Kawalerka w Warszawie za jeden metr domu w Monako

Rok temu apartament położony w centrum Wiednia czy Berlina kosztował na rynku wtórnym mniej niż taki sam lokal w sercu Warszawy. Dziś sytuacja jest inna: stolice Austrii i Niemiec wyprzedziły Warszawę w rankingu najdroższych europejskich miast pod względem kosztu zakupu ekskluzywnych mieszkań. Takie wnioski płyną z analizy danych - publikowanych przez portal nieruchomościowy Global Property Guide. Dotyczą one 120-metrowego mieszkania o wysokim standardzie położonego w centrum miasta.

Przetasowanie do jakiego doszło w rankingu europejskich stolic to przede wszystkim efekt wzrostu cen w Wiedniu i Berlinie. W pierwszym z tych miast za 120 - metrowy lokal o podwyższonym standardzie trzeba dziś zapłacić na rynku wtórnym 4,2 tys. euro za m kw., a w drugim 3,7 tysiąca. Rok temu było to odpowiednio 3 i 2,9 tysiąca. Dla porównania, rok temu portal wyceniał mieszkanie w stolicy Polski na 3,55 tys. euro, a teraz - na 3,48 tysiąca. Oznacza to, że według danych Global Property Guide, warszawskie lokale luksusowe dotknęła przecena rzędu 2 proc. Z punktu widzenia polskiego nabywcy ważniejsza jest jednak cena wyrażona w złotych. A ta wzrosła. W lipcu zeszłego roku euro kosztowało bowiem przeciętnie 4,08 zł, a dziś jest to ponad 4,40 zł.

Uwzględniając ten czynnik, cena metra warszawskiego lokalu o podwyższonym standardzie wyrażona w złotych wzrosła z 14,5 tys. zł do 15,3 tys. zł, czyli o prawie 6 proc.! Warto jednak zaznaczyć, że portal tworzy swoje rankingi na podstawie cen ofertowych, a nie transakcyjnych w poszczególnych krajach. Ponadto moment zbierania tych danych nie jest jednolity i mogą występować nawet kilkumiesięczne przesunięcia pomiędzy krajami, co może zniekształcać wyniki. Zgodnie z obserwacjami Lion's House ceny apartamentów w Warszawie nie zmieniły się w ostatnich 12 miesiącach, a mieszkania o podwyższonym standardzie nieznacznie staniały. To pewna generalna obserwacja, bowiem sytuacja konkretnych nieruchomości może się bardzo od siebie różnić.

Portal wycenia mieszkanie o powierzchni 120-metrów kwadratowych w centrum Warszawy na 1,8 miliona złotych. Według danych Lion's House, za tę cenę można w stolicy kupić na przykład lokal w odremontowanej kamienicy położonej w Śródmieściu, przy Alejach Jerozolimskich. Mieszkanie ma 119 metrów, pięć pokoi i jest wykończone w dobrym standardzie. Na piętrze znajdują się tylko dwa lokale. Gdy oddalimy się od centrum zakładany budżet może pozwolić na zakup nieruchomości w wyższym standardzie. Przykładem może być lokal o powierzchni 160 metrów na ulicy Słomińskiego (Śródmieście). Mieszkanie znajduje się na najwyższym - XVII piętrze budynku z 2007 roku. Podzielone jest na pięć pokoi i wykończone w wysokim standardzie. Atutem tej nieruchomości jest widok na panoramę miasta. Cena ofertowa to 1,7 miliona złotych.

Z budżetem niemal 2 mln złotych można też szukać ciekawych nieruchomości o wysokim standardzie na rynku pierwotnym, choć raczej nie wystarczy on na apartament położony w samym centrum. Przykładem mieszkania wystawionego na sprzedaż za kwotę 1,8 mln zł (do negocjacji) może być lokal o powierzchni 112 metrów w inwestycji Puławska 111 (Mokotów). Ma cztery pokoje i znajduje się na czwartym piętrze budynku o wysokim standardzie oddanego do użytkowania w 2011 roku. W sąsiedztwie znajduje się park Arkadia i pałac Królikarnia.

Takie ceny mogłyby być uznane za skromne przez Roberta Kubicę, polskiego kierowcę Formuły 1, który posiada nieruchomość w Monako. Tam za lokal o powierzchni 120 metrów trzeba zapłacić równowartość 20,8 milionów złotych, czyli ponad dziesięć razy więcej niż w Polsce - wynika z danych GPG. Oznacza to, że jeden metr mieszkania kosztuje tam - licząc w naszej walucie - ponad 173 tysiące złotych! Taka kwota wystarczyłaby na zakup kawalerki w Warszawie. Dla przykładu, dysponując sumą 173 tys. zł można obecnie stać się właścicielem kawalerki na warszawskim Mokotowie. Lokal o powierzchni 14 metrów znajduje się w budynku z 1951 roku położonego przy ulicy Puławskiej. Mieszkanie wymaga remontu, ale jego cena ofertowa wynosi 163 tys. zł, więc nie pochłonęłaby całego zakładanego budżetu. Oddalając się od centrum można na przykład na Pradze Południe znaleźć kawalerkę o powierzchni 25 m kw. na ostatnim - czwartym - piętrze budynku z 1941 roku. Lokal jest w dobrym stanie, a jego cena ofertowa to 179 tysięcy.

Zgodnie z danymi Global Property Guide, ceny w Monako są najwyższe na świecie, a do tego czynsze najmu relatywnie niskie. Odstępując swój lokal najemcy można bowiem liczyć na roczny przychód nieznacznie przekraczający 1 proc. wartości nieruchomości. Dla porównania, w Polsce wskaźnik ten jest pięciokrotnie wyższy. Monakijskie ceny mieszkań są nie tylko wysokie, ale wciąż rosną i to pomimo od dawna pojawiających się głosów o nieuchronnej korekcie. Stan ten można uznać za nienaturalny i tylko częściowo można wiązać z faktem, że Monako uznawane jest za raj podatkowy.

Kolejnymi stolicami, w których cena położonego w centrum lokalu o podwyższonym standardzie należy do wysokich są: Londyn, Paryż i Moskwa. Za 120-metrowy apartament trzeba w tych miastach zapłacić odpowiednio równowartość 8, 7 i 5,4 miliona złotych. Oznacza to, że na metr trzeba przeznaczyć od blisko 67 do 45 tysięcy złotych. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na londyńskie apartamenty, które w ostatnim czasie coraz częściej stają się celem inwestorów, przez co rośnie ich cena. Portal Rightmove popularność Londynu tłumaczy niskim kosztem kredytu hipotecznego oraz postrzeganiem nieruchomości w stolicy Anglii jako bezpiecznej lokaty kapitału. W skali roku ceny ofertowe w Wielkiej Brytanii wzrosły o około 1 proc., a w Londynie przeszło siedmiokrotnie bardziej.

Najtańsze europejskie apartamenty można kupić w Skopje i Kiszyniowie. Tam za 120-metrowy lokal o podwyższonym standardzie w centrum trzeba zapłacić równowartość odpowiednio 560 i 540 tys. zł. Oznacza to cenę metra lokalu na poziomie zaledwie 4,5 i 4,7 tys. zł. Teoretycznie więc apartamenty w centrum są w tych stolicach znacznie bardziej dostępne niż w Warszawie. Nie można jednak zapominać, że ceny nieruchomości są często skorelowane z zarobkami ludności. Te w Mołdawii i Macedonii nie należą do najwyższych. Zgodnie z danymi lokalnych urzędów statystycznych, w 2010 roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie Macedończyka stanowiło równowartość 1400 zł brutto, a Mołdawianina 750 złotych. Dla porównania w Wielkiej Brytanii średnie wynagrodzenie osoby zatrudnionej na pełen etat to równowartość 15,1 tys. zł, a w we Francji 16 tysięcy miesięcznie - podaje Eurostat.

Ceny zbliżone do warszawskich można odnaleźć w Niemczech i Irlandii. Za modelowy lokal w centrum stolicy trzeba tam zapłacić poniżej 2 milionów złotych - informuje portal GPG. Oznacza to cenę metra na poziomie nieprzekraczającym równowartości 16,3 tys. zł. Dla porównania w Warszawie jest to 15,3 tys. zł za m kw. W tym zestawieniu warszawskie nieruchomości można uznać za relatywnie drogie. Trzeba bowiem pamiętać, że przeciętna płaca brutto wyniosła w Polsce wyniosła w 2010 roku 3,6 tys. zł, natomiast w Irlandii równowartość 14,6 tys. zł, a w Niemczech 16,6 tys. zł - wynika z danych Eurostat.

W terminologii związanej z rynkiem nieruchomości brakuje jasnej definicji słowa apartament. W efekcie mamy dość dużą swobodę w używaniu tego określenia. Być może problem wynika stąd, że angielskie słowo apartment oznacza po prostu lokal mieszkalny ("apartament" w naszym rozumieniu to po angielsku luxury apartment czy superior luxury apartment). Specyfikacja apartamentu nie jest też określona w polskim prawie budowlanym. Mieszkanie o takim standardzie musi spełniać te same wymogi, co każdy inny lokal mieszkalny. To prowadzi do szeregu nadużyć, zarówno po stronie deweloperów, jak i osób sprzedających mieszkania na rynku wtórnym. Na porządku dziennym jest nazywanie apartamentem lokalu o podwyższonym standardzie.

Lion's House radzi, aby osoby, które chcą kupić apartament, a nie po prostu ładnie wykończone mieszkanie, zwróciły uwagę czy lokal ten, bądź inwestycja, do której należy:

1. położona jest w prestiżowej lokalizacji (dobra komunikacja, bliskość terenów zielonych, centrów kultury i rozrywki),

2. ma estetyczny widok z okna, zieleń na podwórku,

3. posiada miejsca parkingowe dla gości,

4. ma podjazd dla taksówek,

5. została zaprojektowana przez znanego architekta,

6. jest wykonana z materiałów najwyższej jakości,

7. dysponuje małą liczbą lokali na jednym piętrze,

8. posiada windę, spa, fitness, basen w budynku,

9. posiada tarasy widokowe na dachu,

10. jest w pełni chroniona (monitoring, recepcja, ochroniarze),

11. jest klimatyzowana,

12. dysponuje lokalami, które mają wysokość blisko 3 m,

13. powierzchnia rozważanego lokalu to minimum 100 m kw. (z możliwością niewielkich odstępstw),

14. lokal ma kilka łazienek, garderobę, balkony, tarasy, loggie oraz podział mieszkania na część dzienną i nocną,

15. mieszkania są dobrze wyciszone,

16. dla mieszkańców dostępne są usługi - np. pomoc w prowadzeniu domu i opieka nad zwierzętami.

Oczywiście brak części z tych przymiotów nie przesądza o tym, że danej nieruchomości nie będzie można określić mianem apartamentu. Spełnienie wszystkich z powyższych kryteriów oznacza z pewnością, że mamy do czynienia z apartamentem z najwyższej półki.

Artur Wach, dyrektor Lion's House