Mieszkania z kawałkiem własnej zieleni

Polacy coraz częściej, decydując się na mieszkanie w bloku czy w nowym budownictwie zwracają uwagę na obecność dodatkowych przestrzeni, które poprawiają komfort i funkcjonalność. Na rynku pierwotnym dziś właściwie nie buduje się mieszkań pozbawionych balkonów czy też loggii. W wielu projektach natomiast mieszkający na parterze mogą korzystać z własnych ogródków.

Ładnie urządzony, nawet mały ogródek, może zwiększyć wartość nieruchomości nawet o kilkanaście procent. Takie były wyniki badań ankietowych, przeprowadzanych wśród pośredników nieruchomości w 2011 r.

Analitycy WGN odnotowują wyraźną korelację między posiadaniem przydomowego ogródka a ceną mieszkania. Te lokale, które mają taką wygodę, są droższe przeciętnie o 7 do 15 proc. w stosunku do lokalnych średnich cenowych.

W skali całego kraju ceny mieszkań z własnym ogrodem są o około 8 proc. wyższe od tych pozbawionych tej funkcjonalności. W WGN średnia cen mieszkań używanych w całej Polsce wynosi obecnie 3400 zł/ mkw. Dla mieszkań z ogrodem rośnie do 3800 zł. Oznacza to, że takie nieruchomości, przy 50 mkw. mieszkania będą o około 20 tys. zł droższe.

Na lokalnych rynkach cena oczywiście zależy od wielu zmiennych - standardu, wieku inwestycji, typu budownictwa i lokalizacji. Można zauważyć jednak, że własny ogródek zwiększa wartość nieruchomości, nawet w stosunkowo mało atrakcyjnym budownictwie, jak wielka płyta. Przykładowo: w Warszawie na Chomiczówce, za mieszkanie w bloku z lat 80.,za to z własnym ogródkiem, oferent życzy sobie 7600 zł od metra. Jak na dosyć peryferyjną lokalizację i dodatkowo "wielką płytę" jest to stawka dosyć wysoka. Na pewno posiadanie ogrodu pozwoliło sprzedającemu wystawić taką cenę.

Inny przykład, tym razem z Gdańska, to oferta z bloku, mieszkanie na parterze z własnym ogródkiem, wystawione w cenie 6700 zł od metra, co jest stawką wyższą od średnich ofertowych dla stolicy Pomorza o około 600 zł.

Najczęściej w ogrody wyposażone są nowe inwestycje. Wśród ofert z Krakowa takie mieszkania znajdziemy m.in. w dzielnicy Ruczaj - z własnym ogródkiem i altaną. Cena takich nieruchomości to 7000 zł / mkw.- o około 300 zł wyższa od krakowskiej średniej.

O czym należy pamiętać decydując się na mieszkanie na parterze z własnym ogródkiem?

Przede wszystkim o zaletach i wadach wynikających z samej kondygnacji - parteru. Można tu wymienić stosunkowo mniejszą prywatność, większy "ruch" na klatce schodowej, mniejsze poczucie bezpieczeństwa i wyraźniejsze odgłosy z ulicy. Oczywiście parter ma też swoje zalety - głównie wygodę dla osób starszych i rodzin z małymi dziećmi.

Na rynku pierwotnym własny ogródek (zazwyczaj o powierzchni nie większej niż 50 mkw.) przy mieszkaniu na parterze, z wyjściem z balkonu, ma rekompensować wady wynikające z kondygnacji i dawać namiastkę domu jednorodzinnego, dlatego niejednokrotnie ceny takich mieszkań są nawet wyższe niż w przypadku lokali położonych wyżej.

Jak pod względem prawnym przedstawia się gospodarowanie ogródkiem? Z punktu widzenia kupującego najlepszym wyjściem byłoby wyodrębnienie go jako osobnej działki geodezyjnej, z własnym numerem i powierzchnią. W takiej sytuacji można przenieść własność i działka nie należy do części wspólnej, a do nabywcy mieszkania. Oczywiście oznacza to pełną niezależność od wspólnoty, która nie ma prawa ingerować w kwestię zagospodarowania ogródka.

Często jednak tak się nie dzieje, a ogródki należą do części wspólnej budynku. Nie widnieje w księdze wieczystej. Oznacza to, że teoretycznie do takiego ogródka może wejść każdy mieszkaniec. W praktyce natomiast często umożliwia się korzystanie z ogródków na zasadzie tzw. umowy o podziale nieruchomości do korzystania. Przewiduje ona, że dany współwłaściciel, bądź ich grupa, może korzystać z określonych części nieruchomości, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Mówiąc potocznie - choć ogródek jest wspólny i należy do części wspólnej prawo do korzystania z niego ma Pan X. Oczywiście wiąże się to z koniecznością ponoszenia przez X kosztów utrzymania przypadającej nieruchomości.

Najlepszy wariant to oczywiście pełna własność takiego gruntu. Na kwestię własności, ewentualnie umocowanie prawne możliwości korzystania z ogródka należy zwrócić szczególną uwagę rozpatrując zakup takiej nieruchomości.

Teresa Michniak