Na co uważać w umowach deweloperskich?
Ponieważ liczba budynków oddawanych obecnie do użytku zaczyna spadać i coraz trudniej wybrać coś dla siebie spośród gotowych projektów, tzw. umowy deweloperskie, zawierane w początkowym czy środkowym etapie inwestycji, pomału wracają do łask. Zarówno przed, jak i po podpisaniu takiego kontraktu dobrze znać swoje prawa jako nabywcy nowego mieszkania lub domu.
Zastrzeżenia przewidujące możliwość podniesienia ceny lub jej waloryzacji są często spotykane w tego rodzaju kontraktach. Firmy deweloperskie starają się w ten sposób ograniczyć ryzyko gospodarcze (czytaj: przerzucić je na klienta) związane z ewentualną zmianą stawek podatku VAT, wzrostu kosztów materiałów i robocizny czy też korekty w zakresie powierzchni lokalu. Powoduje to niepewność co do ostatecznej ceny, którą przyjdzie nabywcy zapłacić, i może komplikować sprawę w sytuacji, gdy zaciągane w tym celu zobowiązanie w banku jest już z pogranicza zdolności kredytowej.
Wprawdzie deweloper może zastrzec zmianę ceny, to jednak musi temu towarzyszyć przyznanie konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy, przy czym skorzystanie z niego nie powinno się wiązać z żadnymi kosztami po stronie klienta. Jeżeli deweloper zapomni o takim postanowieniu, zapis umożliwiający mu modyfikację ceny nie będzie obowiązywał nabywcy będącego konsumentem. Stanowić bowiem będzie niedozwoloną klauzulę umowną, o której mowa w art. 3853 pkt 20 Kodeksu cywilnego.
Poza ceną i przedmiotem umowy podstawową informacją dla klienta wynikającą z umowy deweloperskiej są terminy wydania kluczy do mieszkania czy ustanowienia odrębnej własności lokalu u notariusza. Przed podpisaniem umowy warto nalegać, by były one zapisane możliwie precyzyjnie, najlepiej w postaci konkretnych dat, a do tego bez niewiele mówiących odstępstw nawiązujących np. do niekorzystnych warunków pogodowych.
Opóźnienia zdarzają się zarówno w przekazywaniu lokali, jak i podpisywaniu aktów notarialnych. Dla nabywcy mieszkania czy domu jest to o tyle niekorzystna sytuacja, że może powodować poważne niedogodności lub nawet wymierne szkody. Mogą się one przejawiać np. w postaci utraconych korzyści (braku spodziewanego dochodu z tytułu czynszu najmu za własny lokal) lub straty (zapłata czynszu najmu za korzystanie z obcego mieszkania w okresie po umówionym terminie przekazania lokalu do użytku).
Niestety, nie zawsze. Zapis przewidujący karę umowną należną nabywcy może wbrew pozorom być korzystny dla dewelopera - ograniczać jego odpowiedzialność. Bierze się to stąd, że zastrzeżenie kary umownej w zasadzie uniemożliwia uprawnionemu dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych. Co innego, gdy z umowy wynika, że kara umowna nie wyłącza możliwości żądania naprawienia szkody przewyższającej wysokość kary umownej. Dodania tego ostatniego zastrzeżenia do umowy należy wymagać od dewelopera.
Tak. Dokonywanie wpłat na nowe mieszkanie za pośrednictwem rachunku powierniczego jest bezpieczniejsze dla nabywcy aniżeli wpłaty na zwykłe konto dewelopera. Środkami tymi zarządza bowiem bank, uwalniając je w miarę ukończenia kolejnych etapów budowy (przy rachunku typu otwartego) bądź dopiero po zakończeniu inwestycji i podpisaniu aktu notarialnego ustanawiającego własność mieszkania (rachunek typu zamkniętego).
Rachunek powierniczy może także zabezpieczać klienta przed ewentualną upadłością czy egzekucją wszczętą przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego (deweloperowi). Warunkiem do tego jest jednak to, by umowa powiernicza, czyli w tym wypadku umowa deweloperska, została zawarta z datą pewną (tj. notarialnym poświadczeniem daty okazania dokumentu).
Niezależnie od gwarancji, która jest kwestią umowną, nabywca nieruchomości zyskuje wobec dewelopera uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku, które wygasają po upływie 3 lat. Termin ten liczy się od dnia wydania budynku.
Wprawdzie ustawodawca zezwala zarówno na rozszerzenie, ograniczenie czy wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi, to jednak w umowach z udziałem konsumentów te dwie ostatnie formy modyfikacji rękojmi (ograniczenie, wyłączenie) w zasadzie nie są dopuszczalne. Tak więc ewentualna wzmianka o rocznym terminie rękojmi zawarta w umowie deweloperskiej z konsumentem nie może być ważna, chyba że dotyczy elementów, które nie stanowią części składowych budynku (np. zamontowanych w lokalach klimatyzatorów).
Co istotne, nabywca nowego domu czy mieszkania nie traci praw z tytułu rękojmi za wady w przypadku podpisania pozytywnego dla dewelopera protokołu odbioru czy złożenia w nim oświadczenia o braku jakichkolwiek usterek.
Należy zaznaczyć, iż deweloper powinien być zawiadomiony o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia przez właściciela mieszkania. W przeciwnym wypadku nabywca lokalu traci uprawnienia z tytułu rękojmi.
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Zajrzyj tutaj
Praktycznie we wszystkich umowach deweloperskich znajdują się postanowienia, które regulują problem zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego lub mieszkania po dokonaniu obmiaru powykonawczego w stosunku do powierzchni określonej w umowie. Uniknięcie drobnych różnic w metrażu jest technicznie niemożliwe lub przynajmniej bardzo trudne. W praktyce regułą jest zmniejszenie faktycznej powierzchni mieszkania w stosunku do deklarowanej w umowie. W takim wypadku cena lokalu czy domu winna ulec odpowiedniemu obniżeniu. Postanowienia wyłączające możliwość obniżenia ceny lokalu czy domu w sytuacji, gdy nie zostaje przekroczony określony procent różnicy pomiędzy powierzchnią lokalu wykonanego a projektowanego stanowią niedozwolone klauzule umowne.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 654 z dnia 2010-04-15
