Miliardy na szklane domy

Nieruchomości komercyjne są dziś bardzo dobrym i pożądanym aktywem inwestycyjnym. Te najlepsze gwarantują funduszom stabilne przychody. Od wielu lat Polska przyciąga kapitał z całego świata, który chętnie lokowany jest w biurowcach, centrach handlowych czy halach magazynowych. W minionym roku inwestorzy przeprowadzili 68 transakcji o łącznej wartości około 4,1 mld euro. Stopy zwrotu z pieniędzy wyłożonych na najlepsze nieruchomości w Polsce są dziś na poziomie od 5,5 do 6,5 proc. Średnia wartość pojedynczej transakcji wynosi 59,5 mln euro.

Nieruchomości kupują głownie fundusze inwestycyjne z kapitałem zagranicznym. Transakcje z ich udziałem stanowią 89 proc. wszystkich umów. Wśród kupujących znajdują się m.in. niemieckie fundusze emerytalne, co świadczy o dojrzałości i stabilności polskiego rynku. Według danych CBRE, międzynarodowej firmy doradczej, kupującymi są najczęściej inwestorzy z USA (36 proc. udziału) i Niemiec (27 proc. udziału).

W styczniu tego roku agencja ratingowa Standard & Poor's zdecydowała się na obniżenie długoterminowego ratingu polskiego długu do poziomu "BBB+" (wcześniejszy poziom to "A-"). Decyzja S&P uderzyła w i tak już osłabionego złotego. Stała się też pretekstem do licznych komentarzy w prasie zachodniej na temat stanu polskiej gospodarki i zmian, jakie zaszły w kraju po październikowych wyborach.

W Polsce u części deweloperów i właścicieli nieruchomości pojawiła się obawa, że strumień pieniędzy dotychczas płynący z całego świata może wyschnąć. A to by oznaczało obniżkę wycen nieruchomości, trudności w ich sprzedaży, a co za tym idzie problem z pozyskiwaniem kapitału na kolejne inwestycje. Czy taki czarny scenariusz jest możliwy?

Fundusze inwestycyjne nie lubią generalnie zmian, bo zmiany wiążą się z niepewnością. Zmiana władzy w Polsce dla części inwestorów jest po prostu jednym z rodzajów ryzyka, które trzeba ocenić i wycenić. Okazuje się jednak, że nieruchomościowy rynek inwestycyjny jest stosunkowo odporny na okresowe zawirowania polityczne czy analizy i opinie agencji ratingowych i banków inwestycyjnych.

Specjaliści działający na rynku nieruchomości komercyjnych studzą emocje.

"Jak w każdej nowej sytuacji, zmiany oznaczają pewien stopień niepewności i nikt tak naprawdę nie może przewidzieć, jak pewne działania mogą się przełożyć na zachowania inwestorów czy rynków. Niewątpliwie jednak Polska funkcjonuje w realiach Unii Europejskiej. Niezależnie od zmian układu sił politycznych, gwarantuje jej to duży stopień stabilności, co jest najbardziej istotne dla gospodarki" - napisała po wyborach w analizie "Czy rynek nieruchomości w Polsce może spodziewać się istotnych zmian po wyborach parlamentarnych?" Joanna Mroczek, dyrektor Działu Badań Rynku i Marketingu CBRE Polska.

Wtedy jednak nikt nie spodziewał się obniżenia ratingu. Jak więc mogą teraz zareagować inwestorzy? - Z punktu widzenia biznesu ryzyko rośnie. Trzeba jednak pamiętać, że fundusze inwestujące w nieruchomości kalkulują to ryzyko na chłodno. Z ich perspektywy wciąż nie wiadomo, co będzie się działo z gospodarką, a to wystarczy do traktowania inwestycji w polskie nieruchomości jako bardziej ryzykownych. Czy to oznacza całkowite wycofanie się z rynku? Absolutnie nie. To po prostu oznacza, że trzeba się będzie liczyć np. z niższymi wycenami nieruchomości - mówi Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce.

Jego zdaniem obecnie wielu inwestorów "nie do końca rozumie, co się dzieje". - Z punktu widzenia funduszy inwestycyjnych, przeznaczających grube miliony na nieruchomości, niepokojące jest obniżenie ratingu. Do tego dochodzi kwestia tzw. podatku bankowego, który zaczął obowiązywać od lutego 2016 r., co w jakimś stopniu może wpłynąć na wzrost kosztów związanych z finansowaniem transakcji. Jest jeszcze kwestia związana z podatkiem od sieci handlowych. Na razie wciąż jednak mamy za mało danych, żeby wiedzieć, jak ostatecznie ten podatek będzie wyglądał. Tych danych nie mają też fundusze inwestycyjne i dlatego mogą podchodzić do inwestycji ostrożniej - dodaje Tomasz Trzósło i przypomina, że część inwestorów zagranicznych w pewien sposób sparzyła się na rynku węgierskim. - Stąd też większa ostrożność i rosnące obawy o sytuację w Polsce - mówi.

Czy w takim razie należy spodziewać się, że kapitał, który płynie na inwestycje w nieruchomości w Polsce stopnieje w 2016 r.? Wszystko zależy od tego, co jeszcze się wydarzy w polskiej polityce i na polskim rynku. Wciąż jest wiele otwartych kwestii - np. jaki efekt przyniesie podatek bankowy? Jednocześnie sami inwestorzy podkreślają, że decyzje o inwestycjach nie są podejmowane w oparciu o negatywne artykuły w mediach.

Pobierz: darmowy program do rozliczeń PIT 2015, otwiera się w nowym oknie

Warto w tym miejscu przypomnieć, że rynek nieruchomości inwestycyjnych jest w miarę odporny na ratingi i opinie wystawiane Polsce przez międzynarodowe agencje czy banki. Przykład? W 2011 r. zamieszanie na rynku finansowym wywołał bank inwestycyjny Barclays Capital, który zalecił swoim klientom skupywanie 10-letnich CDS-ów (credit default swap) na polski dług. CDS-y to papiery dłużne, które są swoistym ubezpieczeniem za kupowanie obligacji państwowych. Wówczas prasę zalały nagłówki: "Polsce grozi bankructwo", "Polska się stacza" oraz pytania typu: "Polska idzie na dno?".

Wśród międzynarodowych inwestorów zawrzało. Okazało się jednak, że fundusze lokujące swój kapitał w nieruchomościach zbytnio się tą burzą w szklance wody nie przejęły. Na rynku nieruchomości inwestycyjnych nie nastąpiło żadne załamanie, a łączna wartość transakcji (poza niewielką korektą w 2014 r.) rosła, by w 2015 r. osiągnąć poziom najwyższy po 2006 r.

Podobnie może być dzisiaj, a negatywne głosy pojawiające się w prasie zachodniej raczej nie osłabią pozycji Polski na inwestycyjnej mapie nieruchomości.

- Dotychczas doraźnie sprawy polityczne nie miały większego wpływu na sektor nieruchomości komercyjnych. Uważam, że tak będzie i tym razem. Warto podkreślić, że sektor inwestycyjny w znacznie większym stopniu zależny jest od światowej sytuacji geopolitycznej. Inwestorów bardziej niepokoją takie sprawy, jak konflikt na Ukrainie, sytuacja gospodarcza w Unii Europejskiej czy wreszcie tzw. Brexit - uważa Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju w Ghelamco Poland, jednego z większych deweloperów w Polsce.

Zagórski zauważa ponadto, że z punktu widzenia inwestorów lokujących kapitał w nieruchomości Polska wciąż pozostaje bardzo atrakcyjnym rynkiem. - Inwestorzy mają łatwy dostęp do kapitału, a z drugiej strony stopy zwrotu na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce są obecnie na poziomie 5-6 proc. Nieruchomości pozostają zatem bardzo atrakcyjnym produktem inwestycyjnym, oferującym w miarę stabilne i długotrwałe przychody - mówi menedżer Ghelamco Poland.

W podobnym tonie wypowiada się Przemysław Felicki, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych CBRE: - Obecnie nie widzimy żadnego spowolnienia. Pewną nerwowość dało się wyczuć na początku tego roku. Fundusze zebrały jednak dane, przeanalizowały różne scenariusze i mimo tego nie podejmują żadnych drastycznych decyzji; mówiąc wprost nikt nie zapowiada wycofania się z polskiego rynku, nikt nie zamierza drastycznie ograniczać inwestycji. Oczywiście przedstawiciele funduszy inwestycyjnych stale monitorują sytuację, ale warto zauważyć, że negocjacje, które rozpoczęły się jeszcze w zeszłym roku nadal trwają i nikt nie ma zamiaru się z nich wycofywać. Co więcej, na rynku panuje spory ruch i w tym roku zapewne będziemy świadkami kolejnych spektakularnych transakcji.

