W połowie wakacji pierwsze banki zaczną oferować Bezpieczny Kredyt 2 proc. na pierwsze mieszkanie, z wysokimi dopłatami do rat. Cztery banki zapowiedziały, że zaoferują je już od początku programu, czyli od 3 lipca. Możliwość kupna własnego M na relatywnie tani kredyt będzie miało spore przełożenie na rynek najmu. Jak duża część zdecyduje się na zmianę?
- Najemcy, tzw. rezydenci, czyli nie tymczasowi, jak studenci czy uchodźcy, tylko osoby, które trwale mieszkają w Polsce i wiążą tu swoją przyszłość, czyli de facto są potencjalnymi beneficjentami tego kredytu, stanowią około 45 proc. rynku najmu. Potencjalnie więc grono beneficjentów BK2 to mniej niż połowa całego rynku, ale w tej grupie połowa to osoby do 45. roku życia. Biorąc pod uwagę wszystkie te warunki, to potencjalnie program może mieć wpływ na 25 proc. całego rynku najmu. Jednocześnie jednak tylko połowa najemców wskazuje ceny mieszkań i niewystarczającą zdolność kredytową za powód, dla którego wynajmują mieszkania zamiast je kupić, a druga połowa korzysta z takiej formy z zupełnie innych przyczyn, między innymi ceni sobie elastyczność, mobilność, bierze pod uwagę zmianę miejsca pracy i zamieszkania itd. To wskazuje, że część rynku najmu, którą może "odebrać" bezpieczny kredyt to około 20-30 proc. - szacuje Jan Dziekoński, ekspert rynku mieszkaniowego, założyciel portalu FLTR.pl.
Wskazuje jeszcze, że wiele zależy od oczekiwanego głosu nadzoru.
- Zakładamy więc, że część osób, które teraz wynajmują mieszkania, po wprowadzeniu taniego kredytu będzie chciała z niego skorzystać, pod warunkiem, że będzie miała odpowiednią zdolność kredytową. W tym kontekście duże znaczenie będzie miała zapowiedziana przez nadzór rekomendacja S, bo dopiero wówczas będzie wiadomo, na ile ona będzie lepsza w rządowym programie w stosunku do standardowego kredytu oraz finalnej wysokości raty, bo będzie ona niższa, ale jednak wysoka i stanowiąca duży udział w dochodach - dodaje Dziekoński.
Zdaniem Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expandera, w większości miast rata kredytu będzie niższa niż koszt najmu, więc każdy kto będzie wolał mieszkać w swoim, będzie chciał się załapać na kredyt z dopłatami. - Pewnym ograniczeniem może być zdolność kredytowa, ale zakładam, że wytyczne KNF pozwolą ją liczyć korzystniej - mówi Sadowski. Zastrzega przy tym, że to od poszczególnych banków będzie zależało, czy nie będą stosować ostrzejszych procedur od wymaganych, a do tego nawet przy liberalnym podejściu nie będzie to oczywiście taka zdolność, jaka była przed wzrostem stóp. Zwraca też uwagę na jeden ustawowy warunek, który dla części chętnych może mieć spore znaczenie.
Nie wszyscy chcą zamienić najem na swoje
- Przy tzw. bezpiecznym kredycie jest jeszcze jedno ograniczenie istotne zwłaszcza dla młodych osób, które dopiero zaczęły pracę i mają relatywnie niskie zarobki, bo nie mogą one dodać rodziców jak współkredytobiorców - dodaje analityk Expandera.
Jednak Jan Dziekoński zwraca uwagę, że nawet przy dopłatach obciążenie ratą w dużych miastach będzie spore.
- Tzw. Kredyt 2 proc. na 300 tys. zł, czyli na małe, 2-pokojowe mieszkanie w średniej miejscowości, to mniej więcej rata w wysokości 1800 zł, do tego dochodzą opłaty eksploatacyjne (czynsz dla spółdzielni czy wspólnoty) plus media. To może być konkurencyjna opcja wobec wynajmowania. Inaczej jednak wygląda sytuacja w dużych miastach, bo maksymalny kredyt w wysokości 600 tys. zł, który w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku, starczy na dwa małe pokoje, oznaczać będzie ratę ponad 3 tys. zł plus czynsz oraz media. Koszt będzie porównywalny z kosztem najmu i część osób, zwłaszcza tych, które mają stare umowy z relatywnie niskim czynszem najmu, może przy tym zostać, bo sfinansowanie zakupu mieszkania kredytem wcale nie będzie tak konkurencyjne i atrakcyjne. Dlatego pewna część wynajmujących po wprowadzeniu BK2 proc. odpłynie z rynku najmu i będzie to grupa zauważalna, ale nie aż tak duża, żeby mocno wpłynąć na cały rynek najmu. Można się jednak spodziewać uspokojenia, jeśli chodzi o wysokość czynszów i zwiększenia podaży wolnych lokali - mówi analityk FLTR.
Kredyt 2 proc. ma jeszcze jedną dużą niewiadomą
Wejście w życie rządowego programu nałoży się na sezonowe ożywienie na rynku najmu, więc jesień będzie bardzo ciekawa.
- Obecnie obserwujemy na rynku najmu pewną stagnację, ale jest to charakterystyczne dla drugiego kwartału roku zjawisko. Ożywienia można spodziewać się od lipca do października. W tym okresie przypada szczyt sezonu związany z rozpoczęciem roku akademickiego. W tym roku będzie to szczególnie gorący czas na rynku, gdyż zbiegnie się z rozpoczęciem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Spodziewać się można, że część osób, które w ostatnim roku stały się “wynajmującymi z przymusu", czyli z powodu zbyt niskiej zdolności kredytowej, po uzyskaniu pozytywnej decyzji o przyznaniu rządowej dopłaty będzie stopniowo zwalniać wynajmowane lokale - przyznaje Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom. Jak dodaje, w krótkim okresie będą to przede wszystkim ci, którzy zdecydują się na zakup z rynku wtórnego lub w inwestycjach deweloperskich w zaawansowanym etapie realizacji
- Na rok 2023 rząd nie zapowiada limitów w liczbie kredytów, do których będzie dopłacał, co oznacza, że w programie Bezpieczny Kredyt 2 proc. może zostać ich udzielonych ok. 30-40 tys. Przy tym trudno oszacować, jaka liczba beneficjentów tego programu, to będą osoby rekrutujące się z grupy osób obecnie wynajmujących. Długoterminowo faktycznie jakaś część mieszkań wynajmowanych przez osoby z tej grupy może zostać uwolniona do najmu, ale zważywszy na rozproszenie terytorialne trudno spodziewać się spektakularnych zmian - szczególnie w zakresie czynszów najmu w dużych miastach - ocenia analityczka Otodom.
Tłumaczy, że nawet jeśli większa dostępność mieszkań i dłuższy czas oczekiwania na najemcę mógłby w jakimś stopniu motywować właścicieli do zmniejszenia oczekiwań w zakresie czynszu, to przy wciąż utrzymującej się na dość wysokim poziomie inflacji i idących za tym wzrostach kosztów mediów, opłat za utrzymanie nieruchomości itd., można założyć, że broniąc rentowności będą oni w jakimś stopniu nadal przerzucać te koszty na najemców. To zaś zatrzyma potencjalną korektę w wysokości cen najmu - uważa Klimaszewska.
Monika Krześniak-Sajewicz
