Kupujący nie chcą parteru i ślepych kuchni

- Najważniejszym parametrem mieszkania, często przesądzającym o jego atrakcyjności, jest lokalizacja - mówi Mateusz Placek, doradca Home Broker z Wrocławia. Chodzi o dobrą komunikację, czyli np. szybki dojazd do centrum, bliskość sklepów, szkół czy przedszkoli, a także terenów rekreacyjnych. Nawet w obrębie jednej dzielnicy mieszkanie położone w lokalizacji uważanej za dobrą może być droższe o 20-30 proc. Przykładowo, 3-pokojowe mieszkanie na Ursynowie o powierzchni 87,5m2, położone przy bardzo popularnej Alei Komisji Edukacji Narodowej kosztuje 8609zł/m2. Lokal jest w stanie deweloperskim i znajduje się w nowym bloku o wysokim standardzie. Gdyby natomiast zrezygnować z bliskości metra i wybrać nowe, kameralne, osiedle na trudno dostępnej Białołęce, cena za lokal o prawie identycznej powierzchni spadnie do 6818zł/m2. Nie jest to przykład ekstremalny, ale nawet tu niezbędna jest dopłata do lepszej lokalizacji na poziomie 26 proc. - Mieszkania, które cieszą się największym powodzeniem, to lokale z oddzielnym wejściem do każdego pomieszczenia, czyli rozkładowe - mówi Rafał Gójski, doradca Home Broker z Warszawy. W nowym budownictwie obowiązuje zasada, że im wyższe piętro, tym lepiej. Średnio o ponad 8 proc. więcej należy obecnie zapłacić za wyższe piętro w jednej z inwestycji na Woli. Na najniższym piętrze lokal dwupokojowy kosztuje średnio 7330zł/m2, podczas gdy na piątym piętrze średnia cena wzrasta do 7923zł/m2. W przypadku starego budownictwa czy wielkiej płyty ostatnie piętra nie są jednak pożądane ze względu na wysokie temperatury latem i utratę ciepła zimą.

Klienci chętniej wybierają kameralne osiedla niż blokowiska. Za przeprowadzkę z mieszkania w wielkiej płycie, do mieszkania w nowym budynku po drugiej stronie ulicy trzeba czasem dopłacić ponad 50 proc. ceny każdego metra kwadratowego. Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 36,6m2 w bloku z 1968 roku na ulicy Bruna kosztuje bowiem 321 tys. zł. Na sąsiednim osiedlu - ulicy Chodkiewicza - mieszkanie o identycznym metrażu w nowym budynku (wykończone) kosztuje natomiast 495 tys. zł. Kupujący wymagają ponadto, aby mieszkanie miało balkon. W ostatnich miesiącach pożądaną cechą stało się również to, aby cena mieszkania umożliwiła skorzystanie z preferencyjnego kredytu w ramach programu "Rodzina na swoim". Różnie bywa natomiast z garażem. W przypadku mieszkań 3-pokojowych i większych w nowym budownictwie, garaż jest standardem. Jednak w przypadku mniejszych lokali nie zawsze jest pożądany, gdyż podnosi cenę o 5-10 proc. - Część klientów woli zaoszczędzić taką kwotę i przeznaczyć ją na wykończenie mieszkania - wyjaśnia R. Gójski. Mateusz Placek dodaje z kolei, że klienta można czasem skusić dodatkowymi "bonusami", takimi, jak komórki lokatorskie, tarasy czy ogródki, aczkolwiek - podobnie jak w przypadku garaży - nie są to najważniejsze cechy mieszkania. Zdecydowanie najbardziej niepożądane cechy mieszkania to z kolei: parter, brak balkonu, amfilada oraz ślepa kuchnia. - Kupujący często odrzucają też mieszkania usytuowane od strony północnej, zwłaszcza jeśli są to małe lokale z oknami wychodzącymi na jedną stronę budynku - ocenia Rafał Gójski. Różnie bywa natomiast z położeniem w ruchliwym, głośnym miejscu. Są bowiem osoby, którym to nie przeszkadza, zwłaszcza, jeśli mieszkanie położone jest w centrum. Bliskość ruchliwej ulicy może jednak obniżyć cenę mieszkania 10-20 proc., a nawet więcej, w przypadku lokalizacji na obrzeżach miast, gdzie zwykle ucieka się przed zgiełkiem.

Jak przygotować mieszkanie dla sprzedaży, aby zwiększyć szanse znalezienia nabywcy

Sprzedając mieszkanie nie mamy wpływu na jego lokalizację, piętro, rozkład czy fakt posiadania balkonu. Od drobnych rzeczy zależeć może jednak to, jak szybko lokal znajdzie nabywcę. Ewa Mieszkowska, doradca Home Broker, radzi, jak przygotować mieszkanie do sprzedaży.

Oczywistą sprawą może wydać się to, że przed prezentacją mieszkania kupującym trzeba je dokładnie posprzątać i wywietrzyć. Sprzedający nie zawsze jednak o tym pamiętają. Kolejna ważna czynność, to umycie okien i powieszenie czystych, jasnych firanek. Dotyczy to także mieszkań przeznaczonych do remontu. Mieszkanie z czystymi oknami wygląda bowiem na lepiej doświetlone. Poza tym, prezentacji powinno się dokonywać o takiej porze dnia, kiedy można najbardziej wyeksponować korzystne cechy mieszkania. Przykładowo, lokal z widokiem na ruchliwe city - w nocy, a mieszkanie z widokiem na tereny zielone - w dzień, najlepiej wtedy, gdy jest najwięcej słońca.

Kolejny ważny element to sposób zachowania sprzedających, ich otwartość, komunikatywność. Z takimi osobami chętniej dobija się targu. Sprzedający powinien sam udzielać ważnych informacji, nie czekając na pytania kupujących. Wielu pozytywnych cech nie widać, jeśli kupujący o tym nie powiedzą, np. sprawnego zarządcy budynku czy miłego sąsiedztwa.

Przed sprzedażą warto założyć księgę wieczysta, jeśli mieszkanie jej nie ma. Niekoniecznie chodzi o możliwość zakupu mieszkania na kredyt. Wielu klientów nie chce nawet oglądać mieszkań bez księgi wieczystej.

Nie ma natomiast jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy warto remontować mieszkanie przed sprzedażą. Są bowiem klienci, którzy kupują tylko lokale do remontu. Z kolei osoby, które kupują mieszkania w celach inwestycyjnych, zwykle wolą, aby było już wykończone.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek