Kontrasty na rodzimym rynku nieruchomości

Przeciętny nabywca w największych polskich miastach chce kupić dwupokojowe mieszkanie i ma na ten cel ok. 380 tys. zł w Warszawie, ok. 300 tys. zł w Krakowie i Wrocławiu i ponad 260 tys. zł w Poznaniu. Średnie ceny ofertowe mieszkań są jednak w tych miastach o niemal jedną trzecią wyższe. Nie oznacza to wcale, że z zakładanym przez nabywców budżetem nie można znaleźć wymarzonego "M".

Trzeba bowiem pamiętać, że wśród lokali wystawionych na sprzedaż znajdują się też takie o zawyżonej, nierynkowej cenie oraz drogie apartamenty, które znacznie dłużej pozostają w ofercie niż bardziej płynne nieruchomości z segmentu popularnego. Oba te czynniki powodują, że rośnie różnica między średnią ceną ofertową i transakcyjną.

Home Broker sprawdził jak duże jest rozwarstwienie cenowe na rynku nieruchomości w największych miastach w Polsce. Pod uwagę wzięto dostępne w danym momencie oferty sprzedaży najpopularniejszych mieszkań dwupokojowych.

Największe dysproporcje są w Warszawie i Katowicach. W stolicy można kupić dwupokojowe mieszkanie już za 148 tys. zł, w Katowicach wystarczy 80 tys. zł. Dla porównania: przeciętne mieszkanie dwupokojowe jest w tych miastach wystawione na sprzedaż za - odpowiednio - 494 tys. zł i 248 tys. zł.

Najmniejsza różnica pomiędzy ceną średnią i minimalną występuje w Gdyni i Poznaniu. W stolicy województwa wielkopolskiego możliwe jest kupienie mieszkania dwupokojowego już za 199 tys. zł, a w Gdyni wystarczy 175 tys. zł. Dla porównania: przeciętne mieszkanie dwupokojowe jest w tych miastach wystawione za - odpowiednio - 361 tys. zł i 322 tys. zł.

Na drugim biegunie cenowym znajdują się mieszkania o najwyższym standardzie. W największych miastach są one prawie 3,5-krotnie droższe niż średnia cena ofertowa lokalu dwupokojowego. Największa dysproporcja charakteryzuje Kraków i Poznań.

W stolicy województwa małopolskiego najdroższy apartament dwupokojowy został wyceniony na 2,4 mln zł, a w Poznaniu na 1,9 mln zł. Dla porównania: przeciętne mieszkanie dwupokojowe jest w tych miastach wystawione za - odpowiednio - 413 tys. zł i 361 tys. zł.

Najmniejsza różnica pomiędzy ceną średnią i maksymalną występuje w Bydgoszczy i Szczecinie. W stolicy województwa zachodniopomorskiego najdroższe mieszkanie dwupokojowe jest wycenione na 466 tys. zł, a w Bydgoszczy na 389 tys. zł. Dla porównania: przeciętne mieszkanie dwupokojowe jest w tych miastach wystawione do sprzedaży za - odpowiednio - 265 tys. zł i 224 tys. zł.

Mieszkania o najniższych cenach znikają z rynku najszybciej. Oferują najczęściej niski standard i kiepską lokalizację, ale ich cena może skusić kupujących ze skromniejszymi możliwościami finansowymi. Dla osób szukających jak najtańszego lokum rozwiązaniem może więc być na przykład mieszkanie dwupokojowe w Katowicach za 80 tys. zł. Za tę cenę w dzielnicy Dąb można nabyć dwa pokoje o powierzchni 34 m kw. Lokal wymaga kompletnego remontu i znajduje się w przedwojennej kamienicy, także wymagającej nakładów finansowych.

W Bydgoszczy natomiast za 99 tys. zł można kupić 35 m kw. na parterze przedwojennej kamienicy w dzielnicy Fordon. Także i w tym przypadku, zarówno lokal jak i kamienica, wymagają remontu. W Warszawie natomiast za 148 tys. zł można kupić mieszkanie dwupokojowe o pow. 26 m kw. Jest w dobrym stanie i mieści się w suterenie odnowionej kamienicy na terenie dzielnicy Włochy.

Lokalne rynki są mocno zróżnicowane pod względem standardu najdroższych ofert. Można to łączyć z poziomem dochodów czy też samymi preferencjami zgłaszanymi przez nabywców. Deweloperzy nie będą bowiem budować luksusowych projektów mieszkaniowych, o ile nie będą ich mogli sprzedać.

W Szczecinie na przykład za 466 tys. zł można kupić dwupokojowe mieszkanie na drugim piętrze apartamentowca zbudowanego w 2000 roku na Starym Mieście. Z okien wykończonego w wysokim standardzie lokalu o powierzchni 87 m kw. rozpościera się widok na Odrę. W Bydgoszczy, na terenie dzielnicy Glinki, za 389 tys. zł można natomiast kupić od dewelopera dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 71 m kw. Deweloper jako atut inwestycji Zielone Tarasy podkreśla bliskość Puszczy Bydgoskiej i dobrą komunikację z centrum miasta.

Dla porównania: na warszawskim Mokotowie za 2,3 mln zł został wystawiony do sprzedaży lokal o powierzchni 89 m kw. Mieszkanie położone jest na trzecim - ostatnim piętrze apartamentowca z 2005 roku. Na podłodze znajduje się parkiet z orzecha amerykańskiego. Wysokiej jakości meble i wyposażenie mieszkania jest oferowane w cenie. Do lokalu przypisane są: miejsce postojowe w garażu, taras o powierzchni 16 m kw. i komórka lokatorska.

Natomiast na terenie krakowskiej dzielnicy Bronowice za 2,4 mln zł można kupić dwupokojowy apartament o powierzchni 100 m kw. Mieści się on na dwunastym piętrze budynku trzynastopiętrowego, oddanego do użytkowania w 2009 roku. Z okien lokalu widać panoramę miasta, kopiec Piłsudskiego i Wawel. Wysokiej jakości meble i wyposażenie są oferowane w cenie. Do lokalu przynależą: dwie komórki lokatorskie, dwa miejsca postojowe w garażu podziemnym oraz taras o powierzchni 30 m kw. Atutem samego budynku jest ogólnodostępny basen i spa.

Im więc wyższy poziom cen mieszkań w danym mieście, tym większa różnica między najtańszym i najdroższym lokalem. W przypadku Warszawy za najdroższy dwupokojowy apartament można kupić ponad 15 najtańszych mieszkań dwupokojowych. W Krakowie byłoby ich niecałe 15. W Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu za cenę najdroższego mieszkania dwupokojowego można kupić od 9 do 11 dwóch pokoi z najniższej półki. Dla porównania w Szczecinie i Bydgoszczy, gdzie mieszkania są blisko o połowę tańsze, za najdroższy lokal dwupokojowy można kupić co najwyżej cztery najtańsze.

Bartosz Turek

Polecamy: PIT 2010