Reklama

Kupno mieszkania i remont na kredyt - sprawdź warunki

Jest możliwość finansowania w ramach jednego kredytu hipotecznego zarówno zakupu nieruchomości, jak i jej wykończenia. To zdecydowanie lepsze rozwiązanie, niż dodatkowe posiłkowaniem się osobnym kredytem - zwłaszcza najdroższym, czyli konsumpcyjnym.

Pobierz: darmowy program do rozliczeń PIT 2015

Reklama

Optymalnym wyjściem dla kredytobiorcy jest oczywiście finansowanie wykończenia z własnych środków. Tych jednak niestety często brak, zwłaszcza, że potrzebne są na wkład własny kredytu.

Każdy kto kupuje mieszkanie, w najpopularniejszym w Polsce standardzie deweloperskim, szybko zdaje sobie sprawę, że do ceny zakupu musi doliczyć kolejne kilkadziesiąt tysięcy? Ile? Wyliczenia są różne ale przyjmuje się, że koszt wykończenia metra kwadratowego nieruchomości to około 700-800 zł.

Tak więc dla 60 metrowego mieszkania oznacza to dodatkowy wydatek rzędu 30-50 tysięcy.

Co właściwie oznacza pojęcie standard deweloperski? Precyzyjnie nigdzie nie jest określone. Zazwyczaj przez standard deweloperski rozumie się lokal posiadający wylewkę betonową na podłodze, tynkami na ścianach oraz z drzwiami wejściowymi. Mieszkanie posiada również niezbędne instalacje, są też okna i parapety, zamontowane jest ogrzewanie. Reszta natomiast należy do nas.

I tu pojawia się problem, z jakich środków to finansować. Bardzo złe rozwiązanie to dobieranie kolejnego kredytu - zwłaszcza konsumpcyjnego. Nie dość, że jest on najdroższym rodzajem finansowania, to jeszcze zmniejsza naszą zdolność kredytową, na wypadek gdyby pojawiły się jakieś dodatkowe problemy i trzeba byłby np. dobrać środki do kredytu hipotecznego. Najgorszym możliwym wyjściem jest np. zaciągnięcie takiego kredytu przed uzyskaniem pozytywnej decyzji odnośnie kredytu hipotecznego. Część ludzi popełnia błąd kredytując w ten sposób wymagany wkład własny. Choć wkładem mogą się "wylegitymować" to jednak dodatkowe zobowiązanie odbija się bardzo niekorzystnie na ich zdolności kredytowej i w efekcie mogą nie dostać pożądanego kredytu mieszkaniowego w oczekiwanej wysokości.

W związku z tym pojawia się jednak problem. Jak finansować wykończenie mieszkania, skoro pieniądze są potrzebne na wkład własny?

Otóż jedno nie wyklucza drugiego. Pamiętajmy, że dla banku nie ma znaczenia, ile dokładamy z własnych pieniędzy do tego interesu. Liczy się natomiast wskaźnik LTV (loan to value), czyli wysokość pożyczki w stosunku do wartości zabezpieczenia. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego zaleca, że "wartość wskaźnika LtV w momencie udzielania kredytu nie powinna przekraczać poziomu 80% lub 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80 proc. LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP".

Choć KNF w swoim stanowisku wskazuje, że wskaźnik LTV powinien być na odpowiednim poziomie już w momencie kupna nieruchomości, większość banków w praktyce przyjmuje do obliczenia LTV docelową wartość mieszkania, a to pozwala kredytować również koszty wykończenia.

Jak wygląda to w praktyce? Najczęściej banki są gotowe dodatkowo skredytować 10 proc. wartości nieruchomości, właśnie na sfinansowanie prac wykończeniowych. Polityka instytucji finansowych w tym zakresie jest jednak bardzo różna. Część banków nie określa wartości procentowo, a po prostu przyjmuje porównawczo wartość innych mieszkań o tej samej powierzchni i zbliżonym standardzie.

Warunkiem, by dostać od banku więcej, jest udowodnienie, że mieszkanie po wykończeniu znacznie bardziej zyska na wartości. W tym celu pomocny będzie odpowiedni operat szacunkowy. Musimy przygotować też kosztorys prac, który bardzo dokładnie określi ich zakres, koszt oraz termin. Im bardziej szczegółowy kosztorys, tym lepiej dla naszej sprawy. Czasem banki wymagają, by kosztorys był podpisany przez osobę z uprawnieniami budowlanymi.

Od przyszłej wartości nieruchomości (po wykończeniu) będzie zależało, ile możemy dostać. Jeśli uda nam się udowodnić, że biorąc kredyt na kupno i wykończenie w kwocie 300 tys. zł uzyskamy wartość mieszkania na poziomie 350 tys. - mamy problem z głowy. Wartość wskaźnika LTV w tym przypadku to 75 proc.

Należy jednak koniecznie zaznaczyć, że kredytem hipotecznym z opcją wykończenia nie sfinansujemy wszystkiego. W rachubę nie wchodzi umeblowanie mieszkania czy też kupno nowego telewizora. Skredytowane zostaną prace typowo budowlane - a więc położenie podłóg, glazura itp.

Z wykonanych prac należy się później przed bankiem rozliczyć - najczęściej instytucje finansowe oczekują dokumentacji fotograficznej oraz przedstawienia dokumentów potwierdzających zakup materiałów/płatność za usługi.

Niewykluczona jest też wizyta pracownika banku w mieszkaniu - najczęściej po zakończeniu prac. To my sami, w przedstawionym kosztorysie, deklarujemy ile zajmie nam wykańczanie nieruchomości. By uniknąć komplikacji w tym zakresie warto dać termin wystarczająco długi, by spokojnie przeprowadzić roboty. Jeśli będzie on zbyt krótki i nie zmieścimy się w nim, będziemy musieli zgłosić to w banku, co z kolei spowoduje konieczność sporządzenia aneksu do umowy i pokrycia dodatkowych kosztów z nim związanych.

Teresa Michniak WGN Nieruchomości

Dowiedz się więcej na temat: remont | budowa | nieruchomości

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »