Koszmarny sen, czy jawa?

Okazuje się, że rozdawnictwo kredytów hipotecznych może teraz pozbawić tętna niejedną instytucję finansową w Stanach Zjednoczonych. Krach na rynku kredytów mieszkaniowych w USA jest niewątpliwie konsekwencją zaciekłej walki o klienta, głównie z segmentu subprime, czyli klienta o niewielkiej zdolności kredytowej.

Ta grupa klientów wymaga szczególnej uwagi, właśnie ze względu na wysokie ryzyko i koszty udzielenia kredytu. Jednak amerykańskie instytucje wydaje się zapomniały o tym lub zbagatelizowały zasadę, a teraz zbierają żniwo. Fakt, że każdy Amerykanin, który chciał kupić dom mógł dostać kredyt był niewątpliwie nośny medialnie i skutecznie zachęcał do zakupów.

Nie tak źle nad Wisłą

Czy polskiemu rynkowi kredytów mieszkaniowych grozi zapaść podobna do tej zza oceanu? Banki w Polsce w przeciwieństwie do banków w Stanach Zjednoczonych ostrożniej udzielają kredytów mieszkaniowych, a świadczy o tym chociażby niski odsetek złych kredytów, który utrzymuje się na poziomie 1,5 proc. przy jednoczesnym stałym i dynamicznym wzroście sprzedaży kredytów hipotecznych.

W Polsce nie wystarczy zatem oddychać i mieć tętno, by kredyt uzyskać. W pierwszej połowie tego roku banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę przekraczającą 28 mld zł, co oznacza wzrost o 50 proc. w stosunku do pierwszego półrocza ubiegłego roku. Po raz pierwszy również od kilkunastu miesięcy wartość kredytów udzielonych w złotych była wyższa niż wartość kredytów indeksowanych do walut obcych (głównie franka szwajcarskiego). Nie jest to jednak wyłączna zasługa wprowadzonej w ubiegłym roku Rekomendacji S, choć od wiosny 2006 roku trwa nieustający boom na rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych. - Wprowadzenie Rekomendacji S zbiegło się w czasie z sytuacją, w której złoty umacniał się w stosunku do najbardziej popularnego franka szwajcarskiego - mówi Jacek Dziadak, wiceprezes Domu Kredytowego Notus. - Również od dłuższego czasu RPP obniżała stopy procentowe dla polskiej waluty, a podwyższał je z kolei bank szwajcarski.

Spowodowało to sytuację, że różnica w oprocentowaniu kredytów w złotych i frankach cały czas malała i nadal maleje. Dodając do tego różnice kursowe pomiędzy kursem kupna i kursem sprzedaży, w pewnym momencie okazało się, że różnica w racie miesięcznej pomiędzy kredytem złotowym i we frankach, która była i cały czas jest na korzyść szwajcarskiej waluty, zmalała na tyle, że coraz więcej klientów decydowało się świadomie na kredyt w złotych.

Ostrożnie od przyszłości

Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową prognozuje bardzo dynamiczny wzrost kredytów mieszkaniowych w relacji do PKB w najbliższych latach. Zgodnie z przewidywaniami analityków instytutu udział kredytów mieszkaniowych do PKB ma zwiększyć się dwukrotnie i osiągnąć nawet 18 proc. w 2011 roku.

Czy jednak taka perspektywa jest realna? Przykład amerykański każe ostrożnie szacować możliwości rozwoju polskiego rynku kredytów mieszkaniowych, zwłaszcza że wciąż obserwujemy rosnącą ich dostępność pomimo bardzo już wygórowanych cen nieruchomości. - Tąpnięcie amerykańskiego rynku nieruchomości zrobiło wrażenie na polskich kredytobiorcach - mówi Jadwiga Małgorzata Mieszkowicz, doradca kredytowy z firmy Credit Centrum Doradztwa Finansowo-Kredytowego. - To zainteresowanie sytuacją zza oceanu może mieć bardzo dobre przełożenie na podejmowanie przez polskich konsumentów rozważnych i przemyślanych decyzji kredytowych.

Nie spodziewam się więc powtórki amerykańskiego scenariusza nad Wisłą, ale raczej większej uwagi i ostrożności w planowaniu finansów rodzinnych na następne lata. J.M. Mieszkowicz uważa jednak, że nie należy ślepo wierzyć w roztropność polskich kredytobiorców. - Polski rynek nieruchomości, a tym samym rynek kredytów mieszkaniowych, również spotka zimny prysznic - komentuje. - Ceny nieruchomości wciąż rosną, ale należy się spodziewać, że w najbliższych dwóch, może trzech latach nastąpi ich gwałtowny spadek. Konsekwencją będzie również spadek wartości zabezpieczeń kredytów mieszkaniowych i pogorszenie się sytuacji bytowej wielu kredytobiorców.

Błędem zatem jest cieszyć się przedwcześnie z tego, że kryzys na amerykańskim rynku nie ma bezpośredniego przełożenia na polski rynek. Sami bowiem zmierzamy prostą drogą do załamania, obniżając kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych i nadmiernie wydłużając okresy kredytowania. Spadek cen nieruchomości spowoduje z całą pewnością nagłe zaostrzenie polityki kredytowej banków, głównie tych, które dziś specjalizują się w udzielaniu kredytów mieszkaniowych klientom o niewysokiej zdolności kredytowej, czyli np. Santander, BPH Bank Hipoteczny, GE Money Bank.

Dochodzi już bowiem do tego, że niektóre banki udzielają nawet 50-letnich kredytów mieszkaniowych bazując jedynie na oświadczeniach, nie zaświadczeniach o dochodach, rekompensując sobie po trosze ryzyko wyższymi marżami, oprocentowaniem, dodatkowymi ubezpieczeniami kredytobiorcy itp. Jednak ryzyko, jakie ponoszą tak funkcjonujące banki jest wielokrotnie większe niż ryzyko banków starannie weryfikujących możliwości finansowe klienta. Czy zatem docieranie do mniej zamożnych klientów, marzących o własnym M jest skazywaniem banku na kryzys w przypadku drobnego nawet załamania cen nieruchomości?

Jadwiga Małgorzata Mieszkowicz uważa, że takiego założenia nie można przyjąć, bowiem niezwykle istotną rolę odgrywa umiejętne zarządzanie ryzykiem, a banki, które podjęły to wyzwanie są świadome swojej przyszłości i przygotowane na ostrą walkę.

Małgorzata Alicja Dudek