W ostatnich tygodniach banki znacznie podniosły wymóg posiadania wkładu własnego, bo jeszcze do niedawna wystarczyło 10 proc., a teraz - w efekcie pandemii - duże banki żądają co najmniej 20-30 proc. Biorąc pod uwagę to jak mocno urosły w ostatnich latach ceny nieruchomości, przy zwiększeniu wymaganego wkładu własnego, trzeba mieć na dzień dobry pokaźny zasób swojej gotówki. Bo jeśli trzeba wyłożyć nie 10 proc. wartości kupowanego mieszkania, a 20 czy 30 proc. to w przypadku mieszkania, które kosztuje 600 tys. zł wystarczyło mieć do niedawna 60 tys., a teraz już 120-180 tys. zł.
Z oczywistych względów wiele rodzin nie będzie więc dysponować taką kwotą i nie ma szans, żeby ją szybko zdobyć.
- Trzeba też pamiętać, że przy zaciąganiu kredytu i kupnie mieszkania dochodzą jeszcze spore dodatkowe koszty na opłaty notarialne, wykończenie i wyposażanie czy konieczne remonty - mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.
W efekcie wiele polskich rodzin nie będą w stanie sfinansować zakupu własnego M.
Pokaż nam gdzie i jak zarabiasz
Do tego dochodzi jeszcze zaostrzenie innych kryteriów przez banki, bo dochody z niektórych źródeł nie są akceptowane lub są uznawane za niepewne (np. dochód z działalności gospodarczej czy praca w branżach uznawanych za ryzykowne). Jak to wszystko poskładamy, to dostęp sporej grupy społeczeństwa do kredytów został bardzo mocno ograniczony.
Ekspert Expandera zaznacza, że są banki, które mają w ofercie kredyty z 10-proc. wkładem własnym (np. mBank czy Millennium). - Ale pytanie czy są one dostępne dla szerokiej grupy osób oraz dla nieruchomości - dodaje Sadowski.
Może się bowiem okazać, że tylko wąskiej grupie kredytobiorców będą one skłonne przyznać kredyt z tak niskim wkładem własnym, albo zostaną zasypane wnioskami i nie będą w stanie przyznać kredytu na czas.
- To zaostrzenie warunków kredytowania przez banki oznacza bardzo poważny problem i znaczna część gospodarstw domowych została odcięta od możliwości zakupu mieszkania na kredyt - przyznaje Adam Czerniak, ekonomista SGH i ekspert rynku nieruchomości.
- Jeśli połączymy te dwa czynniki czyli podniesienie wymaganego wkładu własnego i znaczne ograniczenie uznawanych przez banki źródeł dochodów, to ponad połowa gospodarstw domowych spośród tych, którzy w normalnych warunkach dostałoby kredyt, dziś go nie otrzyma - dodaje Czerniak. Podkreśla, że grupą, która została odcięta od tego finansowania są tzw. wolne zawody. To są osoby, które miałyby wkład własny, ale nie dostaną kredytu przez ten drugi czynnik.
Kto może mieć problem?
Ponad 42 proc. wszystkich kredytów hipotecznych udzielonych w czwartym kwartale 2019 roku stanowiły te z najniższym wkładem własnym, do 20 proc. To pokazuje, że skala problemu jest naprawdę duża.
Nawet jeśli uda się uzyskać kredyt hipoteczny ze stosunkowo niskim wkładem własnym jak na obecne warunki, to będzie on dużo droższy.
- Różnica w marży i tym samym oprocentowaniu między kredytami z 10 proc. a 25 proc. wkładu własnego wynosi około 0,7 pkt. proc. i jest rekordowa od czasu, gdy wprowadzono na polskim rynku wymóg posiadania wkładu - mówi Sadowski.
I tak oprocentowanie kredytu przy wkładzie co najmniej 25- proc. wynosi średnio 2,93 proc., a przy 10-procentowym 3,6 proc. W samych marżach to odpowiednio 2,23 proc. do 2,92. proc.
Zobacz również:
- Podniesienie wymaganego wkładu własnego i podwyżka marż kredytowych z pewnością przełoży się na ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych i ograniczy możliwości kupna własnego "M". Ale z drugiej strony jest to naturalna rekcja banków na kryzys, bo pogorszenie sytuacji gospodarczej to wzrost ryzyka i konieczność tworzenia dodatkowych rezerw - wskazuje Mariusz Rutke, ekspert Wyższej Szkoły Bankowej w Chorzowie.
- Jaka będzie skala ograniczenia możliwości finansowania kredytem tych zakupów, a co za tym idzie o ile spadnie sprzedaż mieszkań przez deweloperów, to zależy od tego jak głęboka będzie tegoroczna recesja, stopa bezrobocia i czy jesienią nie będzie drugiej fali pandemii - dodaje.
Pytanie co z cenami mieszkań
Dla banków najważniejsze jest pewne źródło dochodów, więc gdy wzrośnie liczba osób bez stałego etatu, pracujących na umowach "śmieciowych", to dostępność kredytów jeszcze bardziej spadnie.
- W efekcie mieszkania będą trudniej dostępne, bo na razie rządowi nie udało się uruchomić na większą skalę żadnego programu budowy nowych "M"- mówi Mariusz Rutke. Jego zdaniem, można się spodziewać, że przy obecnej strukturze społecznej będzie przybywać osób mieszkających razem z rodzicami. Już teraz jest to około 40 proc. dorosłych Polaków i doganiamy pod tym względem Włochów i Chorwatów.
- Ceny nieruchomości w krótkim terminie zapewne spadną, a dla banków jest to dodatkowe ryzyko - dodaje ekspert WSB.
Według Adama Czerniaka, duży znak zapytania dotyczy osób, które już wpłaciły zaliczki na poczet mieszkań - pytanie jak duża grupa wpłaciła je zanim dostała decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego.
- Ta grupa jest istotna, ponieważ po wpłaceniu zaliczki, takie mieszkanie jest w statystykach deweloperskich traktowane jako sprzedane, ale jeśli taka umowa nie zostanie sfinalizowania to wróci do puli czekających na nabywców. Dlatego zakładam, że deweloperzy będą zmotywowani, żeby obniżyć ceny i je szybko sprzedać, tym bardziej, że marże w 2019 roku były dość wysokie, więc jest na to przestrzeń - mówi ekspert SGH.
- Z kolei jeśli ceny takich mieszkań zaczną być obniżane, to włączy się efekt domina i będą obniżki na całym rynku. Nie wiadomo też jak się zachowają inwestorzy krótkoterminowi i tzw. flipperzy (np. kupujący mieszkania do remontu, by odsprzedać z zyskiem- red. ), bo trzeba pamiętać, że z drugiej strony na tę sytuacją wpływają niskie stopy procentowe, które z kolei powodują, że część z nich będzie chciała łapać rynkowe okazje - dodaje.
Monika Krześniak-Sajewicz
