Ludzie odzyskują zdolność kredytową. Chętnych na wynajem będzie mniej, czynsze już przestały rosnąć
Czynsze najmu w najbliższych kwartałach wyhamują, a możliwy jest nawet ich spadek. Odpływ chętnych na wynajem spowoduje uruchomienie zapowiedzianego przez rząd Kredytu 2 proc. i poprawiająca się zdolność kredytowa. Na razie jednak wciąż jest drogo, a do tego spowolnił rynek najmu instytucjonalnego.
Po ubiegłorocznym boomie, kiedy czynsze wzrosły w rekordowym tempie, sytuacja się zmienia. Na rynku wynajmu wzrost stawek wynajmu w czwartym kwartale 2022 w większości miast zwolnił, a w pierwszych miesiącach 2023 widać nawet lekką korektę. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się, część z nich powróciła do Ukrainy. Prawdopodobnie zmalała też presja na rynek wynajmu ze strony osób, które ostatnio nie miały zdolności kredytowej - to główne wnioski z ostatniego raportu Działu Analiz PKO BP na temat rynku mieszkaniowego w części dotyczącej rynku najmu. Prognozy przewidują uspokojenie sytuacji i czynsze w średnim horyzoncie nie powinny już rosnąć, a są szanse na spadki.
- W najbliższych kwartałach spodziewam się zahamowania wzrostów, a być może nawet delikatnej korekty stawek czynszowych na rynku najmu. Po pierwsze, część osób będąca klientami rynku najmu wznowi bowiem swoje zainteresowanie zakupem mieszkania. Wiąże się to z powoli odbudowującą się siłą nabywczą kupujących na rynku transakcyjnym. Kluczowym bodźcem dla ożywienia aktywności kupujących byłoby spełnienie się oczekiwań dotyczących obniżki stóp procentowych. Impulsem dla rynku transakcyjnego a bolączką dla rynku najmu będzie wprowadzenie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. - jest on bowiem dedykowany dla osób nieposiadających własnej nieruchomości, a więc zapewne w relatywnie dużym stopniu korzystających z oferty najmu. - przewiduje Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz rynku nieruchomości w PKO BP.
Jego zdaniem ważnym czynnikiem osłabiającym rynek najmu może być spowolnienie gospodarcze, a w szczególności spadek popytu na pracę, który w relatywnie większym stopniu może dotknąć imigrantów, będących ważną częścią strony popytowej rynku najmu.
- Po trzecie, wraz z narastaniem oczekiwań na obniżki stóp procentowych, które widoczne jest choćby w spadku rentowności obligacji, zmieni się percepcja oczekiwanych stóp zwrotu z inwestycji ze strony wynajmujących. Widząc malejące stopy zwrotu z alternatywnych inwestycji, presja na dalsze podwyżki stawek czynszowych będzie gasnąć - argumentuje Matysiak.
W ubiegłym roku skumulowały się dwa czynniki, czyli drastyczny spadek zdolności kredytowej oraz napływ uchodźców z Ukrainy. W efekcie popyt na wynajem gwałtownie wzrósł. Teraz sytuacja wraca do normy, ale o odwróceniu trendu, zwłaszcza cenowego na razie nie można jeszcze mówić.
- Oferta na rynku najmu powoli się odbudowuje, ale to, że ofert jest więcej nie oznacza, że wynająć mieszkanie będzie łatwiej. Wciąż odnotowujemy duże zainteresowanie tą kategorią ogłoszeń. Wprawdzie nie jest to już tak wysoki poziom jak tuż po wybuchu wojny w Ukrainie, kiedy liczba wyszukiwań podwoiła się miesiąc do miesiąca. W lutym tego roku był on jednak wciąż o 30 proc. wyższy niż przed rokiem, a w największych miastach nawet o 40-50 proc. - mówi Interii Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Jej zdaniem jednym z powodów wysokiej aktywności poszukujących może być niedostępność cenowa oferowanych mieszkań. Wysoki poziom czynszów zmusza najemców do polowania na okazje, albo do przeniesienia zainteresowania na obrzeża największych miast. Widać to m.in. we wzroście wyszukiwań w miejscowościach okalających. Oferty najatrakcyjniejsze cenowo wciąż znikają błyskawicznie.
- Dziś te lokale które można wziąć “od ręki" są o 20-30 proc., a w niektórych miastach nawet 40 proc. droższe niż przed rokiem. Do tego najemcy muszą jeszcze doliczyć znacznie wyższe opłaty za media i te z tytułu utrzymania nieruchomości. Dla wielu gospodarstw domowych takie wzrosty bywają nie do pokonania - dodaje ekspertka Otodom.
Zwraca też uwagę na tę część rynku, która w Polsce dopiero powstaje, czyli stabilnego najmu instytucjonalnego.
- Optymizmem nie napawa spadek aktywności inwestorów w sektorze najmu instytucjonalnego. Jeszcze na początku 2022 roku mówiło się, że do 2025 r. funkcjonować będzie w Polsce ponad 50 tys. takich mieszkań, co mogłoby znacząco poprawić sytuację po stronie podaży i ustabilizować poziom czynszów. Na razie jest ich niewiele ponad 10 tys., a kolejne obciążenia fiskalne oraz niestabilność w zakresie proponowanych rozwiązań legislacyjnych sprawia, że inwestorzy dużo ostrożniej podchodzą do kolejnych inwestycji - mówi Ewa Tęczak.
Przypomnijmy, że rząd zapowiedział ograniczenia dla funkcjonowania funduszy oferujących mieszkania na wynajem. Jednak zapowiedzi ewoluują i do tej pory nie wiadomo czy i w jakim stopniu ten rynek będzie uregulowany poprzez limity czy podatki.
Monika Krześniak-Sajewicz
