Reklama

Mieszkanie jako inwestycja - czy to się opłaca?

Zakup mieszkania pod cele inwestycyjne staje się coraz popularniejszą formą lokowania kapitału. Przychody z tytułu wynajmu są w dzisiejszych czasach bardziej opłacalne niż lokaty i rachunki oszczędnościowe w bankach. Nie mniej jednak musimy pamiętać, iż kupno mieszkania pod wynajem jest inwestycją dużego ryzyka.

Należy się do niego odpowiednio przygotować i ocenić skalę potencjalnych zagrożeń.

Odpowiedni plan gwarancją sukcesu?

Reklama

Podstawą powinno być opracowanie dobrego planu inwestycyjnego - im bardziej szczegółowy tym lepiej. Określmy w nim stan swojego kapitału, który możemy poświęcić na zakup mieszkania. Jeśli zachodzi taka potrzeba, zapoznajmy się z ofertami kredytowymi i wybierzmy opcję najkorzystniejszą dla siebie. Warto pamiętać, że osoby, które nie ukończyły 35 roku życia mogą skorzystać z preferencyjnych odliczeń rządowego programu "Mieszkanie dla młodych". Dotyczy to jednak wyłącznie pierwszego mieszkania lub domu.

Bardzo ważnym etapem planowania jest także stworzenie symulacji ekonomicznej. Inwestor musi w niej uwzględnić zakładane dochody, ale i koszty remontu czy ewentualnego opłacania czynszu. Na przykład koszty remontu lub wykończenia mieszkania można poznać czytając ten artykuł lub korzystając z kalkulatorów dostępnych tutaj.

Zakupienie mieszkania pod wynajem nie musi przynosić zysków przez cały czas. Warto przygotować się na sytuację w której nie mamy lokatorów i musimy pokrywać wszystkie wydatki samodzielnie. Rodzi to konieczność posiadania pewnej rezerwy finansowej. W przeciwnym wypadku może się zdarzyć, że nieprzewidziana sytuacja losowa zmusi nas do szybkiej sprzedaży mieszkania.

Wybór odpowiedniego mieszkania

Dochodowość wynajmu zależy w dużym stopniu od specyfiki naszego mieszkania. Jeśli będzie ono odpowiednio ulokowane i dobrze wyposażone, wówczas możemy liczyć na większe zyski z wynajmu. Przed zakupem warto uzbroić się w cierpliwość i szukać atrakcyjnej oferty. Wielu inwestorów szuka odpowiedniego mieszkania przez wiele miesięcy. Połączenie atrakcyjnej ceny zakupu, dobrej lokalizacji i dobrego stanu mieszkania zapewni nam największe zyski oraz zmniejszy ryzyko inwestycyjne. Musimy mieć jednak świadomość, iż takie działania będą wymagały od nas czasu i cierpliwości.

Znacznie szybciej zakupimy mieszkanie korzystając z usług agencji nieruchomości. Agencje dysponują szeroką bazą ofert, mogą pomagać w negocjacji ceny oraz wskazać najatrakcyjniejsze oferty. Jednak ich prowizja jest dość wysoka i podnosi całkowity koszt inwestycji.

Kapitał, czyli jak sfinansować zakup

Dotyczy to osób, które nie dysponują odpowiednią ilością własnej gotówki i potrzebują kredytu hipotecznego (najkorzystniejszego przy tego typu inwestycjach). Na początku należy porównać różne oferty banków.

Dobrze będzie skorzystać z pomocy pośrednika finansowego, który powinien wskazać nam najlepsze rozwiązanie. Warto pamiętać, iż wynagrodzenie pośrednika finansowego jest w pełni wypłacane przez banki. My sami nie musimy płacić za jego usługi ani złotówki. Przed podpisaniem umowy kredytu hipotecznego dokonajmy ponownej symulacji inwestycyjnej i upewnijmy się, że opłacanie rat nie będzie dla nas zbyt dużym obciążeniem. Niedostateczne wyliczenia przeprowadzone na tym etapie mogą się wiązać z późniejszymi problemami inwestycyjnymi.

