Na rekomendacji S najmniej straciła "wielka płyta"
Spadek zdolności kredytowej Polaków spowodował, że ich siła nabywcza, mierzona dostępnością mieszkań wystawionych na sprzedaż, spadła między grudniem a styczniem z 70 proc. do 65 proc. - wskazują dane Home Broker. Różnica nie jest bardzo duża. Najmniej odczują ją osoby poszukujące mieszkań w "wielkiej płycie". Relatywnie dużą dostępność zachowały też mieszkania deweloperskie.
Od stycznia banki muszą stosować zaostrzone kryteria przy obliczaniu zdolności kredytowej. Rodzina, która osiąga dochód na poziomie 5 tys. zł netto i chce zaciągnąć kredyt na 30 lat, może pożyczyć średnio 364 tys. zł finansując się kredytem w naszej walucie - szacuje Home Broker na podstawie styczniowej oferty banków.
W grudniu przeciętna zdolność wynosiła 391 tysięcy, czyli była o 27 tysięcy większa. Znacznie gorzej wygląda sytuacja w przypadku kredytów walutowych, bo tu nowe wymagania nadzoru są jeszcze ostrzejsze. Spadek zdolności w przypadku rodziny z naszego przykładu dla kredytu w euro przekracza 100 tys. zł.
W efekcie nasza modelowa rodzina ma obecnie mniejsze możliwości zakupowe. Jak bardzo się one zmniejszyły? To oczywiście zależy od tego, czy zadłuży się w maksymalnym stopniu, czy posiada jakieś oszczędności na zakup własnego M.
Do naszych szacunków przyjęliśmy, że kredytobiorcy chcą wykorzystać w całości swoją zdolność i nie dysponują wkładem własnym. W rzeczywistości ich możliwości zakupowe są większe, bo według danych ZBP za III kwartał u.br. średni wkład własny przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego wynosił 25 proc.
Zakładając jednak, że kredytobiorcy dysponują kwotą równą ich przeciętnej zdolności dla kredytu w złotych, czyli 364 tys. zł, w wybranych przez nas 13 miastach, dostępna jest dla nich oferta 65 proc. mieszkań wystawionych na sprzedaż. W grudniu było to 70 proc. W zestawieniu uwzględniliśmy rynek wtórny i pierwotny.
Ograniczenie zdolności kredytowej zdecydowanie najmniej odczułaby rodzina z naszego przykładu , gdyby chciała kupić mieszkanie w tzw. wielkiej płycie, czyli w najtańszym segmencie. Na podstawie danych z 13 miast można oszacować, że w styczniu mogła pozwolić sobie na zakup 9 z 10 oferowanych do sprzedaży mieszkań w betonowych blokach. W grudniu było to niewiele więcej. Mieszkań o cenie ofertowej nieprzekraczającej 391 tys. zł było 93 proc.
W najlepszej sytuacji nasza rodzina byłaby szukając mieszkania w Bielsku-Białej lub w Katowicach. W miastach tych wszystkie lokale znajdujące się w blokach z "wielkiej płyty" są w jej zasięgu ręki - wskazują dane Home Broker. Ponadto przynajmniej 90 proc. ofert lokali w betonowych blokach można byłoby kupić za 364 tys. zł w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Lublinie, Łodzi, Poznaniu i Szczecinie. W najgorszej sytuacji byłaby modelowa rodzina w Warszawie, gdzie posiadając 364 tys. zł mogłaby wybierać tylko z 41 proc. ofert lokali we wskazanym segmencie.
Doświadczenia doradców Home Broker pokazują, że osoby poszukujące mieszkania niezbyt chętnie myślą o zakupie lokalu w "wielkiej płycie" i najpierw sprawdzają inne możliwości. W przypadku nabywców o niskich dochodach ten segment rynku jest jednak często jedyną możliwością. Tak jest w sytuacji gdy posiadany budżet jest za mały na to, aby w podejmowanej decyzji uwzględnić takie czynniki, jak potencjał wzrostu wartości mieszkania. Poza tym zakup mieszkania gotowego, nawet w niskim standardzie, daje możliwość zamieszkania w nim dość szybko.
Nasza rodzina mogłaby też swobodnie wybierać z oferty lokali nowych. Przeciętna dostępność mieszkań w segmencie deweloperskim wynosi obecnie, według danych Home Broker, 62 proc. i nie spadła znacząco (w grudniu było to 68 proc.).
W najlepszej sytuacji byłaby modelowa rodzina w Bielsku-Białej, Bydgoszczy i Lublinie. W miastach tych ponad 90 proc. ofert lokali w nowych inwestycjach można kupić posiadając 364 tys. zł. W najgorszej sytuacji byłaby nasza rodzina szukając lokum w Warszawie, gdzie posiadając 364 tys. zł mogłaby wybierać tylko z 15 proc. oferty lokali deweloperskich.
Wybór mieszkania nowego jest o tyle lepszym rozwiązaniem niż zakup "wielkiej płyty", że pozwala liczyć na wzrost wartości lokalu w długim terminie. Skorzystanie z ciekawej oferty cenowej często wiąże się jednak z koniecznością oczekiwania na odbiór kluczy na przykład kilkanaście miesięcy, po których mieszkanie trzeba jeszcze wykończyć.
Najskromniejsze możliwości zakupowe modelowa rodzina miałaby poszukując lokalu używanego, wykończonego i zbudowanego po 2000 roku. Przeciętna dostępność mieszkań w tak zdefiniowanym segmencie mieszkań wynosi obecnie 45 proc. - wynika z szacunków Home Broker przeprowadzonych dla 13 miast. W grudniu nie było to jednak znacząco więcej (52 proc.), bo lokale nowe i wykończone są relatywnie drogie (często kupione były w czasie boomu). Na dodatek oferta sprzedaży takich mieszkań jest dużo mniejsza niż na przykład lokali z "wielkiej płyty".
W najlepszej sytuacji byłaby modelowa rodzina w Białymstoku i Bielsku-Białej. W miastach tych przynajmniej 70 proc. ofert wykończonych lokali zbudowanych po 2000 roku można by było kupić posiadając 364 tys. zł. Kredytobiorcom z naszego przykładu tradycyjnie najtrudniej byłoby kupić własne M w Warszawie, gdzie posiadając 364 tys. zł mogliby wybierać tylko z 13 proc. ofert nowych i do tego wykończonych mieszkań.
Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