Czy jest więc szansa, że rok 2016 zakończy się obrotami na podobnym poziomie? - Patrząc na transakcje, które mogą zakończyć się w tym roku, rzeczywiście jest szansa, że 2016 r. będzie równie udany, co poprzedni. Polska jest niewątpliwym liderem w Europie Środkowo-Wschodniej i myślę, że nim pozostanie - podsumowuje Felicki.

I wiele na to wskazuje - obroty na nieruchomościowym rynku inwestycyjnym w Polsce w pierwszym kwartale tego roku osiągną bowiem poziom 25 proc. zeszłorocznych 4 mld euro. W tym roku największą transakcją okazał się zakup portfela nieruchomości spółki Echo Investment - za 75-proc. udział w portfelu południowoafrykański fundusz inwestycyjny Redefine Properties zapłacił około 1,2 mld euro.

Ale to nie wszystko - na rynku znajduje się obecnie sporo nieruchomości, które jeszcze w tym roku mogą znaleźć nabywców. Wśród nich znajdują się warszawski kompleks biurowy Warsaw Spire, wieżowiec Q22 należący do Echo Investment (nie wszedł on w skład portfela kupionego przez Redefine Properties) czy warszawski biurowiec Prime Corporate Center, który będzie główną siedzibą Raiffeisen Polbank. Wśród kupujących można spodziewać się kolejnych funduszy: ze Stanów Zjednoczonych, Kanady, Australii, Korei, Chin i Singapuru. Specjaliści od rynku nieruchomości zwracają wręcz uwagę na fakt, że problemem polskiego rynku nie jest brak zainteresowanych, lecz zbyt mała liczba atrakcyjnych nieruchomości wystawionych na sprzedaż.

Kto, gdzie i co kupował w 2015 r.

W 2015 r. inwestorzy przeznaczyli na zakup nieruchomości w Polsce blisko 4,1 mld euro. Przeprowadzili łącznie 68 transakcji. Polska jest zdecydowanym liderem w regionie Europy Środkowej i Wschodniej (wyłączając Rosję), gdzie na nieruchomości inwestorzy przeznaczyli blisko 9,5 mld euro.

W Polsce największą wartość transakcji odnotowano w sektorze nieruchomości handlowych. Udział tego sektora wyniósł ok. 57 proc. Do największych transakcji na tym rynku można zaliczyć sprzedaż centrum handlowego Riviera w Gdyni. Obiekt, za ok. 291 mln euro, kupił fundusz Union Investment. Znaczącą pojedynczą transakcją była także sprzedaż poznańskiego Starego Browaru - centrum handlowe sprzedała za 290 mln euro spółka Fortis Nowy Stary Browar, kontrolowana przez Grażynę Kulczyk, a nabywcą okazał się Deutsche Asset & Wealth Management (Deutsche AWM) inwestujący na rzecz niemieckiego funduszu Grundbesitz Europa.

Największą sensacją na polskim rynku okazały się transakcje na rynku biurowym. Z danych JLL wynika, że ich łączna wartość wyniosła 1,2 mld euro. Gdzie sensacja? Po raz pierwszy w historii polskiego rynku inwestycyjnego zdarzyło się, że wartość transakcji w miastach regionalnych przekroczyła poziom odnotowany w Warszawie, sięgając blisko 800 mln euro. Największą wartość transakcji w miastach regionalnych zanotowano w Krakowie - sięgnęła blisko 260 mln euro. Z kolei największą pojedynczą transakcję poza Warszawą zawarto we Wrocławiu. Chodzi o zakup od firmy Skanska biurowca Dominikański - za 117 mln euro kupił go fundusz Union Investment.

Sensacją w skali krajowej okazała się też sprzedaż firmy Echo Investment - w 2015 r. udziały od Michała Sołowowa i PZU kupiły fundusze Oaktree i PIMCO zarządzanie przez Griffin Real Estate. Co ciekawe, zmiany właścicielskie w Echo na tym się nie skończyły. Już w tym roku 75 proc. udziałów w Echo trafiło bowiem w ręce funduszu Redefine. Wartość tej transakcji wyniosła blisko 1,2 mld zł.

Z kolei na polskim rynku magazynowym w 2015 r. sfinalizowano14 transakcji inwestycyjnych o łącznej wartości 473 mln euro. Znaczącą transakcją w tym sektorze był zakup wrocławskich magazynów firmy Amazon. Za około 70 mln euro trafiły one w ręce GLL Real Estate.

Radosław Górecki