Mieszkania będą tańsze

Co wpływa na cenę mieszkania?

Sądzę, że stary slogan, który mówił że "na cenę mieszkania ma wpływ: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja", teraz się zdezaktualizował. Lokalizacja nadal należy do najważniejszych czynników cenotwórczych ale inne odgrywają coraz większą rolą. Do nich należą:

1. Otoczenie (najchętniej w sąsiedztwie parku lub innych terenów rekreacyjnych)

2. Dobra komunikacja w pobliżu (najlepiej tramwaj)

3. Wielkość (najbardziej poszukiwane w przedziale 50-60m2, lecz najczęściej nabywane w przedziale 40-50m2)

4. Liczba pokoi (im więcej na tej samej powierzchni - tym lepiej. Obecnie najbardziej poszukiwane są 2 lub 3 pokojowe - ponad 80 proc. nabywców szuka właśnie takich)

5. Wystawa okien (najlepiej na dwie strony lub na południe)

6. Układ funkcjonalny (tylko nie amfilada!)

7. Bezpieczeństwo osiedla (ogrodzenie, monitoring)

8. Standard lokalu i wygląd zewnętrzny budynku

9. Piętro

To główne czynniki na które zwracają uwagą nabywcy, ale ważna jest też bliskość sklepów, szkół czy przychodni zdrowia. I jest jeszcze jedno... sąsiad! Uciążliwy potrafi zepsuć radość nawet z najlepiej dobranego mieszkania. I odwrotnie. Ale to już loteria...

Mieszkam w Krakowie, chciałabym kupić mieszkanie, ale nadal ceny są dla mnie za wysokie. Czy jest szansa, by cena za metr wyniosła 4 tys. zł?

- Nie. Sądzę, że do tak niskich pułapów nie dojdziemy, ponieważ cena za jaką deweloper buduje, nierzadko wynosi tyle, za ile byłaby pani skłonna kupić. Ceny na pewno nie spadną do takiego poziomu.

Mam pytanie: w bloku obok jest mieszkanie (33 m2) do sprzedania za 240 tys zł, na 10 piętrze. Właściciele twierdzą, że jest po kapitalnym remoncie a ja zauważyłam tylko, że położyli kafelki i panele. Ile może być warte takie samo mieszkanie jak to, które wynajmuję? Metraż ten sam, rozkład mieszkania też, tylko na 1 piętrze?

- Ceny na 1, 2 piętrze są zwykle wyższe, niż na parterze i piętrze ostatnim. Różnice w cenach dochodzą nawet do 15 proc. tylko z uwagi na piętro.

Na osiedlu obok mnie buduje się nowe nowe bloki. Co jest dla mnie zaskoczeniem, bloki są budowane z płyty, a nie z cegły. Zdziwiło mnie że cena jest porównywalna, czy nie powinna być niższa?

- Ceny w nowym budownictwie są z reguły wyższe niż na rynku wtórnym. Klienci przywiązują niewielką wagę do materiałów z których zbudowany jest budynek. Większą wagę przywiązują do wyglądu, do tego w jakim stopniu mieszkania są funkcjonalne. Nabywcy są w stanie zapłacić więcej za mieszkanie, które nie będzie wymagało remontu, dlatego cena takich mieszkań mimo wszystko jest wyższa, niż tych na rynku wtórnym.

Witam, jakie są prognozy na drugą połowę 2011 roku w kwestii cen mieszkań na rynku wtórnym?

- Ta cena nie będzie odbiegać od tych, jakie mamy teraz. Sądzę, że obniżki w tym segmencie możemy się spodziewać dopiero w 2012 roku.

Jak dzisiejszy rozwój gospodarki wpływa na koniunkturę na rynku nieruchomości?

- Wpływa bezpośrednio. Gdybyśmy mieli szybko rosnącą gospodarkę, ceny mieszkań również byłyby w trendzie wzrostowym.

Czy przy próbie negocjacji ceny mieszkania z właścicielami mogę zastosować jako argument to, że mieszkanie jest do remontu, że bloki pochodzą z lat 70., że mieszkanie jest niepełnorozkładowe i jak to bywa przy budownictwie wielkopłytowym - wszystko słychać?

- Naturalnie, trzeba takich argumentów używać. Sama pani odpowiedziała sobie na to pytanie.

Czemu ceny mieszkań z rynku wtórnego są porównywalne z cenami mieszkań od dewelopera?

- Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym są niższe niż na rynku pierwotnym. Różnice w cenach np. w Krakowie to średnio 20 proc.. Wynika to z tego, że w Krakowie mamy bardzo dużo starego zasobu, głównie z lat 60. i 70. Są to bloki, które wymagają wielu nakładów remontowych co odbija się na czynszu, który trzeba płacić (tzw. fundusz remontowy).

Stąd koszt mieszkania w takim budynku jest wyższy od kosztów mieszkania w budynku nowym, gdzie nie ponosimy przynajmniej w pierwszych kilkunastu latach użytkowania kosztów związanych z remontami.

Jakiej "żywotności" można oczekiwać po blokach i wieżowcach z wielkiej płyty z lat 60. 70.? Czy można się spodziewać wcześniejszego ich wyburzania, czy to budownictwo jest trwałe?

- To budownictwo jest trwałe. Wiele osiedli jest poddawanych rewitalizacji - ociepleniu, odmalowaniu. Mieszkanie w takim bloku nie jest szkodliwe dla zdrowia, wiec jeśli tylko nadamy mu nowy walor estetyczny to w takich osiedlach mieszka się bardzo wygodnie.

Zostały one zaprojektowane w taki sposób, aby znalazły się tam szkoły, przedszkola, place zabaw. Takiej dodatkowej infrastruktury nie znajdziemy teraz na osiedlach deweloperskich. Poza tym, stare osiedla są w centrum miasta, są lepiej położone.

Czy kupiłby pan teraz mieszkanie w wielkiej płycie za kredyt na 30 lat?

- Nie obawiałbym się o stan techniczny tego budynku. Wbrew pozorom, budynki z wielkiej płyty mają bardzo mocną konstrukcję i na pewno w okresie, który został podany, poza remontami, nie grozi im żadna awaria budowlana.

Czy lato jest dobrym okresem na zakup mieszkania, czy lepiej poczekać do jesieni/zimy?

- Na rynku mieszkań, (odmiennie niż w gruntach) nie ma sezonowości i fakt pory roku nie ma tutaj większego znaczenia.

Jak wycenić lokal, by nie przepłacić ?

Porównywać z innymi, które są w sprzedaży. Lecz nie wyłącznie przez internet! Internet czy czasopisma ogłoszeniowe powinny służyć wyłącznie do wstępnej selekcji ofert. Aby dobrze kupić mieszkanie należy zadać sobie trochę trudu. Ale na pewno warto, gdyż lokal mieszkalny jest towarem który kupujemy raz na kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt lat.

Po wstępnej selekcji dotyczącej np. preferowanego rejonu miasta czy pułapu cenowego, musimy koniecznie odwiedzić wszystkie wybrane inwestycje. Gwarantuję, że odpadnie od razu 2/3 z nich i wybór będzie już dużo łatwiejszy.

Wizualizacje z którymi spotykamy się na reklamach najczęściej ukrywają wady które wychodzą przy osobistym kontakcie z miejscem w którym chcemy zamieszkać. Czy ktoś widział kiedykolwiek na reklamach tory kolejowe, słupy wysokiego napięcia czy wysokie bloki w sąsiedztwie zasłaniające widok ?

Czytaj na następnej stronie

Gdy już pozostanie nam kilka ofert należy skupić się na pozostałych cechach lokalu i przystąpić do negocjacji cenowych. Zawsze można coś utargować, pod warunkiem, że damy sprzedającemu odnieść wrażenie poważnie zainteresowanych. Nie osiągniemy tego przez telefon!

Tylko w bezpośrednim kontakcie, najlepiej wielokrotnym, na mieszkaniu lub budowie, rozmawiając o wadach i zaletach lokalu oraz o najbliższej konkurencji. To zawsze skutkuje, lecz kosztuje dużo czasu. Ale warto. Teraz mamy rynek klienta i to sprzedający musi się dostosować do jego preferencji. Oczywiście są pewne granice, które poznamy w takich bezpośrednich kontaktach.

Podpisać umowę przedwstępną w postaci umowy cywilnoprawnej czy aktu notarialnego?

- Zdecydowanie polecam akt notarialny, wtedy można się ujawnić w księdze wieczystej na której realizowany jest budynek.

Nadchodzi poważne ograniczenie programu "Rodzina na Swoim" oraz dalsze podwyżki stóp procentowych. Kończy się wyż demograficzny, rosną koszty życia i inflacja. Kiedy można będzie poczuć realnie, że deweloperzy schodzą ze swych dość dużych marż?

- Już w przyszłym roku.

Interesuje mnie kupno mieszkania na rynku wtórnym w Sosnowcu (województwo śląskie) za ok 100 tys zł. Jaki metraż można uznać za spory przy tej cenie i jaka jest szansa na zarobienie na takim mieszkaniu w przeciągu 5-10 lat?

- Na mieszkaniach w województwie śląskim nie zarobi się w przeciągu 5-10 lat. Ludzie z tych kierunków migrują do Krakowa, Warszawy, Wrocławia i tam najczęściej kupują mieszkania. W związku z tym rynek śląski jest słaby i nie sądzę aby doszło tam do jakichś dużych wzrostów cen. Myślę, że w ciągu kilku lat zostaną na tym samym lub na niższym poziomie.

Czy jest jakiś sposób żeby sprawdzić wiarygodność dewelopera?

- Nie ma 100 proc. sposobu na sprawdzenie dewelopera.

1644160

Pytanie odnośnie programu "RnS. Mam zamiar w lipcu kupić mieszkanie w Krakowie z rynku wtórnego (48 m2). Cena to 310 tys zł. Nie posiadam innej nieruchomości i mam 30 lat. Czy po 10. czerwca (nowelizacja ustawy), będę mogła skorzystać z tego programu jako singiel?

- Po nowelizacji programu nie zmieści się pani w limicie, gdyż będzie on oscylował w granicach 3800 zł/m2 (dla rynku wtórnego). To praktycznie zablokuje możliwość nabycia jakiegokolwiek mieszkania w Krakowie na rynku wtórnym.

Czy mieszkanie lepiej kupić u dewelopera czy spółdzielni mieszkaniowej?

- W spółdzielni mieszkaniowej, zachodzi ryzyko dopłaty po zakończeniu całej inwestycji, co nie występuje u dewelopera.

Teraz w Krakowie średnie ceny to 6-7 tys. zł za metr. Widziałem jednak ofertę sprzedaży mieszkania już od 4300 zł za metr. Czy to jest jakaś ściema?

- Ja bałbym się kupować mieszkanie poniżej 5 tys. zł. za metr2. Znam realne koszty budowy mieszkań oraz przygotowania terenu do inwestycji. Działalność deweloperska nie jest też działalnością charytatywną stąd cena o jakiej pan pisze jest dla mnie ceną, która jest poniżej progu opłacalności inwestycji deweloperskiej.

Korzystać z usług notariusza dewelopera czy własnego?

- Z tańszego. Notariusz nie może reprezentować interesów żadnej ze stron.

Jakie są prognozy dla polskiego rynku nieruchomości w kontekście wygaszania przez rząd programu "Rodzina na Swoim"?

- Niewątpliwie, program RnS odegrał ogromną rolę na rynku kredytowym, szczególnie w okresie złamania rynku. Uratował wtedy część deweloperów przed dużymi kłopotami finansowymi skutkującymi najczęściej bankructwem. Po powszechnym powrocie sektora bankowego do kredytowania nieruchomości jego rola ulegała powolnej marginalizacji, jednak nadal był to produkt bardzo popularny o czym świadczą wyniki z końca 2010r. gdy co czwarty kredyt był udzielany w tym programie.

Na pewno przyczyniła się do tego ogłoszona likwidacja tego programu na dotychczasowych zasadach, która tylko z ze względów proceduralnych nie weszła w życie z początkiem roku i trwa do dziś. Jednak to już ostatni dzwonek na złożenie wniosku. Program zostanie zmieniony w najbliższych tygodniach.

Zmiany zaproponowane przez rząd doprowadzą do całkowitej marginalizacji tego programu. Przy nowych wskaźnikach przeliczeniowych tylko kilka procent (poza Warszawą) mieszkań będących na rynku nieruchomości będzie się do niego kwalifikować.

Na pewno przyczyni się to do obniżenia popytu, który już dziś nie jest w stanie sprostać ilości oferowanych mieszkań i przyspieszy korektę cen.

Czy obniżona cena mieszkania spowoduje problemy z urzędem skarbowym?

- Tak. US bardzo często sprawdza, czy mieszkanie nie zostało sprzedane po zaniżonej cenie. Ma na to 5 lat. Jeśli okaże się, że wg szacunków biegłego z US tak się stało, klient zwraca różnicę pomiędzy opłatami jakie poniósł a jakie powinien ponieść wraz z odsetkami.

Maksymalnie w przeciągu 2 lat chcę kupić w Poznaniu mieszkanie 2-3 pokojowe (+/- 50 - 80m2). Czy lepiej zrobić to teraz, czy można się spodziewać spadku cen mieszkań w najbliższych 2 latach?

- Będzie niewielka korekta cen. Ale najlepiej kupuje się właśnie na spadkach. Wtedy można dużo utargować (do czego zachęcam) i nabyć coś po cenach jak po korekcie.

Czy ewentualny spadek lub podwyżka cen, dotyczyć będzie generalnie całego rynku nieruchomości czy tylko jakiegoś konkretnego segmentu, np. mieszkań używanych lub mieszkań nowych? Jeśli tak, to jakiego?

- Spadek cen dotknie całego rynku, gdyż ceny mieszkań i domów oddziaływują bezpośrednio na ceny gruntów. Najstabilniej powinien się zachowywać rynek działek pod budownictwo jednorodzinne - i tu można szukać okazji już dziś.

Jakie czynniki w głównym stopniu wpłyną na ewentualną zmianę cen mieszkań?

- Podaży jaką obserwujemy teraz na rynku nie będzie w stanie skonsumować rynek. To doprowadzi do spadków cen. Poza tym kolejne ograniczenia kredytowe (program RnS) i wzrost stóp procentowych jaki obserwujemy - również się do tego przyczynią.

Czytaj na następnej stronie

Czy prestiż miasta też wpływa na cenę powierzchni za metr kwadratowy mieszkania?

- Naturalnie. Ceny w Krakowie są np. ok. dwukrotnie wyższe niż w Katowicach. Natomiast ceny w Warszawie są ok. 20 proc. wyższe niż w Krakowie i Wrocławiu.

Co zrobić, gdy deweloper w materiałach reklamowych obiecuje, np 25 proc. powierzchni czynnej biologicznie, a po wybudowaniu okazuje się, że nie ma żadnych trawników?

- Deweloper w momencie obligatoryjnego odbioru, musiał się wykazać powierzchnią biologicznie czynną zgodną z pozwoleniem na budowę. Jeśli później zabudował ten teren, można się do niego zwrócić o przywrócenie tego stanu a jeśli nie zechce, powiadomić odpowiednie organy.

Czy osoba wynajmująca mieszkanie ma prawo np. po pewnym czasie wyrzucić bez wyjaśnień mieszkańców, bo np. mieszkanie należy do córki, która nieoczekiwanie wraca?

- Wszystko zależy od umowy jaka została zawarta pomiędzy najemcą a wynajmującym. Powinna przewidywać również takie sytuacje. Obecnie najlepiej wynajmować mieszkanie w trybie tzw. najmu okazjonalnego.

Jaki jest popyt na rynku mieszkań?

- Rok 2010 był bardzo dobrym rokiem dla deweloperów. Myślę, że również obecny rok też będzie do takich należał. Od końca 2009 roku klienci wrócili na rynek nieruchomości i popyt od tamtej pory nieznacznie rośnie.

Czy spodziewa się pan wzrostu cen nieruchomości przed Euro2012?

- Nie, wręcz przeciwnie. Sądzę, że ceny nieruchomości nieznacznie spadną. Euro 2012 nie będzie mieć dużego wpływu na rynek nieruchomości.

Czy istnieje szansa i czy jest opłacalne kupno mieszkania w RnS w Krakowie?

- To ostatni moment żeby to zrobić, ten program będzie jeszcze obowiązywać kilka tygodni.

Chciałabym kupić dom w stanie deweloperskim. Czy jest to dobry czas na kupowanie, czy może się jeszcze wstrzymać ?

- Myślę, że można liczyć już dzisiaj na duże upusty, gdyż rynek domów jest w gorszej kondycji niż rynek mieszkań. Proszę się zacząć rozglądać. Koniec tego roku i przyszły będą najlepsze do takich zakupów.

Czy teraz jest dobry moment na kupno mieszkania na rynku wtórnym, czy poczekać np. do 2012 roku?

- Ceny mieszkań na rynku wtórnym nie powinny znacząco odbiegać od obecnego poziomu w najbliższych dwu latach, ale przewiduję niewielką ich korektę - więc na pewno nie straci pani/pan czekając. Ale warto już teraz zacząć się rozglądać i próbować mocno negocjować. Nie wykluczam, że znajdzie się już teraz na rynku mieszkanie z atrakcyjną (po negocjacjach) ceną.

Kupować mieszkanie od znanego na rynku lokalnym dewelopera, czy można kupić również od firmy, która dopiero stawia pierwsze kroki na rynku mieszkaniowym.

- Jeśli ten budynek jest już zrealizowany, to nie bałbym się kupować od firmy, która stawia pierwsze kroki na rynku deweloperskim, natomiast jeśli kupujemy mieszkanie na etapie budowy - radziłbym kupować u sprawdzonych deweloperów.

Czy duża podaż mieszkań na rynku pierwotnym skłoni deweloperów do znacznych obniżek?

- Liczba mieszkań wprowadzonych na rynek w ostatnim czasie jest porównywalna ze szczytowymi osiągami z okresu hossy. To przy dość stabilnym popycie, którego zwiększyć nie sposób przy obecnych ograniczeniach bankowych doprowadzi do obniżek cen, które będą miały miejsce w najbliższych dwóch latach, dopóki nie wyczerpie się nadwyżka obecnie realizowanych mieszkań.

Na ile możemy liczyć ? Myślę że w niektórych przeszacowanych inwestycjach spadki mogą dojść aż do 20 proc., ale średnio możemy liczyć na przeceny na poziomie ok. 10-15 proc. Nie liczyłbym na więcej, gdyż nie ma żadnych fundamentalnych podstaw do spadków: materiały budowlane drożeją, pensje w sektorze budowlanym na pewno nie spadną, ceny gruntów po spadkach ustabilizowały się na poziomie poniżej którego nie ma chętnych na sprzedaż.

To prowadzi do sytuacji w której deweloperzy mogą jedynie regulować cenę obniżając swoje marże, które teraz nie są już tak wysokie jak w okresie hossy i odpowiadają przeciętnym stawkom w Europie. Będziemy więc mieć do czynienia z drugą falą kryzysu na rynku mieszkaniowym, jednak nie będzie ona tak duża, jak ta z lat 2008-2009, lecz dużo płytsza.

Nic nie wskazuje na to, aby banki ograniczyły bardziej dostęp do kredytów. Teraz i tak trudno go uzyskać. Deweloperzy nauczyli się możliwie szybko reagować na zmieniającą się sytuacją na rynku. Obecnie chyba sami przerazili się tak dużym wysypem ofert i wstrzymują kolejne plany inwestycyjne. To widać po zmniejszającej się już liczbie wniosków o decyzje o pozwoleniu na budowę czy decyzje o warunkach zabudowy.

Na rynek wpłynie mniej mieszkań i sytuacja w ciągu najbliższych dwóch lat powinna się unormować. Pierwsze widoczne obniżki powinny mieć miejsce już tej jesieni, lecz na największe możemy liczyć w 2012 r., kiedy większość teraz realizowanych budów się zakończy a banki będą wymagać zwrotu kredytów zaciągniętych pod ich budowę.

Powrócą bonusy o których już zdążyliśmy zapomnieć, gdyż ostatnie półtora roku było dość dobrym okresem dla sprzedających i nie musieli ich stosować. Mieszkania co prawda nie drożały ale ich ceny były dość stabilne. Dziękuję za udział w rozmowie. Pozdrawiam serdecznie.