Najem bardziej przyjazny

Najbliższe tygodnie to okres prawdziwych żniw dla właścicieli lokali przeznaczonych na wynajem. Z wakacji wraca studencka brać, tradycyjnie najlepszy i najbardziej pewny lokator w mieszkaniach tego typu. W tym roku jednak wygląda na to, że będzie dość spokojnie. Właściciele mieszkań nie mają co liczyć na to, że rekompensując sobie wakacyjne ubytki w dochodach (studenci wyjeżdżają do domów i porzucają mieszkania), we wrześniu będą mogli przebierać w lokatorach, windując ceny do granic możliwości. Przyczyniło się do tego kilka ważnych zarówno z punktu widzenia kupującego jak i wynajmującego zjawisk.

Więcej mieszkań

Po pierwsze - na skutek prawdziwego załamania rynku kupna-sprzedaży nieruchomości w ubiegłym roku (wolumen transakcji spadł w niektórych miastach nawet o 80 proc.) na rynek wynajmu wypłynęła pokaźna liczba mieszkań pierwotnie skierowanych do sprzedaży. Według wstępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego od stycznia do lipca br. oddano do użytkowania 89 851 mieszkań, a więc o 7,1 proc. więcej niż przed rokiem i o 39,6 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2007 r.

Właściciele mieszkań, którym lokali nie udało się w odpowiednim momencie zamienić ich na gotówkę, próbują ratować choćby część zamrożonego w nieruchomościach kapitału, rzucając je na rynek wynajmu.

Obecnie bowiem, w sytuacji galopującej giełdy, to gotówka jest w cenie.

Oczywiście wpływa to na poziom nasycenia rynku. Jak szacują eksperci, w samej Warszawie znajduje się 12 tys. niesprzedanych lokali. Ile z rynku wtórnego trafiło na rynek wynajmu - można tylko szacować. Musi to być jednak wielkość znacząca, skoro w tym roku (chociaż trudno mówić o znaczących spadkach cen) typowej dla okresu lipiec - wrzesień galopady cen raczej nie widać.

W większości miast w lipcu, jak donosi portal www.wynajem.pl, cena wynajęcia mieszkania wzrosła zaledwie o 1 zł za jeden metr kw. Na największym stołecznym rynku za wynajęcie takiej powierzchni trzeba zapłacić 47 zł. Za wynajęcie mieszkania 50-metrowego w stolicy trzeba zapłacić średnio 2350 zł miesięcznie. W Krakowie wynajęcie jednego metra kw. kosztuje 35 zł, we Wrocławiu - 38 zł, w Poznaniu - 31 zł, Trójmieście - 35 zł.

To oczywiście dopiero początek żniw, więc można być prawie pewnym, że w kolejnych miesiącach do października ceny wzrosną jeszcze o 2-3 zł za metr kw. Nie należy jednak spodziewać się znanych choćby z ubiegłego roku licytacji ceny wynajmu w obecności kilku przerażonych chętnych. Rynek wszedł w fazę względnej równowagi.

Studenci i agencje

Po drugie - w tym roku studenci nauczeni ubiegłorocznym doświadczeniem wcześniej rozpoczęli poszukiwanie mieszkania. Na rynku wynajmu okres wakacyjny tradycyjnie był marny. Ale dochodziło jednak do transakcji, czego praktycznie nie było w poprzednich latach.

Po trzecie - wobec posuchy na rynku kupna sprzedaży znacząco na rynku wynajmu uaktywniły się także biura handlu nieruchomościami pełniące rolę katalizatora transakcji. Oczywiście skala ich zaangażowania jest znacząco niższa niż w poprzednich latach. Coraz większą rolę podczas procesu poszukiwania lokatorów odgrywają bowiem ogłoszenia w internecie. Agencje, inaczej niż miało to miejsce jeszcze przed dekadą, gdy kluczową rolę odgrywały dość kosztowne i wymagające stosunkowo dużego nakładu pracy ogłoszenia prasowe, nie są w stanie kontrolować przepływu informacji w popularnych serwisach ogłoszeniowych, gdzie zamieszczenie anonsu nie kosztuje nic albo opłata - w zależności od stopnia wyróżnienia tekstu - wynosi od kilku do kilkunastu złotych.

Agencje starają się być najbardziej aktywnym uczestnikiem przepływu informacji w internecie (na każde ogłoszenie w pierwszej kolejności odpowiadają dziesiątki agencji) to jednak zarówno lokatorzy, jak i wynajmujący zorientowali się, że przy odrobinie cierpliwości ich pośrednictwo jest zbędne i praktycznie nie wnosi do całego procesu żadnej wartości dodanej. Agencje także poszukują bowiem lokatorów lub wynajmujących poprzez darmowe lub bardzo tanie ogłoszenia w internecie.

A płacić trzeba im słono. Obecnie standardowa opłata wynosi 50 proc. pierwszego czynszu (można ją podczas negocjacji obniżyć do ok. 30-35 proc.). I pobierana jest zarówno od osoby wynajmującej, jak i przyszłego lokatora (w sumie agencje tytułem wynagrodzenia pobierają więc cały pierwszy czynsz).

Dobre prawo

Należy spodziewać się, że w najbliższych miesiącach jeszcze bardziej wzrośnie podaż na rynku mieszkań na wynajem. Trwają prace nad rozwiązaniami mającymi ograniczyć szarą strefę na rynku wynajmu. Dla nikogo nie było tajemnicą, że ogromna większość mieszkań wynajmowana była dotąd z naruszeniem prawa podatkowego. Fiskus bowiem miał spory apetyt na dochody z tytułu najmu. Wynajmujący musiał mu bowiem oddać pod koniec roku - w zależności od wysokości dochodów - od 8,5 do 20 proc. wartości uzyskanego czynszu (gdy opodatkowanie odbywało się tzw. ryczałtem). Szacuje się, że wskutek tego nawet 80 proc. transakcji, choć groziły za to poważne sankcje skarbowe, odbywało się z pominięciem fiskusa.

Aby zmienić tę sytuację, na początku sierpnia rząd przyjął zgłoszoną przez ministra infrastruktury nową stawkę zryczałtowanego podatku od wynajmu mieszkań. Nowe przepisy zakładają, że od 1 stycznia 2010 roku osoby fizyczne będą płaciły podatek tylko według niższej, ujednoliconej stawki ryczałtu - 8,5 proc. Co znaczy, że wysokość podatku nie będzie już uzależniona od wysokości dochodów z czynszu.

Ale nowe przepisy dla wynajmujących będę jeszcze z jednego powodu korzystne. Zostanie wreszcie wprowadzone szczególnie istotne pojęcia najmu okazjonalnego. Dzięki niemu łatwiej będzie można usunąć nieprzestrzegającego warunków umowy lokatora. Dotychczas prawo szczególnie silnie chroniło lokatora, stawiając bardzo rygorystyczne wymagania wobec osoby wynajmującej, która byłaby zmuszona przeprowadzić eksmisję lokatora.

Nie należy mieć jednak nadziei, że w dłuższym okresie ceny na rynku wynajmu mieszkań będą szorować podłogę. Polskę nadal charakteryzuje - w stosunku do średniej europejskiej - bardzo niski stopień nasycenia mieszkaniami. W dłuższej perspektywie to właśnie ten twardy wskaźnik, określający faktyczny i długofalowy niedobór, będzie odgrywał kluczowe znaczenie. Tym bardziej że liczba nowo rozpoczynanych budów w dramatyczny sposób maleje.

Udział mieszkań na wynajem w poszczególnych przedziałach cenowych (w zł) w Warszawie

<2000     - 18,54 proc.
2000-2500 - 21,07 proc.
2500-3000 - 21,02 proc.
3000-3500 - 10,87 proc.
3500-4000 -  8,10 proc.
4000-4500 -  3,64 proc.
>4500     - 16,76 proc.

Przemysław Puch