Kupując nieruchomość nad ciepłym morzem uważaj na dodatkowe koszty

Główną przewagą wakacyjnych nieruchomości na południowym wybrzeżu Europy jest sezon - nawet trzykrotnie dłuższy niż nad Wisłą. Własna wakacyjna nieruchomość nad ciepłym morzem jest więc ciekawym rozwiązaniem, które dodatkowo może generować przychody z najmu. W samej Europie oferta jest na tyle szeroka, że każdy powinien znaleźć coś dla siebie. Najtaniej jest w Bułgarii i Hiszpanii. Grubszym portfelem trzeba dysponować wybierając się na zakupy do Grecji, Portugalii czy Chorwacji - wynika z danych portalu Global Property Guide.

Statystyki pokazują, że we wszystkich wskazanych krajach przeciętne ceny nieruchomości w ostatnich 12 miesiącach spadły. Najmniejsza korekta miała miejsce w Chorwacji. Zgodnie z danymi portalu Global Property Guide przecena wyniosła zaledwie 0,9 proc. Po spadkach będących efektem pierwszej fali kryzysu ceny pozostają relatywnie stabilne mniej więcej od połowy 2010 roku. Tu też najwyżej wyceniane są nieruchomości. Za 50-metrowy apartament na terenie Istrii w północno-zachodniej części Chorwacji trzeba zapłacić średnio 100 tys. euro (prawie 430 tys. zł). Najdrożej jest na terenie południowej Dalmacji, gdzie za tej samej wielkości nieruchomość trzeba zapłacić przeciętnie prawie 150 tys. euro (620 tys. zł) - wynika z danych publikowanych przez portal GPG. Są to oczywiście ceny średnie, niezbędne minimum jest więc niższe.

Z badanych lokalizacji najbardziej dotknięta przeceną została Kreta. W ciągu roku nieruchomości straciły tam na wartości przeciętnie prawie 10 proc. Za 50-metrowy apartament trzeba na tej wyspie zapłacić średnio 84 tys. euro (360 tys. zł), a za trzykrotnie większy dom prawie 290 tysięcy (1,2 mln zł). Najtaniej jest w Bułgarii, gdzie za 50-metrowy apartament zarówno na wybrzeżu Morza Czarnego jak i w górach cena wynosi około 44 tys. euro (ponad 180 tys. zł). Skromnej wielkości lokale można oczywiście znaleźć nawet za połowę średniej ceny. W ciągu roku w Bułgarii korekta cen została oszacowana przez portal na niewiele ponad 4 proc.

Osoby, które rozważają zakup nieruchomości za granicą, niezależnie od tego, czy celem jest zakup na własny użytek, czy na wynajem, muszą pamiętać o dodatkowych kosztach, które pojawiają się w momencie przeprowadzania transakcji. Chodzi tu o obsługę prawną i podatki. W Polsce, w przypadku nieruchomości używanych, koszty te można szacować na 5 - 7 proc. wartości nieruchomości. Na rynku pierwotnym jest to tylko 1 - 2 proc. wartości nieruchomości. Wyniki te należą do najniższych w Europie.

Niższe koszty transakcyjne można spotkać jedynie w Bułgarii gdzie, jak wynika z danych GPG, kupujący muszą dysponować dodatkowymi środkami w wysokości 3,45 - 5,1 proc. wartości nieruchomości. Na tę wartość składa się podatek od zakupu nieruchomości płacony w gminie (podobny do naszego PCC płaconego do budżetu centralnego), opłaty notarialne, opłaty sądowe i prowizja pośrednika. Składniki kosztów zakupu są więc w Bułgarii analogiczne do polskich. Biorąc pod uwagę ceny nieruchomości nad Morzem Czarnym, można przyjąć, że koszty transakcyjne w przypadku 50-metrowego apartamentu wyniosłyby od 1,5 do 2,2 tys. euro.

Z danych GPG wynika, że na budżecie nabywcy najmocniej odbiłyby się koszty transakcyjne w Grecji. Kupujący musi z tego tytułu wydać dodatkowo aż od 10,14 do 16,01 proc. wartości nieruchomości. Największym składnikiem tych kosztów jest podatek od zakupu. Jego stawka jest progresywna i zależy od wartości nieruchomości. Maksymalnie może wynieść 9 proc. w przypadku obszarów nieobjętych ochroną przeciwpożarową oraz 11 proc., gdy obszar jest objęty taką ochroną. Dodatkowo ceny nieruchomości w Helladzie nie są niskie. W efekcie, kupując na Krecie przeciętny 50-metrowy apartament trzeba dodatkowo wydać 8,5 do 13,5 tys. euro, czyli nawet ponad 57 tys. złotych.

Gdyby ktoś rozważał zakup nieruchomości dziś gdy są one przecenione licząc, że w przyszłości ich wartość wzrośnie musi też pamiętać o kosztach sprzedaży nieruchomości. Są to zarówno koszty transakcyjne przeważnie zawierające się w maksymalnie kilku procentach, jak i podatek od wzrostu wartości nieruchomości. Inwestor jest z niego przeważnie zwolniony jeśli kupił nieruchomość kilka lat temu. W Hiszpanii wystarczy rok, a w Chorwacji 3 lata - wynika z danych GPG.

Inaczej jest w Grecji. Zgodnie z danymi GPG stawka tego podatku maleje wraz z tym jak oddala się w czasie moment zakupu nieruchomości. I tak jeśli ktoś kupił apartament mniej niż 5 lat temu, będzie musiał oddać fiskusowi 20 proc. zysku z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. O połowę niższa stawka obowiązuje wobec sprzedaży jeśli upłynęło od 5 do niecałych 15 lat od zakupu. Kolejnym progiem jest 25 lat. Jeśli one nie upłynęły greckiemu fiskusowi należy się 5 proc. udziału w zysku, potem już ani centa. Podatek ten wprowadzono w 2006 roku - dotyczy więc nieruchomości kupionych od 2006 roku.

Na inwestorów poszukujących zarobku w ożywieniu zagranicznych rynków czyha też inne niebezpieczeństwo - ryzyko walutowe. Przypomnijmy, że spadek wartości złotego (wzrost notowań innych walut) sprzyja inwestycjom zagranicznym, gdyż zarówno przeliczony na złote czynsz najmu, jak i wyrażona w złotych wartość nieruchomości za granicą rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty. Odwrotna sytuacja ma miejsce w przypadku umocnienia złotego (wtedy waluty zagraniczne "tanieją" względem złotego).

Jak zmiany kursowe z ostatnich lat wpływały na rentowności inwestycji w zagraniczne nieruchomości? Prześledźmy to na przykładzie. Dla uproszczenia przyjmiemy, że wartość nieruchomości wyrażona w euro jest stała, a zmienia się jedynie kurs walutowy. Gdyby polski inwestor wydał na mieszkanie za granicą 100 tys. euro w czerwcu 2001 roku, to faktycznie ulokowałby w niej 335 tys. zł. Zmiany na rynku walutowym w kolejnych miesiącach powinny takiego inwestora cieszyć. W lutym 2004 roku euro kosztowało już 4,9 złotego. W efekcie 100 tys. euro ulokowane w mieszkaniu warte byłoby aż 490 tys. złotych.

Ale już gdyby dokonał inwestycji na przykład na początku 2004 roku przy kursie 4,9 zł za euro i chciał ją zamknąć pięć lat później, gdy kurs oscylował w okolicach 3,2 zł za euro, poniósłby sporą stratę.

Artur Wach, Lion's House

Bartosz Turek, Home Broker