Najem mieszkań w pierwszym kwartale 2021 r. - raport Expandera i Rentier.io
Wielu właścicieli mieszkań na wynajem przeżyło ciężkie chwile w 2020 r. i na początku 2021 r. W wyniku pandemii pustostany i obniżki stawek stały się powszechnym zjawiskiem.
Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w I kwartale 2021 r. w badanych przez nas 15 miastach koszty najmu były o 4,7 proc. niższe niż przed rokiem. Największe spadki miały miejsce w przypadku małych mieszkań w Krakowie (-15 proc.) i średnich w Warszawie (-14 proc.). Dla przykładu roczny najem 50-metrowego mieszkania w stolicy staniał aż o 4800 zł. Warto jednak dodać, że dane z marca sugerują, że sytuacja na rynku zaczyna się stabilizować.
W I kwartale 2021 r. stawki najmu były niższe niż przed rokiem niemal na wszystkich rynkach. W 15 analizowanych przez nas miastach najem małych lokali staniał średnio o 6 proc., a średnich o 5 proc. Problemy w najmniejszym stopniu dotknęły dużych mieszkań (powyżej 60 m2), dla których spadek wyniósł 2 proc. W większości za ten stan odpowiadają zmiany, które pojawiły się jeszcze w ubiegłym roku. Stawki w pierwszym kwartale są co prawda o 1,4 proc. niższe niż w poprzednim kwartale, ale dane z marca sugerują, że być może coś zaczyna się zmieniać.
BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami
Patrząc na dane miesięczne możemy zaobserwować, że w lutym stawki pozostawały mniej więcej na poziomie ze stycznia, a w marcu były już nieco wyższe niż na początku roku (wzrosły o 0,7 proc.). To oczywiście zbyt krótki okres, aby wciągać daleko idące wnioski. Potrzebna jest dłuższa obserwacja zarówno cen jak i liczby ofert, by stwierdzić, czy mamy do czynienia z trwałym uspokojeniem się tego rynku. Za takim scenariuszem przemawia jednak to, że w najbliższych miesiącach prawdopodobnie będziemy obserwowali luzowanie obostrzeń w miarę postępu procesu szczepień. Gdy młodzi ludzie znów będą mogli znaleźć pracę w dużych miastach, to zaczną szukać mieszkań. Dodatkowo coraz bardziej prawdopodobne wydaje się, że wakacje i kolejny rok akademicki będą wyglądały w miarę normalnie. Częściowo powróci więc popyt ze strony turystów i studentów.
Obecnie popyt nie jest jeszcze zbyt wysoki, a ofert jest sporo, więc łatwo można wynegocjować dobrą cenę. Dla przykładu za najem 50-metrowego mieszkania w Warszawie trzeba zapłacić średnio 2500 zł (bez opłat licznikowych i administracyjnych), czyli o 400 zł taniej niż przed rokiem. Przy rocznej umowie najmu daje to oszczędność 4800 zł. Zwykle korzyści są jednak znacznie mniejsze. Na wszystkich badanych przez nas rynkach spadek rocznego kosztu najmu wynosi średnio 1143 zł.
Pomimo spadków stawek najmu w większości miast wciąż bardziej opłaca się kupić mieszkanie z pomocą kredytu niż najmować. Oprocentowanie kredytów hipotecznych również mocno spadło i jest najniższe w historii. Na badanych przez nas rynkach średnia różnica między kosztem najmu, a ratą wynosi 152 zł. Rekordzistą w tym względzie są małe mieszkania w Częstochowie. Przenosząc się z małego najmowanego mieszkania (koszt 1200 zł) do własnego (rata 714 zł) można zaoszczędzić 486 zł miesięcznie, a więc 5833 zł rocznie. Przy tym porównaniu trzeba jednak pamiętać, że do uzyskania kredytu na takie mieszkanie potrzeba ok. 16 tys. zł wkładu własnego. Żeby wynająć, nie potrzeba takich pieniędzy.
Z punktu widzenia właściciela mieszkania rentowność inwestycji w lokal na wynajem jest na dużo niższym poziomie niż przed rokiem. Wciąż przynosi jednak znacznie wyższe zyski niż lokaty bankowe. Dla przykładu wynajmujący 50-metrowe mieszkanie, nawet przy założeniu, że mieszkanie przez pół roku będzie stało puste, może liczyć na 1,3 proc. netto rocznie. To zysk już po uwzględnieniu podatku, kosztów związanych z zakupem mieszkania i jego utrzymaniem. Jeśli natomiast sytuacja wróci do normy i uda się zapewnić lokatorów przez 11 lub 12 miesięcy w roku, to rentowność netto wyniesie odpowiednio 3,7 proc. lub 4,2 proc.
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 53 780 ogłoszeń najmu oraz 108 133 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 1 stycznia do 31 sierpnia 2021 r.
Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3 proc.), podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1 proc. rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10 proc. przychodu), podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.
Jarosław Sadowski, Expander Advisors