Koszty dodatkowe

Kupno mieszkania wiąże się z koniecznością wypełnienia wielu formalności oraz uiszczenia podstawowych opłat. Warto uwzględnić to w naszym planie inwestycyjnym. Podstawą będzie tu:

- koszt podatku

- wynagrodzenie notariusza

- uzyskanie wypisu z aktu notarialnego

- opłata sądowa za utworzenie odpisu z księgi wieczystej

- wpis do hipoteki oraz wynagrodzenie rzeczoznawcy

Niezbędną inwestycją będzie także ubezpieczenie mieszkania. Jest to ważne nie tylko ze względu na formalności związane z bankiem. Ubezpieczenie mieszkania zmniejsza nasze ryzyko inwestycyjne i wydaje się być bardzo rozsądnym posunięciem.

Wiele mieszkań wymaga remontu lub wykończenia. Ceny tego przedsięwzięcia mogą dodatkowo podnieść koszty całej inwestycji. Jeśli chcemy zminimalizować ryzyko, dobrze będzie wykonać kosztorys remontowy z uwzględnieniem przynajmniej 10 procentowego zapasu finansowego. Kosztorys można stworzyć w bardzo prosty sposób korzystając z bezpłatnych kalkulatorów dostępnych tutaj.

Najem mieszkania

Przed znalezieniem najemcy musimy zapoznać się z aktualnymi wymogami prawa oraz aktualną sytuacją rynkową. Im lepiej przygotujemy się do tego przedsięwzięcia, tym mniej błędów popełnimy. Znalezienie odpowiedniego najemcy może zająć nam nawet kilka miesięcy. Jednak nie jest to czynność z którą trzeba się spieszyć.

Gdy znajdziemy już najemcę powinniśmy podpisać z nim umowę i uregulować kwestię podatków. Przejrzysta i dobrze sporządzona umowa może wybawić nas z wielu problemów związanych z lokatorami. Jeśli chcemy dodatkowo ograniczyć ryzyko, pomyślmy nad wprowadzeniem kaucji oraz ograniczeniem czasowym umowy. Najczęściej stosuje się umowy roczne z jedno lub dwu miesięcznym okresem wypowiedzenia. 30 dniowy okres wypowiedzenia jest dobrym zabezpieczeniem zarówno dla właściciela jak i najemcy mieszkania.

Za wynajem mieszkania zapłacimy podatek ryczałtowy w wysokości 8,5 proc. Dotyczy to wyłącznie osób prywatnych, jeżeli wynajmujemy mieszkanie w ramach działalności gospodarczej to nie unikniemy stawki liniowej 19 proc. lub stawek 18 i 32 proc. (w zależności od tego, w jaki sposób rozliczamy nasze wszystkie przychody z działalności).

Czy zakup pod wynajem jest opłacalny?

Zakup mieszkania pod wynajem może być znacznie bardziej opłacalny niż inwestycja w lokaty bankowe. Warto zdawać sobie sprawę z tego, że przygotowania do takiej inwestycji będą bardzo czasochłonne. Podstawą jest też rozpoznanie rynku i optymalne zaplanowanie każdego kroku. Zakup mieszkania pod wynajem to inwestycja długoterminowa, która zwróci się dopiero po wielu latach. Musimy mieć świadomość tego, że w ciągu kolejnych lat na pewno coś nas zaskoczy. Podstawą jest zatem pozostawienie sobie rezerwy finansowej, która zabezpieczy naszą inwestycję w trudnych sytuacjach. W niektórych miesiącach inwestycja będzie się zwracać, jednak (szczególnie na początku) nadejdą też miesiące gdy nasz bilans będzie zerowy lub wręcz ujemny. Brak rezerwy finansowej może w tej sytuacji podnieść ryzyko niepowodzenia.

W kolejnych latach możemy liczyć na wzrost wartości nieruchomości. Warto jednak liczyć się także z faktem, że rozwój rynku wynajmu może zmusić nas do zmniejszenia ceny najmu. W tym momencie nasza inwestycja stanie się mniej dochodowa.

Jak widzimy, określenie opłacalności zakupu mieszkania w celach inwestycyjnych jest bardzo trudne do oszacowania. Jednak jeśli dobrze się do niego przygotujemy i będziemy dysponować przynajmniej 20 proc. wkładem własnym, wówczas zakup mieszkania pod wynajem może okazać się strzałem w dziesiątkę. Warto jednak dokładnie rozplanować wszystkie etapy inwestycyjne, dokonać indywidualnych kalkulacji i samodzielnie ocenić skalę ryzyka finansowego.

Dowiedz się więcej na temat: Mieszkanie+ | wynajem | ceny mieszkań | wynajem mieszkania

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »