Mieszkania komunalne. Lokatorzy nie płacą czynszu, ale nie dotyczy to tylko biednych

Dofinansowanie w ramach rządowego programu Mieszkania Komunalne 2023 ma wynieść ponad 1,65 mld zł. Bezzwrotne dopłaty mogą pokryć nawet 80 proc. kosztów na budowę nowych obiektów czy remonty istniejących już budynków i pustostanów. Dużo mocniej nakłady na budownictwo samorządowe chce zwiększyć Lewica. Z mieszkaniami komunalnymi jest jednak jeden duży problem, bo ponad połowa lokatorów nie płaci czynszów.

- Zadłużenie najemców mieszkań komunalnych to temat mało eksponowany i jednocześnie wcale nie nowy. O jego skali świadczy fakt, że według danych GUS pod koniec 2020 r. zadłużonych wobec gminy było około 392 tys. mieszkań. Na jeden zadłużony lokal mieszkalny z zasobu gminnego przypadało około 9800 zł zaległości. Wciąż czekamy na ubiegłoroczne dane GUS, ale trudno się spodziewać by były lepsze - podkreśla Andrzej Prajsnar, analityk rynku nieruchomości i ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jak zauważa ekspert, dane wskazują, że zadłużenie lokatorów dotyczy zdecydowanie więcej niż połowy lokali wynajmowanych przez gminy (tzn. socjalnych i komunalnych). Według innych statystyk GUS, pod koniec 2020 r. gminy wynajmowały około 650 tys. lokali mieszkalnych (w tym 66 tys. socjalnych).

- Warto dodać, że w 2019 r. NBP zbadał lokale będące własnością miast wojewódzkich i odsetek zadłużonych "M" wyniósł 55 proc. NBP stwierdził wysoką liczbę komunalnych dłużników mimo faktu, że średni czynsz nie przekraczał nawet połowy ustawowego limitu (tzn. 3,00 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie). W tej sytuacji kluczowe jest pytanie o to jakie są powody zalegania z płatnościami, skoro stawki są w porównaniu do innych niskie, a przy słabej sytuacji finansowej lokatorów można dostać dopłaty na pokrycie czynszu - mówi. 

- Problemy z płatnościami zdarzają się w przypadku osób w złej sytuacji, ale nie jest to regułą. Znaczącą pomocą w opłacaniu czynszów i rachunków za media jest dodatek mieszkaniowy, a warunkiem jego przyznania (co pół roku) jest brak zaległości w opłatach. Jeśli były jakieś problemy z bieżącymi opłatami, można też podpisać porozumienie i dług rozłożyć na raty, odpracować, a porozumienie też umożliwia skorzystanie z dodatku mieszkaniowego - dodaje. 

Od strony formalnej jest sporo narzędzi, które można wykorzystać do finansowego wsparcia osób w najtrudniejszej sytuacji: okresowe obniżki czynszu, zmiana umowy na najem socjalny, inne formy usług społecznych. 

- Dlatego największe zadłużenie mają po prostu najemcy, którzy nie komunikują się z administracją, nie odbierają korespondencji, nie wpuszczają do domu pracowników zajmujących się nieruchomościami lub wsparciem - mówi Hanna Milewska-Wilk, analityk rynku najmu mieszkań z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Jak zaznacza, czynsze rosną, ale w przypadku lokatorów mieszkań komunalnych są generalnie niższe (do około 12 złotych za m2, w większości poniżej 6 zł) niż te, które ponoszą ludzie w spółdzielniach czy wspólnotach. 

Na trudności samorządów w dochodzeniu należności czynszowych zwraca uwagę też Najwyższa Izba Kontroli.

 - Faktycznie czynsze najmu, zwłaszcza w mieszkaniach komunalnych, ale także te płacone do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej są jednymi z tych, które w pierwszej kolejności ludzie przestają regulować jeśli mają jakieś kłopoty finansowe lub inne wydatki. Na drugim końcu są raty kredytów hipotecznych, rachunki za telefon oraz podatki, które są regulowane najbardziej sumiennie - mówi Adam Czerniak. 

Zdaniem eksperta, "wynika to z wieloletniego przeświadczenia, że jak coś zasiedlisz to możesz tam mieszkać".

- Zwłaszcza dotyczy to mieszkań komunalnych, choć także lokatorów wynajmujących mieszkania prywatne czy właścicieli niepłacących czynszów wspólnocie. Tak mamy zbudowany system prawny, które chroni prawo do użytkowania mieszkania przez osoby je zasiedlające - dodaje. 

Nasz rozmówca podkreśla, że jednocześnie wprowadzając przepisy o ochronie lokatorów, państwo związało ręce samorządom praktycznie odbierając im możliwość weryfikacji sytuacji najemców. 

- To powoduje, że samorządy wolą sprzedawać mieszkania komunalne niż do nich dopłacać i dlatego jest tak dużo wykupów. Spora grupa lokatorów ma pieniądze, dodatkowo użytkując mieszkanie niemal za darmo może spore kwoty odłożyć i wykupić mieszkanie od gminy - dodaje Adam Czerniak.

Sytuacji finansowej większości lokatorów mieszkań komunalnych się nie sprawdza, bo takie uchwalono przepisy. Wyjątkiem są tylko ci, którzy z systemu korzystają od niedawna.

Zdaniem Andrzeja Prajsnara, z nieprzeprowadzaniem powszechnej weryfikacji dochodów wiąże się brak dochodowego zróżnicowania czynszów dla zdecydowanej większości najemców. Dochód przeważającej grupy lokatorów mieszkań komunalnych był badany tylko przy okazji zawierania z nimi umowy najmu (np. kilkanaście lat wcześniej).

 - Co więcej, nowe przepisy o okresowej weryfikacji dochodów nie dotyczą tych najemców, którzy wstąpili w najem po śmierci bliskiego - również niepodlegającego takiej okresowej weryfikacji. Problemy z weryfikacją dochodów i właściwą rotacją najemców sprawiają, że ujawniane są również przypadki podnajmu niepotrzebnego już komunalnego mieszkania np. studentom - mówi Prajsnar. 

Jak przyznaje Hanna Milewska-Wilk, obecnie mechanizmy oceny sytuacji najemców są, ale ich stosowanie jest możliwe tylko w przypadku umów właśnie podpisywanych i niewielu umów zawartych po 21 kwietnia 2019 roku. W ich przypadku gmina ma możliwość wystąpić do urzędu skarbowego o PIT - jeśli najemca "nowej" umowy nie dostarczy dokumentów po wezwaniu.

- W starszych umowach nie ma możliwości podnoszenia czynszu ani wypowiedzenia umowy ze względu na polepszenie się sytuacji majątkowej lub zarobków najemcy. Umowy najmu socjalnego są zawierane na czas określony (przeważnie kilka lat), w ich przypadku weryfikacja jest konieczna przy kolejnej umowie - dodaje ekspertka Instytutu.

Długi sięgają kilku miliardów złotych i w praktyce są nieściągalne.

- Problemem w przypadku windykacji jest skuteczność i właściwie brak możliwości stosowania podstawowej sankcji - eksmisji - przez gminy, których obowiązkiem jest dostarczenie: lokalu do najmu socjalnego, pomieszczenia tymczasowego lub w ostateczności miejsca w schronisku - mówi ekspertka Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. 

Hanna Milewska-Wilk wskazuje, że dużym problemem jest społeczne przyzwolenie na niepłacenie czynszów w lokalach komunalnych. Brak też szybkich konsekwencji - wszelkie procedury trwają miesiącami, a kumulują się w lata. 

- Do tego w czasie pandemii na dwa lata były całkowicie zawieszono wszystkie eksmisje, co bardzo odbiło się właśnie na gminach, bo to one w większości przypadków wnoszą do sądu o eksmisję, czyli nie działa wciąż najsilniejsza sankcja za brak płatności - eksmisja - mówi. 

Koszty całego procesu sądowego o zaległości są ponoszone przez gminy, do tego dochodzą koszty działań komornika i odzyskiwane długi w efekcie to bardzo niewielkie kwoty. Jak podkreśla nasza rozmówczyni, nie ma też ogólnego przekazu i kampanii informujących o konieczności płacenia za lokale miejskie, bo z tego finansowane są remonty i mogłyby być budowane nowe lokale.

Andrzej Prajsnar zauważa, że w obecnych warunkach brakuje między innymi mieszkań socjalnych i pomieszczeń tymczasowych. 

- Dlatego pod koniec 2022 r. ponad 55 tys. eksmisji (nie tylko z lokali gminnych) było wstrzymanych. Groźba szybszej eksmisji do jednego z tymczasowych pomieszczeń lub socjalnych lokali o niskim standardzie mogłaby zmotywować do płacenia czynszu te osoby, które jednak mają wystarczające dochody. Jednakże system okresowej weryfikacji dochodów (nie częściej niż co 2,5 roku) ostatecznie objął tylko najemców, którzy podpisali umowę z gminą od 21 kwietnia 2019 r. - mówi Prajsnar.

Jego zdaniem w tej sytuacji zasadne jest pytanie o efektywność, jaką zgodnie z propozycją Lewicy miałoby przeznaczenie około 100 mld zł na budowę kolejnych 300 tys. mieszkań komunalnych, skoro obecny system gminnego najmu jest wadliwy. 

- Chodzi między innymi o to, żeby nowe lokale i budynki komunalne wybudowane za duży koszt (przekraczający 7000 zł na 1 mkw. powierzchni mieszkania) nie zdegradowały się z powodu braku pieniędzy na odpowiednie utrzymanie i remonty - zaznacza ekspert portalu Rynekpierwotny.pl.

Do tego, żeby ta sytuacja się zmieniła muszą zajść podstawowe zmiany prawne. Co można zrobić?

- Po pierwsze trzeba zająć się rewizją ustalania czynszów za mieszkania komunalne i ich waloryzacją w oparciu do dochody lokatorów. Wówczas gdy sytuacja najemcy jest dobra, czynsze powinny być odpowiednio waloryzowane  do stawek rynkowych. Są kraje jak Wielka Brytania, które tak robią czyli gdy sytuacja materialna lokatorów się poprawiła, mogą mieszkać w tej samej nieruchomości ale płacą wtedy czynsze rynkowe. Zyskuje na tym samorząd i dzięki temu ma więcej pieniędzy na budowę kolejnych mieszkań komunalnych, które przecież są potrzebne.  Po drugie wszelkie zadłużenie wobec państwa powinno być łączone i windykowane wspólnie, podobnie jak obecnie windykowane jest zadłużenie podatkowe - mówi Adam Czerniak.

Jak tłumaczy, obecnie każdy typ zadłużenia wobec państwa jest windykowany według innej procedury. W przypadku zadłużenia z tytułu zaległości z tytułu czynszu za mieszkanie komunalne to samorząd musi wejść na drogę sądową i uzyskać zgodę sądu na egzekucję komorniczą. 

- Podczas, gdy w przypadku zaległości podatkowych wystarczy zgłosić je do urzędu skarbowego, żeby fiskus zajął konto lub część pensji. Dlatego w przypadku długów za mieszkania komunalne samorząd ma nieporównywalnie mniejszą siłę przetargową i zdecydowanie mniejsze możliwości prawne niż np. urząd skarbowy, który w prosty sposób może wejść i zająć wynagrodzenie. Urząd gminy potrzebuje szeregu zgód i długiego postępowania sądowego. Gdyby całe zadłużenie wobec Skarbu Państwa było łączone można by je były windykować szybciej, sprawniej i bardziej skutecznie. W efekcie ludzie mieliby większą motywacje, żeby te zaległości płacić - podsumowuje ekspert SGH.

Monika Krześniak-Sajewicz