Kiedy umowa z deweloperem łamie prawo?
Po ciężkim 2009 r. deweloperzy coraz śmielej podchodzą do nowych inwestycji. Grunt to pozyskanie klientów na przyszłe mieszkania, najlepiej jeszcze na etapie przysłowiowej "dziury w ziemi". Zainteresowani podpisują z deweloperem umowę, w której niejednokrotnie roi się od niedozwolonych klauzul. Dowodem na to są kolejne decyzje prezes UOKiK, wydane przeciwko deweloperom łamiącym prawa konsumentów.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów regularnie kontroluje wzorce umów pod kątem występowania niedozwolonych postanowień. Klauzule niedozwolone to nie tylko postanowienia znajdujące się w specjalnym rejestrze prowadzonym przez prezesa UOKiK, który obejmuje już 1941 zakwestionowanych postanowień (z czego ponad 200 dotyczy rynku nieruchomości), ale także te, które spełniają przesłanki określone w art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie ze wspomnianym przepisem, postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Co istotne, ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje, czyli na przedsiębiorcy.
Klauzula niedozwolona, niezależnie od tego czy jest, czy nie jest wpisana do rejestru, nie obowiązuje konsumenta. Strony są natomiast związane umową w pozostałym zakresie.
Stosowanie przez dewelopera, podobnie jak każdego innego przedsiębiorcę, postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, stanowi dodatkowo praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Potwierdza to uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006 r., sygn. akt III SZP 3/2006.
Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności:
1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone,
2) naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji,
3) nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji.
Tego rodzaju działania są zakazane ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów, która upoważnia Prezesa UOKiK do nakładania w drodze decyzji kar pieniężnych na przedsiębiorców dopuszczających się stosowania tych praktyk. Kary te mogą wynosić do 10 proc. przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary.
Zatem deweloperzy, którzy stosują praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów sporo ryzykują. W ostatnim czasie przekonało się o tym kilkanaście firm deweloperskich, wobec których Prezes UOKiK prowadziła postępowania zakończone wydaniem decyzji. Ponad połowa postępowań zakończyła się dobrowolnym zobowiązaniem przedsiębiorców do zmiany praktyki, zaś pozostałym deweloperom UOKiK nakazał zmianę kwestionowanych praktyk i ukarał ich sankcjami finansowymi. Łączna wysokość kar nałożonych na deweloperów wyniosła ponad 6 mln zł. Wiele innych postępowań przeciwko przedsiębiorcom trudniącym się działalnością deweloperską z terenu całego kraju jest jeszcze w trakcie.
Jako przykład zakwestionowanych praktyk stosowanych przez dewelopera wskazano posługiwanie się przez przedsiębiorcę klauzulą umożliwiającą podwyższenie ceny lokalu w przypadku zmian wskaźników określonych przez przedsiębiorcę, bez zapewnienia prawa odstąpienia od umowy. Tymczasem zgodnie z prawem o zmianie istotnych warunków umowy takich jak np. cena czy metraż, konsument powinien zostać poinformowany. W przypadku natomiast niezaakceptowania nowych propozycji powinien mieć możliwość bezkosztowego zrezygnowania z kontraktu. Urzędnikom nie spodobały się także zapisy stanowiące, że powierzchnia użytkowa lokalu może ulec zmianie (do +/-5 proc.) i zostanie skorygowana na podstawie pomiaru powykonawczego.
Inny przedsiębiorca przyznawał sobie prawo do jednostronnego odbioru lokalu wtedy, gdy konsument nie dokonał tego w wyznaczonym terminie, tym samym pozbawiając klienta prawa dochodzenia ewentualnych roszczeń. Spółka ta zastrzegała również możliwość natychmiastowego jednostronnego zakończenia umowy w razie zwłoki we wniesieniu wpłaty. Tymczasem przepisy Kodeksu cywilnego wymagają w takim wypadku wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty wraz z informacją o konsekwencjach niezastosowania się do wezwania właśnie w postaci odstąpienia od umowy. Dopiero po doręczeniu takiego powiadomienia i niedokonaniu wpłaty przez kontrahenta, deweloper może rozwiązać umowę.
Z kolei jeden z większych deweloperów w Warszawie, w umowach ustanawiających odrębną własność lokali, przewidywał postanowienie, na mocy którego obie strony zwalniały się wzajemnie z roszczeń wynikających z wykonania umowy na wybudowanie i sprzedaż, z wyjątkiem m.in. roszczeń z tytułu rękojmi. Klauzula ta w istocie wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność przedsiębiorcy względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, co jest niedozwolone w świetle choćby art. 3853 pkt 2 K.c. Efektem jest także naruszenie ekonomicznych interesów konsumenta, który zostaje pozbawiony możliwości dochodzenia przysługujących mu roszczeń z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy deweloperskiej.
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Zajrzyj tutaj
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.),
- ustawa z dnia 16.02.2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. nr 50, poz. 331 ze zm.).
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 667 z dnia 2010-05-31