Małe mieszkanie to zyskowne mieszkanie

47 proc. osób uważa nieruchomości za bezpieczną inwestycję - wynika z badania przeprowadzonego przez Lion's Bank. Nie powinno więc dziwić, że w otoczeniu niskiego oprocentowania lokat, wiele osób zamiast lokowania kapitału w banku na 2 czy 3 proc. w skali roku rozważa inwestycję na rynku nieruchomości. Widać to po skali zgłaszanego popytu na zakup mieszkań do wynajęcia, pokoi hotelowych czy lokali użytkowych. Jest to naturalne, szczególnie w okresie rekordowo niskich stóp procentowych, a więc nie tylko niewielkiej zyskowności lokat, ale też niskiego kosztu kredytu hipotecznego.

Najprostszym sposobem inwestowania na rynku nieruchomości jest zakup mieszkania na wynajem. Inwestorzy wybierają przeważnie lokale położone w centrum lub przynajmniej dobrze z centrum skomunikowane, co nie znaczy, że inne strategie inwestycyjne nie mogą przynosić zadowalających stóp zwrotu. Podobnie bywa w kwestii wielkości nabywanej nieruchomości. Teoretycznie im mniejsze lokum, tym wyższa potencjalna rentowność i mniejszy problem ze znalezieniem najemcy. Praktyka pokazuje jednak, że odpowiednio dobrane mieszkanie dwupokojowe może generować dla właściciela rentowność zbliżoną do tej, jaką można uzyskać z wynajmu niewielkiej kawalerki.

A co mówi statystyka? Jak wynika z danych zebranych przez Lion's Bank, potencjalna rentowność brutto wynajmu mieszkania w Warszawie (stosunek rocznego przychodu do wartości nieruchomości) maleje wraz z rosnącą powierzchnią badanych lokali. Biorąc pod uwagę dane ofertowe na temat lokali o powierzchni do 22,5 m kw., roczną rentowość brutto można szacować aż na 8,3 proc. Lokal 50-metrowy (+/- 2,5 m kw.) dałby zarobić około 6,9 proc., a 100-metrowy (+/- 2,5 m kw.) potencjalnie powinien generować przychód na poziomie 6,2 proc. wartości nieruchomości rocznie. Pamiętajmy jednak, że powyższe wyniki opierają się o średnie ceny ofertowe, a obliczenia uwzględniają tylko przychody (pomijając koszty) i zakładają, że mieszkanie jest wynajęte przez 12 miesięcy roku. Faktycznie "na ręce" inwestora trafia przeważnie o około 1/4 czy 1/3 mniej, niż wynosi rentowność brutto. Co więcej okresy niewynajęcia są przeważnie dłuższe w przypadku mieszkań większych, niż tych jedno i dwupokojowych.

Przytoczone dane kryją w sobie jeszcze jedną ciekawostkę. Chodzi o to, że kupując mieszkanie na wynajem warto wybrać takie lokum, które ma zakładaną liczbę pokoi przy minimalnym metrażu. Stawka za najem takiej nieruchomości nie powinna być znacznie niższa niż w przypadku lokalu o standardowym metrażu, a cena zakupu może być znacząco niższa. Dzięki temu potencjalna rentowność najmu rośnie. Pochodną tego mechanizmu są widoczne na wykresie potencjalnych rentowności lokalne szczyty w przypadku lokali o powierzchni około 30, 45 i 75 m kw. W pierwszym przypadku wyniki zawyżać mogą kawalerki przekształcone na kompaktowe mieszkania dwupokojowe. Kolejnym progiem są lokale o powierzchni 45 m kw., które mogą być przerabiane z oryginalnych dwu- na trzypokojowe. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku mieszkań o powierzchni 75 m kw., choć tu różnica w potencjalnej rentowności nie jest już tak duża w przypadku przearanżowania lokalu trzy- na czteropokojowy.

Mechanizm ten potwierdzają także dane Eurostatu. Te za 2012 rok pokazują, że w Polsce ponad 75 proc. najemców mieszka w za małych mieszkaniach (więcej pisaliśmy o tym w raporcie z 9.I.2014 r. Polskim mieszkaniom daleko do europejskiego standardu), podczas gdy wskaźnik ten dla mieszkań zamieszkiwanych przez właścicieli jest na poziomie o połowę niższym. Podobne mechanizmy - większego przeludnienia w mieszkaniach wynajmowanych niż własnościowych działają też w innych krajach europejskich, choć mało gdzie odsetek mieszkań przeludnionych jest tak wysoki jak nad Wisłą.

Oczywiście trzeba mieć świadomość, że posiadanie nieruchomości na wynajem nie jest pozbawione minusów. Poza powszechną obawą o możliwość zniszczenia lokalu lub trudności z pozbyciem się nierzetelnego najemcy, nie można też zapomnieć o czasochłonności procesu zarządzania mieszkaniem na wynajem. Chodzi tu nie tylko o kwestie związane ze znalezieniem nieruchomości, jej zakupem i przygotowaniem do wynajmu, ale też okresowym szukaniem najemców, monitorowaniem płatności i regulowaniem zobowiązań, czy reagowaniem w sytuacjach awaryjnych. Wbrew pozorom nawet wprawny właściciel mieszkania na wynajem może na kwestie związane z zarządzaniem swoim majątkiem przeznaczać średnio nawet kilka - kilkanaście godzin miesięcznie.

Dla osób, które chciałyby czerpać zyski z wynajmu nieruchomości, ale odstręcza je np. konieczność zajmowania się wynajmowanym mieszkaniem, ciekawą alternatywą może być inwestycja w tzw. "condo hotel". Rozwiązanie to polega na zakupie na własność pokoju w hotelu z wyodrębnioną księgą wieczystą i wynajęciu tej nieruchomości firmie zarządzającej całym obiektem. Za wynajem właściciel otrzymuje z góry określony poziom dochodu (indeksowany inflacją) lub czerpie zyski stosownie do dochodu generowanego przez hotel. Umowa podpisywana jest przeważnie na 10 lat. Aby kupić pokój w hotelu wystarczy relatywnie niewielki budżet zaczynający się od około 200 tys. zł netto. Problem w tym, że zakup nie zawsze może być sfinansowany tanim kredytem hipotecznym. Zgodnie z danymi Lion's House, przeciętny poziom rentowności wynajmu w tego typu projektach wynosi obecnie ok. 6 - 9 proc. w skali roku. Mowa tu o rentowności brutto, czyli stosunku potencjalnego rocznego przychodu do wartości nieruchomości. Zakup pokoju w hotelu nie jest niestety pozbawiony ryzyka. Wynika ono przede wszystkim z faktu, że kupujący podejmuje pośrednio ryzyko prowadzenia działalności hotelowej. Ważne jest więc, aby podpisać umowę ze stabilnym i wiarygodnym partnerem. Nie bez znaczenia jest też lokalizacja obiektu, jego standard oraz rozwiązania, które pozwolą na utrzymanie obłożenia także poza sezonem (sale konferencyjne, zaplecze spa).

Plusem tego rozwiązania jest natomiast niewielka czasochłonność z punktu widzenia nabywcy. Wszystkimi kwestiami związanymi z prowadzeniem biznesu (utrzymanie, zarządzanie, marketing, opłaty, remonty) zajmuje się firma zarządzająca. Co więcej, w przypadku większości projektów typu condo właściciel pokoju ma zagwarantowaną opcję korzystania z lokalu po wcześniejszym uzgodnieniu terminu i co niemniej ważne często za symboliczną opłatą.

Marek Przybyszewski, kierownik działu komercji, Lion's House

Sprawność zarządzania jest o tyle ważna, że pozwala ograniczać pustostany, a te destrukcyjnie wpływają na możliwą do uzyskania rentowność. Przyjmijmy bowiem, że mieszkanie warte 300 tys. zł można wynająć za 1600 zł miesięcznie, co po potrąceniu kosztów administracyjnych i podatków daje 1200 zł "na rękę". Jeśli właściciel wynajmuje mieszkanie przez 12 miesięcy, to jego zysk wyniesie 14,4 tys. zł (4,8 proc. wartości nieruchomości). Wystarczą jednak dwa miesiące pustostanów, aby rentowność netto (a więc zysk "na rękę") stopniała do 3,7 proc. Jeszcze gorzej sytuacja wyglądałaby w przypadku zakupu mieszkania na kredyt, gdzie miesięczne raty należy przecież regulować niezależnie od faktu osiągania przychodów z wynajmu. Wciąż niestety niewiele jest firm, które profesjonalnie potrafią zająć się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem zdejmując z barków właściciela jego obowiązki.

Bartosz Turek, Lion's Bank, Jakub Potocki, Lion's House

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze