Na rynku mieszkaniowym drożyzna, ale kupców nie brakuje
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach w Polsce w minionym roku dalej rosły. Ten trend utrzyma się zapewne również w 2020 roku. Mimo drożyzny, zeszłoroczna sprzedaż deweloperów zwiększyła się o 1 proc., do 65,4 tys. lokali. Przedstawiciele firmy doradczej JLL zakładają, że niezależnie od zakładanego wzrostu cen, poziom sprzedaży jest do utrzymania i w tym roku.
Wzrost sprzedaży, mimo że ograniczony, zaskoczył rynek. Jak informuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL, do trzeciego kwartału widoczny był powolny spadek liczby mieszkań wprowadzanych na rynki, któremu towarzyszyła dość dobra, ale zbliżona do liczby wprowadzeń sprzedaż. - Skokowe zwiększenie podaży spotkało się z pozytywną odpowiedzią po stronie popytu mimo wciąż rosnących cen. Wszystko wskazuje zatem, że to nie ceny, tylko zbyt mały jak na oczekiwania nabywców wybór działał hamująco na sprzedaż - ocenia Kuniewicz.
Wzrosty cen w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi w ubiegłym roku osiągnęły wartość dwucyfrową. Najbardziej podrożały mieszkania w Krakowie - o 16 proc. We Wrocławiu wzrost wyniósł 13,6 proc., a w Łodzi prawie 12 proc. W Trójmieście lokale podrożały o 8,6 proc., w Poznaniu o 7,2 proc., a w Warszawie o 4 proc.
Wartościowo prym wiedzie Warszawa. Wartość co najmniej zarezerwowanych przez przyszłych nabywców mieszkań wynosiła tu 13,3 mld zł. Dla porównania w Krakowie było to 4,6 mld zł, we Wrocławiu 4,4 md zł, w Trójmieście 3,8 mld zł, w Poznaniu 2,5 mld zł, a w Łodzi 1,5 mld zł.
Poza wielkością rynku na wartość transakcji wpływają oczywiście ceny metra kwadratowego. W Warszawie średnia cena w ofercie wynosiła na koniec roku 10,5 tys. zł, w Trójmieście ok. 9,9 tys. zł, a Krakowie blisko 9 tys. zł. We Wrocławiu metr kosztuje ok. 8,1 tys. zł, w Poznaniu 7,4 tys. zł, a w Łodzi 6,4 tys. zł.
Co dalej? Eksperci nie wieszczą załamania. Deweloperzy mogą czuć się w obecnej sytuacji bezpiecznie, ich marże raczej nie ucierpią. W gorszej sytuacji pozostaną kupujący - ceny będą zapewne dalej rosły.
Mimo to chętnych do zakupów nie zabraknie. Wciąż silnym bodźcem zakupowym będą inwestycje. Nie mamy zaufania do państwowego systemu emerytalnego, dlatego ci, którzy mają takie możliwości finansowe, będą dalej kupować, licząc na comiesięczny dopływ gotówki z tytułu najmu na emeryturze, albo na zysk z inwestycji.
- Zakupom sprzyjają rosnące dochody Polaków, rosnący wolumen kredytów, utrzymywanie się niskich stóp procentowych w warunkach rosnącej inflacji. To silny bodziec, by oszczędności przesuwać na rynek mieszkaniowy - ocenia Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. Wsparciem jest tu też program 500+. Klasa średnia dysponuje dodatkową gotówką, która co prawda nie jest uwzględniana przy decyzji kredytowej, ale daje komfort finansowy przy podejmowaniu decyzji o poprawie warunków mieszkaniowych.
Pozytywnym czynnikiem jest też wzrost zainteresowania inwestorów międzynarodowych aktywami z tzw. obszaru living, czyli mieszkań na wynajem w różnych formułach - dla studentów, młodych ludzi, dla seniorów czy młodych rodzin.
Dodatkowo rośnie liczba nabywców z Ukrainy. - To zjawisko, które widać od dawna w innych stolicach - migranci zaczynają od wynajmowania mieszkań, ale w pewnym momencie pojawiają się w gronie nabywców. Ten udział również w Polsce będzie coraz większy - mówi Kirejczyk. Pozytywne dla deweloperów są także deklaracje rządu o chęci włączenia ich do realizacji programu Mieszkanie PLUS.
Zdaniem Kirejczyka, jedynym czynnikiem, który byłby w stanie zagrozić deweloperom, byłby istotny wzrost stóp procentowych. Jednak - jak dodaje wiceprezes - obecnie w taki scenariusz mało kto wierzy. - W perspektywie 2020 roku wydaje się on nieprawdopodobny, w 2021 roku - mało prawdopodobny, a w 2022 roku umiarkowanie prawdopodobny - mówi wiceprezes.
Monika Borkowska
