Mieszkania komunalne. Potrzebna aktywna polityka różnicowania czynszów i motywowanie najemców do płacenia

Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Mamy za mało mieszkań komunalnych. Jest kolejka do lokali socjalnych. Rząd obiecuje zwiększenie dotacji na ten cel, a jeszcze mocniej na ich budowę chciałaby postawić Lewica. Jednocześnie mamy problem przy wykorzystywaniu obecnego zasobu takich mieszkań - nie zawsze przez osoby, które tego potrzebują, a do tego duża część najemców nie płaci czynszów i zalega z opłatami. Czy w tej sytuacji warto stawiać na mieszkania komunalne?

Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów: - Tak, warto dbać o zasoby własne, gminy mają coraz więcej obowiązków, do których przydatne są nieruchomości: na przykład prowadzenie mieszkań chronionych i wspomaganych. Przy większym zasobie i zróżnicowanych czynszach najmu koszty utrzymania wszystkich mieszkań gminnych mogą być nieduże, a jeśli uwzględnimy również lokale użytkowe i komercyjne, to racjonalnie gospodarując można zaspokajać różne potrzeby i nie dokładać do tego z budżetu gminy. Obecnie też wsparcie na budowę i renowację mieszkań komunalnych jest coraz większe, w formie grantów i preferencyjnych kredytów, dlatego warto dokładnie oszacować potrzeby i stawiać na nowe mieszkania komunalne.

A jak ograniczyć problemy z mieszkaniami komunalnymi?

- Gminy zauważyły, że muszą prowadzić bardziej aktywną politykę mieszkaniową, co oznacza nie tylko zajęcie się samymi nieruchomościami, ale również pewną pracę z mieszkańcami zasobów komunalnych. Zwłaszcza gminy w dużych miastach, które płacą odszkodowania za niedostarczanie lokali socjalnych widzą, że warto mieć swoje lokale. Zaczynają wdrażać i rozbudowywać swoją politykę mieszkaniową i są na tym polu bardziej aktywne niż wcześniej.

- Większość gmin postrzega mieszkania komunalne jako kotwice kosztową czyli coś do czego ciągle trzeba dopłacać duże środki. Natomiast przy prowadzeniu aktywnej polityki można bardziej różnicować czynsze i motywować najemców do płacenia, bo rzeczywiście jest z tym bardzo duży problem. Gmina, która ma obowiązek zapewniania lokali socjalnych i ochrony przed bezdomnością często nie ma gdzie eksmitować tych, którzy łamią warunki.

- Jednak gminy zauważyły, że mogą wykorzystać różne narzędzia, by aktywnie łączyć politykę mieszkaniową z polityką społeczną i różnymi formami wsparcia, dzięki czemu te zadłużenia można redukować i w efekcie zasób mieszkaniowy może się sam utrzymywać, choć wymaga to czasu. Jeśli ten zasób będzie większy i będą z niego korzystać osoby, które nie mieszczą się widełkach dochodowych mogą wówczas nadal mieszkać, ale płacąc wyższy czynsz. Dlatego opłacalne jest nieograniczanie tego zasobu tylko do mieszkań socjalnych, ale różnicowanie czynszów, co da efekty w dłuższym terminie.

Jest problem niepłacenia czynszów. Nie ma nowych danych dla całego kraju, ale według GUS pod koniec 2020 r. zadłużonych wobec gminy było około 392 tys. mieszkań i to średnio po blisko 10 tys. zł. Czym to można tłumaczyć, skoro bezrobocie jest rekordowo niskie, a dochody ludzi rosną?

- Rzeczywiście zarówno kwoty jak i liczba mieszkań, co do których są zaległości w płatnościach jest gigantyczna. Częściowo bardzo duże zadłużenie wynika z rolowania długów, których nie da się odzyskać. Niestety w komunalnych zasobach mieszkaniowych nawet przy niskich czynszach nie udaje się kilkuletnich długów odzyskać. Teraz trochę się to jednak zmienia. 

Co może zrobić gmina kiedy ktoś po prostu nie płaci, choć jego sytuacja dochodowa na to pozwala?

- Jeśli ktoś po prostu uchyla się od płacenia, gmina może wnieść sprawę o eksmisję. W sytuacji gdy sąd stwierdzi, że tej osobie nie należy się prawo do lokalu socjalnego, to gmina może eksmitować go do lokalu tymczasowego i to nie zawsze jest samodzielne mieszkanie. Jednak gminy robią wszystko, żeby osobom niepłacącym pomóc. Rozkładają zadłużenie na raty, oferują dopłaty, możliwość odpracowania zaległego czynszu. Eksmisja jest ostatecznością, ale one się odbywają.

Jednocześnie dochody większości najemców mieszkań komunalnych nie mogą być weryfikowane. Dlaczego?

- Gminy mogą weryfikować dochody najemców i podwyższać im z tego tytułu czynsz tylko w odniesieniu do najemców, którzy podpisali umowy po 25 kwietnia 2019 roku. Co 2,5 roku gmina może poprosić o dokumenty potwierdzający status finansowy i majątkowy całego gospodarstwa domowego czyli nie tylko dochody, ale także oświadczeń o posiadaniu innych nieruchomości w danej gminie lub ościennej. Zaczynają to robić i umożliwia im to istotne podwyższanie czynszów wobec osób, które mają wysokie dochody. Taka możliwość zaczyna przynosić efekty, ale tylko w odniesieniu do nowych najemców.

Co powinno się zmienić, by rozbudowując zasób mieszkań komunalnych nie doprowadzać do sytuacji, gdy korzystają z nich przysłowiowi cwaniacy, a nie osoby, które są w naprawdę trudnej sytuacji i potrzebują takich mieszkań?

- Gminy borykają się z problemem, bo przy podnoszeniu czynszów jednocześnie dokładają duże kwoty w formie zasiłków czy dopłat. Widać duże zainteresowanie programami wsparcia, które zmniejszają im ciężar finansowy utrzymania zasobu komunalnego. Opcje sprawdzania co jakiś czas dochodów i ogólnie coraz szersza cyfryzacja w gminach i miastach da dostęp do danych o bieżącej sytuacji i o tym, czy wsparcie nadal jest potrzebne. Weryfikacja będzie działać, ale trzeba ją stosować i najemcy powinni wiedzieć, jak to będzie działało.

Jeśli chodzi o wykorzystanie obecnych zasobów. Dziś mamy sytuację, w której mieszkania komunalne są często w bardzo drogich, prestiżowych dzielnicach. Czy nie lepiej byłoby je sprzedać po cenach rynkowych i zamiast jednego wybudować czy kupić dwa w tańszej lokalizacji?

- Gminy już takie rzeczy robią. Wystawiają dobrze zlokalizowane mieszkania na przetargach, co pozwala osiągnąć ceny rynkowe. Wymieniają ten zasób, ale wykorzystują też duże lokale np. na rodzinne domy dziecka.

Generalnie na zadania związane z powiększaniem i utrzymywaniem mieszkań komunalnych gminy powinny dostawać więcej pieniędzy z budżetu centralnego?

- Gminy starają się zdobywać różne dofinansowania, także biorąc pod uwagę falę renowacji i wymogów dotyczących efektywności energetycznej czy usuwania pieców węglowych. Rzeczywiście teraz jest więcej dostępnych programów na budowę i renowację niż na bieżące dopłaty i utrzymanie zasobów, ale samorządy coraz aktywniej zajmują się swoimi nieruchomościami, dzięki czemu takie dopłaty mogą nie być potrzebne w dłuższej perspektywie.

Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz