Pomimo szybkiego wzrostu liczby mieszkań i rosnącej liczby pozwoleń na budowę w ostatnich latach, Polska wciąż ma jeden z najniższych odsetków mieszkań na 1 tys. mieszkańców. U nas przypada zaledwie 420 mieszkań na 1 tys. mieszkańców, a średnia europejska wynosi 516. Najwyższy odsetek mieszkań na 1 tys. mieszkańców zanotowano w Bułgarii (668), Chorwacji (606) i we Włoszech (594). Tylko Irlandia i Wielka Brytania wśród krajów Europy mają niższy zasób w przeliczeniu na 1 tys. osób niż Polska.
Budujemy więcej mieszkań, ale szybko Europy nie dogonimy
Jesteśmy w samym ogonie i to mimo tego, że w ostatnich latach tempo w jakim przybywało mieszkań było wysokie, bo Polska znalazła się w europejskiej czołówce (zaraz po Francji) rozpoczętych budów na 1 tys. mieszkańców. Z danych GUS wynika, że w latach 2020-2022 kończono budowę średnio 231 tys. mieszkań rocznie. Wyższą 3-letnią średnią zanotowano poprzednio w latach 1977-1979.
Aktualny zasób mieszkaniowy Polski wynosi około 16 mln mieszkań.
- Gdyby co roku było oddawanych do użytku około 200 tys. mieszkań, to dogonilibyśmy średnią europejską w ciągu około 10 lat, ale to musiałoby oznaczać podtrzymanie wysokiego tempa jakie mieliśmy, a wszystko wskazuje na to, że na przykład w bieżącym roku ta liczba będzie raczej niższa, choć liczba pozwoleń na budowę jest z kolei wysoka - mówi Interii Tomasz Mądry.
Czy można powiedzieć jaka na dziś jest tzw. luka mieszkaniowa czyli ilu mieszkań w Polsce brakuje i jak ją określać? Od kilku lat krąży taka mityczna już liczba 2 mln mieszkań, ale nie była ona weryfikowana.
Mieszkania drogie i ciasne
- Nie ma aktualnych wiarygodnych szacunków, które pokazywałyby taką lukę w skali kraju. To zapewne będzie zależało od tego kto i w jaki sposób będzie ją liczył. Ważne też, czy mówimy o dużych miastach czy całym kraju, w tym na wsiach. Przykładowo JLL (międzynarodowa firma doradcza świadcząca usługi na rynku nieruchomości - red.) szacuje, że luka mieszkaniowa w sześciu największych miastach wynosi około 500 tys. Moim zdaniem luka mieszkaniowa jest bardziej zbliżona do tych szacunków i mieści się w przedziale 500 tys. - 1 mln, niż do tej mitycznej liczby 2 mln, która jest często przywoływana - ocenia analityk PIE.
Zaznacza, że na przestrzeni lat statystyka się poprawia, bo jak porównany to z latami 90. XX wieku, to Polska miała poniżej 300 mieszkań na 1 tys. osób, ale nadal słabo wypadamy na tle Europy.
Luka mieszkaniowa trudna do oszacowania
W ocenie sytuacji posługujemy się średnimi wskaźnikami statystycznymi, bo nie ma danych pokazujących ile osób czy gospodarstw domowych ma więcej niż jedno mieszkanie, a ile nie ma żadnego. Zwłaszcza, że w niektórych okresach był wysoki udział mieszkań kupowanych inwestycyjnie.
- Nie ma danych pokazujących ile osób ma więcej niż jedno mieszkanie, wiemy jedynie ile osób czerpie dochody z najmu mieszkania czy kilku mieszkań, ale to nie oddaje skali zjawiska, bo część nie jest wynajmowana i są to pustostany, a część może być wynajmowana w szarej strefie. Żeby określić jaka grupa ludzi potrzebuje mieszkania do zaspokajania swoich podstawowych potrzeb mieszkaniowych, trzeba raczej patrzeć nie na średnią, ale na popyt w dużych miastach i przede wszystkim na to ile jest wniosków kredytowych, bo większość mieszkań "dla siebie" jest kupowanych na kredyt - tłumaczy Tomasz Mądry.
A do tego mamy wysoki odsetek przeludnionych mieszkań czyli zbyt ciasnych w stosunku do potrzeb. Jak wskazują analitycy PIE, analizuje to Eurostat i z danych za 2023 rok wynika, że wprawdzie odsetek przeludnionych mieszkań spadł, ale nadal jest wysoki. W 2008 roku było to 50 proc., a teraz 33 proc. co oznacza, że tyle gospodarstw domowych mieszka w przeludnionych mieszkaniach. Pod tym względem wypadamy bardzo źle, bo średnio jedno mieszkanie ma 1,1 pokoju na osobę, a średnia dla OECD to 1,7. Przykładowo w Wielkiej Brytanii jest wskaźnik 2, a Irlandii 2,3.
Jak pisaliśmy w Interii, w Polsce trwa obecnie dyskusja i spór w koalicji o to w jakim kierunku powinna iść polityka mieszkaniowa. Do tej pory wydatki na mieszkalnictwo w skali kraju były niskie, także w porównaniu do innych obszarów wspieranych przez państwo. Rok od wyborów wciąż nie wiadomo jaką politykę mieszkaniową chce prowadzić obecny rząd - czy więcej środków skierować do samorządów na budowę tanich mieszkań na wynajem czy na dopłaty do kredytów dla określonej grupy. Problemem luki mieszkaniowej jest nie tylko sama liczba i cena budowanych mieszkań, ale dostępność, która z braku alternatywy np. tanich mieszkań na wynajem budowanych przez samorządy, dla większości osób kupujących do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oznacza konieczność sfinansowania zakupu kredytem.
Według raportu AMRON za drugi kwartał indeks dostępności mieszkaniowej spada.
Monika Krześniak-Sajewicz
