Reklama

Koszty uwzględniane przy sprzedaży prywatnej nieruchomości

Osoby fizyczne zbywające odpłatnie prywatne nieruchomości lub prawa majątkowe zobowiązane są do zapłacenia podatku od dochodu z takiej transakcji. Obliczenie tego podatku wymaga z kolei ustalenia nie tylko przychodu z odpłatnego zbycia, ale również kosztów jego uzyskania.

Wymóg ustalania przy omawianych transakcjach kosztów uzyskania przychodów jest konsekwencją ustawowych uregulowań dotyczących wyznaczania podstawy opodatkowania dla tego rodzaju przychodów. Stanowi ją dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i kosztami jego uzyskania. Dochód ten podlega zwiększeniu o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości.

Koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, które ustala się w oparciu o art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o pdof, muszą być udokumentowane. W przypadku nakładów poczynionych na nieruchomość w czasie jej posiadania, poniesione z tego tytułu koszty należy udokumentować fakturami w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o pdof).

Reklama

Odpłatne nabycie lub wybudowanie

Gdy podatnik wszedł w posiadanie zbywanej nieruchomości w drodze odpłatnego nabycia lub ją wybudował, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia wyznaczają w takim przypadku udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia oraz nakłady dokonane w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość (art. 22 ust. 6c ustawy o pdof).

W praktyce zaliczeniu do tej kategorii kosztów podlega przede wszystkim cena nabycia lub wytworzenia nieruchomości, a także PCC, opłaty notarialne oraz wydatki na wykończenie lokalu lub budynku mieszkalnego nabytego w stanie deweloperskim lub modernizację nieruchomości w trakcie jej posiadania.

Kosztów z omawianych transakcji nie stanowią natomiast wydatki związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym w celu sfinansowania zakupu, w tym m.in. zapłaconej prowizji i odsetek, opłat za ustanowienie hipoteki na rzecz kredytodawcy, kosztów przewalutowania kredytu czy kosztów spłaty kredytu spowodowanych zwyżką kursu pożyczonej waluty.

Do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik nie zaliczy również wartości własnej pracy włożonej w podniesienie wartości nieruchomości, wydatków poniesionych na spłatę hipoteki ustanowionej na tej nieruchomości (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 1.09.2015 r., sygn. akt I SA/Bd 532/15 - orzeczenie prawomocne) oraz jej wyposażenie i umeblowanie lokalu (por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 19.02.2016 r., nr IPTPB2/4511-719/15-3/KR).

Jeżeli zbywana nieruchomość została nabyta lub wybudowana, wówczas poniesione z tego tytułu koszty są waloryzowane. Koszty te podlegają corocznie podwyższeniu w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego. Waloryzacja jest dokonywana począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie. Wskaźnik waloryzacji ogłasza Prezes GUS w Dzienniku Urzędowym "Monitor Polski" (art. 22 ust. 6f ustawy o pdof).

Gdy nieruchomość nabyto nieodpłatnie

Podatnicy nie zawsze ponoszą wydatki na nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Równie często nabywają nieruchomości nieodpłatnie, np. w drodze spadku czy darowizny. W takich przypadkach nie występują koszty nabycia ani koszty wytworzenia nieruchomości. To w konsekwencji oznacza, że sama wartość nieruchomości nabytej w formie spadku czy darowizny nie jest kosztem uzyskania przychodu z jej odpłatnego zbycia.

Zagadnienie ustalania kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości nabytych w sposób nieodpłatny w przepisach ustawy o pdof zostało uregulowane odrębnie w art. 22 ust. 6d. Wynika z niego, że za takie koszty uważa się:

  • udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły ich wartość oraz
     
  • kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Jeżeli jednak w skład majątku nabytego w drodze spadku lub darowizny, oprócz nieruchomości, weszły też inne rzeczy lub prawa majątkowe, za koszt ze sprzedaży tej nieruchomości nie uznaje się całej kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn. W takiej sytuacji jest nim kwota podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania tym podatkiem odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (przykład).

Natomiast długi obciążające masę spadkową nie podlegają uwzględnieniu przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku.

Przykład

Podatnik w lutym 2015 r. nabył spadek, w skład którego wchodził lokal mieszkalny. Łączna wartość rzeczy i praw majątkowych przyjęta do podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wynosiła 410.000 zł, w tym wartość lokalu - 238.000 zł. Podatnik zapłacił ten podatek w kwocie 28.084 zł (wartość podatku przyjęto hipotetycznie na potrzeby przykładu).

W sierpniu 2016 r. podatnik sprzedał odziedziczony lokal. Obliczył, że kosztem tej transakcji będzie kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w wysokości 16.302,76 zł, co wynika z wyliczenia:

1) udział wartości lokalu przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w łącznej wartości spadku przyjętej do opodatkowania tym podatkiem:
(238.000 zł : 410.000 zł) × 100 = 58,05%,
2) podatek od spadków i darowizn stanowiący koszt uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości:
28.084 zł × 58,05% = 16.302,76 zł.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 26.07.1991 r. o pdof (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.)

autor: Agata Cieśla
Gazeta Podatkowa nr 67 (1317) z dnia 2016-08-22

GOFIN podpowiada

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »