roku na domy, penthouse'y oraz apartamenty z wysokiej i najwyższej półki Polacy wydali aż 3,6 mld zł. Osoby prywatne i przedsiębiorstwa nabywają większość takich lokali na wynajem, a tylko 20-30 proc. transakcji w tym segmencie to kupno na użytek własny.
- Szczególną grupę wśród nieruchomości luksusowych stanowią domy i mieszkania wakacyjne, które są bardzo opłacalną formą lokowania kapitału - dodaje Paweł Sienkiewicz. Posiadanie własnego lokum w miejscowości wypoczynkowej albo w dużym mieście oznacza swobodę i komfortowy wypoczynek podczas urlopu, ale też - w przypadku wynajmowania domu lub apartamentu - okazuje się atrakcyjną inwestycją. Na tyle korzystną, że niekiedy dochody z niej są wyższe niż koszt spłaty zaciągniętego na ten cel kredytu. Przy odpowiednich warunkach i właściwym zarządzaniu, zysk z wynajmu apartamentów nad Bałtykiem albo w Tatrach sięga nawet 10 proc. rocznie.
Kupno takich nieruchomości może być alternatywą zarówno dla osób z nadwyżkami finansowymi, jak i tych, którzy są gotowi skorzystać z kredytowania. Dane Deutsche Bank wskazują, że 20 proc. klientów premium - czyli zamożnych osób należących do tzw. wyższej klasy średniej - korzysta z kredytów mieszkaniowych. Obecnie warunki kredytowania są na tyle atrakcyjne, że - jak pokazują szacunki Związku Banków Polskich - całkowita wartość udzielonych w 2017 roku kredytów może być wyższa niż 40 mld zł. To nieco więcej niż przed rokiem - wówczas kwota, na jaką banki udzieliły kredytów, wyniosła 39,5 mld zł. Wymagane obecnie 20 proc. wkładu własnego, nie jest - jak się okazuje - przeszkodą. Z pewnością osoby zaciągające kredyt z myślą o kupnie wakacyjnych nieruchomości przekonuje fakt, że - w przeciwieństwie do innych form lokowania kapitału - takie inwestycje zapewniają atrakcyjne zyski przy stosunkowo niewielkim ryzyku.
Jak zauważają autorzy raportu "Luxury Realty Map", dwie trzecie luksusowych apartamentów i domów zlokalizowanych jest w pięciu największych miastach Polski (Warszawa, Trójmiasto, Poznań, Wrocław, Kraków). Jednak to rynek nieruchomości wakacyjnych w najbardziej atrakcyjnych miejscowościach wypoczynkowych przeżywa prawdziwą hossę. Przyczynia się do tego choćby fakt, że znacznie chętniej niż przed kilkoma laty spędzamy wakacje w kraju. W sezonie trudno wręcz znaleźć wolne apartamenty w kurortach. Dlatego nowe inwestycje rosną jak grzyby po deszczu. Poza obowiązkowym pięknym widokiem, w cenie są również atrakcyjna lokalizacja, ciekawa architektura, a ostatnio coraz częściej bogate wyposażenie naszpikowane nowoczesnymi technologiami.
Gdzie takich nieruchomości powstaje najwięcej? Przede wszystkim nad morzem - w zachodniej części wybrzeża, czyli od Świnoujścia po Mielno, ale też w górach. Najbardziej atrakcyjnym punktem na południu Polski są okolice Zakopanego, gdzie sezon trwa przez okrągły rok, ale ożywienie panuje też w zimowych stolicach Beskidów i Karkonoszy. Coraz większe zainteresowanie wzbudzają również Mazury.
Chociaż za nieruchomości premium i luksusowe w polskich warunkach uznawane są lokale o powierzchni minimum 100 mkw., w wakacyjnych apartamentowcach najlepiej sprzedają się niewielkie studia lub mieszkania dwupokojowe o powierzchni do 50 mkw. Dla osób inwestujących w nieruchomości na wynajem dodatkową atrakcją jest, jeśli dwupokojowy apartament można w razie potrzeby podzielić na dwa niezależne studia z osobnymi łazienkami, aneksami kuchennymi i wejściami.
Mimo że, jak wynika z raportu Deutsche Bank, 17 proc. zamożnych Polaków inwestuje w nieruchomości, to jak się okazuje, jedynie co setny właściciel luksusowego apartamentu albo domu posiada go za granicą. Zdecydowana większość tych, którzy decydują się na kupno nieruchomości poza Polską, preferuje kierunki południowe. Wybór jest spory, podobnie jak różnice w cenach. 100-metrowe, czteropokojowe, luksusowe mieszkanie na bułgarskim wybrzeżu Morza Czarnego można kupić za ok. 700 tys. zł, czyli średnio o połowę taniej niż nad Bałtykiem. Z kolei za 250-metrowy apartament w Marbelli na hiszpańskim Costa del Sol to wydatek rzędu 1,9 mln zł - podobne ceny osiągały też nieruchomości w Portugalii. Jednak Półwysep Iberyjski, mocno dotknięty światowym kryzysem gospodarczym, sporo stracił w oczach inwestorów - luksusowe nieruchomości przeceniano tam kilka lat temu o kilkanaście-kilkadziesiąt procent.
Gdzie więc inwestycje w apartamenty i posiadłości wakacyjne będą bezpieczne? Autorzy opracowanego przez PwC i Urban Land Institute raportu "Emerging Trends in Real Estate Europe 2017" przekonują, że najlepiej kupić nieruchomość w stolicach i największych miastach Europy Zachodniej. Warto też zwrócić uwagę, że okazały dom na Żoliborzu w Warszawie może się okazać podobnym wydatkiem, jak luksusowa willa we Włoszech, a nawet na Florydzie lub w Kalifornii. Może dlatego właśnie Stany Zjednoczone cieszą się największą popularnością wśród nabywców nieruchomości z wysokiej półki.
Stosunkową nowością na polskim rynku są nieruchomości typu condo, bardzo popularne na Zachodzie. Klient współfinansujący budowę takiego apartamentowca dostaje na własność pokój albo mieszkanie - w budynku ze SPA, basenem i gabinetami lekarskimi - ze stopą zwrotu od 6 do 9 proc. przez kilka lat. Kupno takiego lokum to inwestycja jednocześnie krótko- i długoterminowa. W bliższej perspektywie nieruchomość przynosi zyski z wynajmu mieszkania turystom, w dalszej właściciel-emeryt może się tam przeprowadzić, by mieszkać w atrakcyjnym miejscu i mieć stałą opiekę lekarską. Obecnie powstaje w Polsce ok. 2,5 tys. takich obiektów*.
Z roku na rok przybywa reprezentantów zamożnej klasy średniej w Polsce (osób o dochodach powyżej 7 tys. zł netto), a ci najbogatsi Polacy stają się jeszcze zamożniejsi. Jednocześnie rośnie liczba nieruchomości lub tzw. drugich domów, na które ich stać. Być może dla wielu spośród tych osób kolejnym krokiem w inwestycjach w tym właśnie sektorze będzie kupno własnego dworu lub pałacu? Odrestaurowane, zabytkowe rezydencje nad Wisłą cieszą się coraz większą popularnością wśród bogatych nabywców z całego świata.
* raport "Aparthotele w dużych miastach", InwestycjewKurortach.pl
