Kłopot dla kredytobiorców - banki finansują coraz mniejszą część wartości mieszkania
Od wyceny nieruchomości zależy wysokość kredytu. Choć banki nie finansują już 100 proc. wartości mieszkania, teoretycznie nadal jest możliwość, by dostać kredyt bez wkładu własnego. Niestety tylko teoretycznie - w praktyce instytucje finansowe przyjmują niekorzystny dla klientów sposób wyliczania tzw. współczynnika Lt. Sprawia on, że bez wkładu jednak się nie obejdzie.
LtV (loan to value) to jedna z najważniejszych wartości w sektorze bankowym. Współczynnik określa wysokość pożyczki w relacji do wartości nieruchomości. Jeśli jest zbyt wysoki, wtedy albo kredytu w ogóle nie można dostać w oczekiwanej kwocie, albo bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia.
Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, która wprowadziła tyle zamieszania na nasz rynek kredytowy, określając warunki kredytowania cały czas mówi o wskaźniku LtV. Zgodnie z zaleceniami KNF poziom tego wskaźnika ma maleć z roku na rok: "dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu: 85 proc. lub, 90 proc. w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 85 proc. LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP". Jak wiemy w przyszłym roku wskaźnik LtV nie będzie mógł być wyższy niż 80 proc.
Czy to oznacza jednak, że automatycznie mamy wykładać 20 proc. ceny mieszkania z własnej kieszeni? Otóż jeśli kierować się wyłącznie konstrukcją wskaźnika LtV, tak nie musiałoby być. Niestety banki podchodzą do tej kwestii inaczej.
Instytucje finansowe, zanim udzielą nam kredytu, chcą znać wartość nieruchomości. By ją poznać korzystają z usług rzeczoznawcy. Ten - za pomocą m.in. porównania cen innych mieszkań w danej lokalizacji, metrażu nieruchomości, stanu technicznego itp. - określa jej wartość.
I tu jest pies pogrzebany. Otóż wartość nieruchomości nie jest tożsama z jej ceną.
Przekonali się o tym boleśnie szczególnie ci kredytobiorcy, którzy planując kupno danego mieszkania, dowiedzieli się, że rzeczoznawca wycenił je niżej od ceny transakcyjnej. W takiej sytuacji bank nie udzieli kredytu albo zażąda wyższego wkładu własnego.
Jak więc widzimy to wartość określona w wycenie ma decydujące znaczenie. Jeśli jednak tak, to przecież może wydarzyć się sytuacja przeciwna - tzn. rzeczoznawca określa, że nieruchomość jest warta więcej, niż wynosi cena transakcyjna.
Przykładowo: załóżmy, że Kowalski chce kupić mieszkanie za 240 tysięcy złotych, tymczasem rzeczoznawca uznał, że wartość tej nieruchomości to 300 tys. Jeśli tak, to kredytobiorca teoretycznie nie będzie musiał wykładać z własnej kieszeni żadnych pieniędzy, bowiem jeśli kupi mieszkanie po cenie transakcyjnej, to wskaźnik LtV będzie wynosił 80 proc., a więc zmieści się w limicie określonym przez KNF.
Niestety takie sytuacje się jednak nie zdarzają. W praktyce wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę jest traktowana przez bankowców jako wiążąca tylko wtedy , gdy jest ona niższa od ceny transakcyjnej.
Jeśli natomiast wartość mieszkania przekracza cenę, wtedy i tak - określając wskaźnik LTV bank posłuży się ceną. Czyli wracając do naszego przykładu - co prawda rzeczoznawca określił, że mieszkanie Kowalskiego jest warte grubo ponad 240 tys. zł, ale bank nie skredytuje mu owej kwoty, tylko maksymalnie 204 tysiące, czyli 85 proc. z 240 tys. Przy obliczaniu wskaźnika LtV bank za wartość nieruchomości uzna cenę transakcyjną, mimo wyższej kwoty podanej w operacie szacunkowym.
Tak to najczęściej w praktyce wygląda. Rzeczoznawca jedynie potwierdza bankowi, że mieszkanie jest warte wystarczająco dużo, by mogło stanowić zabezpieczenie. Z kolei KNF w innym miejscu swojej rekomendacji S zaznacza, że "Bank powinien ustanowić taką strukturę finansowania inwestycji, aby zapewnić podział ryzyka pomiędzy kredytobiorcę i bank, głównie poprzez odpowiednie zaangażowanie środków własnych kredytobiorcy (wkład własny)."
Nie oznacza to jednak, że wysoka wartość nieruchomości w stosunku do ceny transakcyjnej nie ma zupełnie znaczenia. Choć nie uda nam się dostać kredytu bez zaangażowania własnych środków, niektóre banki biorą ją pod uwagę. Wysoka wycena pozwala na zwiększenie wysokości kredytu, czy też łatwiejsze dobranie kapitału na wykończenie mieszkania.
Genowefa Marciczkiewicz WGN Nieruchomości
