Nabycie nieruchomości rolnej - ograniczenia i wyłączenia

W ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego wskazano, iż co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny. W tym zakresie istnieją jednak pewne wyłączenia. Te reguły nie dotyczą bowiem między innymi takich podmiotów, jak osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek, a także parki narodowe, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z ochroną przyrody. Wyłączenie wskazanej reguły nastąpi również w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego, w odniesieniu do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 hektar i tak dalej.

Wskazane wyżej przepisy są w dużej mierze efektem nowelizacji, która uprościła zasady obrotu nieruchomościami o przeznaczeniu rolnym. Kiedyś możliwa była sprzedaż nierolnikowi jedynie działki o powierzchni 0,3 hektara. Dzisiaj próg ten przesunął się do poziomu 1 hektara. Z tego powodu jeszcze bardziej atrakcyjne stało się inwestowanie w takie nieruchomości. Coraz więcej osób decyduje się na ich zakup, licząc na możliwość późniejszego przekształcenia w działkę budowlaną. Proces przekształcenia nie należy jednak do łatwych. W tym zakresie warto sięgnąć po pomoc specjalistów. Poza tym należy mieć na uwadze fakt, iż nie każdą nieruchomość rolną da się przekształcić - przestrzega Robert Tomaszewski.

Odrolnienie gruntu należy rozpocząć od sprawdzenia informacji na temat nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Bez problemu znajdziemy go w Internecie. Jeżeli taki plan istnieje, zmiana przeznaczenia działki będzie możliwa w zasadzie tylko wtedy, gdy w planie grunt został zakwalifikowany jako budowlany. W takiej sytuacji konieczne jest jedynie wyłączenie go z produkcji rolnej. W przypadku innego przeznaczenia, należałoby natomiast doprowadzić do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co jest procesem żmudnym, długotrwałym i niejednokrotnie skazanym na porażkę. Może tego bowiem dokonać tylko właściwa Rada Gminy.

W sytuacji, w której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie istnieje, należy natomiast sprawdzić, jaką klasę bonitacyjną ziemi ma dany grunt. Takie informacje można uzyskać, występując do właściwego starostwa. Dobre, żyzne grunty oznaczone są symbolami I, II lub III. Z kolei kiepskiej jakości grunty określa się symbolami IV, V i VI. Praktycznie niemożliwe jest odrolnienie dobrych, żyznych gruntów. Można to jednak zrobić w odniesieniu do tej drugiej grupy. Wystarczy wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Konieczne jest jednak spełnienie kilku wymogów - między innymi nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej.