Najem mieszkania we Wrocławiu - przewodnik dla studentów
Rynek najmu systematycznie się kurczy. Ilość mieszkań i apartamentów na wynajem w największych aglomeracjach w Polsce okazuje się niewystarczająca w stosunku do zapotrzebowania. Koniunktura rynku najmu ma obecnie olbrzymią dynamikę między innymi z powodu masowego napływu cudzoziemców, i to nie tylko imigrantów zarobkowych, ale także pracowników korporacji, poważnych przedsiębiorców, menadżerów, wysoko wykwalifikowanych specjalistów, studentów przyjeżdżających na wymianę oraz turystów.
Na zmniejszanie rynku najmu wpływa również zmiana przeznaczenia części lokali w centrach miast na apartamenty na wynajem krótkoterminowy, który przy odpowiednim zarządzaniu może przynosić większe stopy zwrotu niż najem długoterminowy. Wszystkie mieszkania w obrębie wrocławskiej starówki, w których sprzedaży pośredniczyły biura WGN, były wcześniej wynajmowane na długie terminy (nawet na okres 3 lat), a obecnie zmieniły swoją funkcję albo są przedmiotem zainteresowania inwestorów zainteresowanych wynajmem dla turystów. W ofercie WGN znajdują się jeszcze lokale przy ul. Odrzańskiej i Św. Mikołaja, a zatem w topowych lokalizacjach na mapie Wrocławia.
Żaden moment na poszukiwanie mieszkania przez studentów nie jest więc dobry. Zainteresowanie atrakcyjnymi lokalami jest tak duże, że właściciele coraz mniej chętnie zgadzają się na zawarcie umów najmu z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem, zanim zacznie się rok akademicki, tak zwane wakacje czynszowe nie są korzystne dla wynajmujących, z kolei nie każdy student może sobie pozwolić na opłacenie najmu za pełny okres wakacji. Niekiedy, nawet jeśli została zawarta umowa najmu i wpłacona kaucja albo zostało zarezerwowane mieszkanie przez zainteresowanego studenta lub grupę studentów, na tydzień przed rozpoczęciem najmu okazuje się, że właściciel wynajął mieszkanie komuś innemu.
Warto zaznaczyć, że studenci zaczynają poszukiwania mieszkań już w maju. Większość młodych ludzi ma świadomość, że nie ma sensu czekać na ostatnią chwilę. Studenci z dobrym zapleczem finansowym i wsparciem rodziców liczą się nawet z koniecznością opłacania mieszkania w pełnej kwocie przez cały okres wakacji.
Nie brakuje jednak studentów, którzy z różnych powodów czekają na wrzesień, aby rozpocząć poszukiwania. Wynika to z powodów ekonomicznych, ponieważ nie wszyscy studenci mają możliwość opłacania najmu przed rozpoczęciem roku akademickiego. Część studentów poszukuje mieszkania, pokoju albo stancji dopiero w chwili, kiedy okazuje się, że nie zostało im przyznane miejsce w akademiku. Dlatego też wrześnień jest gorącym okresem na rynku najmu.
W raportach dotyczących rynku najmów eksperci wskazują ogólną tendencję spadkową. Według ostatniego cokwartalnego raportu Otodom i Bankier.pl za czerwiec 2019, średnie ceny ofertowe mieszkań na wynajem spadły w części dużych miast o kilka punktów procentowych w porównaniu z kwietniem. W Warszawie średni poziom spadku cen ofertowych wyniósł 1,6 proc., a w Szczecinie 3,2 proc., przy czym spadek w segmencie mieszkań o powierzchni 60-90 m2 wyniósł w Szczecinie aż 6 proc. Obniżki odnotowano w Krakowie, Katowicach i Poznaniu. Powyższe statystyki nie są jednak pełne, ponieważ nie uwzględniają najmu mieszkań na pokoje albo pojedyńcze miejsca. Przykładowo, właściciele w pełni rozkładowych mieszkań 3-pokojowych w dobrych lokalizacjach we Wrocławiu mogą liczyć na zysk w kwotach 2500-3000 zł miesięcznie, a niekiedy i więcej.
We Wrocławiu studenci najczęściej wynajmują pokoje albo miejsca w pokojach, w cenach maksymalnie do 1000 zł miesięcznie za pokój wliczając opłaty. W przypadku, gdy pokój jest wynajmowany przez dwie osoby, opłaty za wynajem 'per capita' wynoszą od 500 zł do 700-800 zł, w zależności od lokalizacji, standardu i wielkości. Ci nieco bardziej przywiązani do niezależności i z większym budżetem decydują się na wynajęcie kawalerki w cenach 1600-1800 zł łącznie z opłatami. Są jednak studenci z zagranicy, którzy za wynajem samodzielnego mieszkania są gotowi płacić 3000-3500 zł, przy odpowiednim wsparciu rodziny. Wydatek rzędu 750, a nawet 1000 euro miesięcznie dla studentów przyjeżdżających do Polski z Berlina, Brukseli, Londynu czy Arabii Saudyjskiej nie szokuje, zwłaszcza jeśli przedmiot najmu ma spełniać kryteria wysokiego standardu. Takie przypadki należą do rzadkości, ale już nie są zupełnie odosobnione i wyjątkowe.
Standard niektórych mieszkań i nieuczciwe zachowania właścicieli są poddawane coraz surowszej krytyce przez młodych ludzi na forach i portalach społecznościowych. Popularne strony i grupy na Facebooku pozwalają na identyfikację lokali, powstają nawet mapy ze wskazaniem adresów. Piwnice z niewielkim okienkiem, zabudowane loggie, mieszkania z kuchnią, łazienką i toaletą w jednym pomieszczeniu, pokój z własną nieoddzieloną łazienką albo samą wanną to przypadki udokumentowane, rzeczywiste, choć faktycznie skrajne i obnażające absurd niektórych praktyk związanych z najmami w Polsce.
Tego typu nieruchomości budzą dezaprobatę i świadczą niezbyt dobrze o wynajmujących. Takich ofert też raczej ludzie unikają. Przy tym należy pamiętać, że każde mieszkanie, które jednak zapewnia pewien przynajmniej minimalny komfort użytkowania, znajduje swojego najemcę, jednak istotny jest przy umowach najmu czynnik czysto ludzki, przede wszystkim to, jak zachowuje się właściciel w stosunku do najemcy. Sprawdzić to, przynajmniej w większych miastach, takich jak Kraków czy Wrocław, jest coraz łatwiej, pytając znajomych albo członków grup na Facebooku.
Inwestorów na rynku najmu jest coraz więcej. Na ogół są to ludzie o ustabilizowanej sytuacji finansowej, którzy mają niezłe rozeznanie o rynku. Nie brakuje wśród nich posiadaczy zasobnego portfela własnych lokali. Popularną formą inwestycji stają się mikroakademiki aranżowane w dużych, ponadstumetrowych mieszkaniach, które dają możliwość odpowiedniego podziału na pokoje, łazienki, a czasem na osobne mikroapartamenty z własną kuchnią i łazienką.
Łowcy okazji są w stanie kupować niewielkie mieszkania (maksymalnie do 40 m2) ledwie na kilka miesięcy przed rozpoczęciem roku akademickiego i przygotować je do użytku w ciągu kilku tygodni. We Wrocławiu coraz trudniej o takie okazje, dlatego inwestorzy planują zakup nowych mieszkań inwestycyjnych z dużym wyprzedzeniem i są świadomi, że trzeba umiejętnie organizować czas, by możliwe było wynajęcie mieszkania już od nowego semestru. Analitycy WGN szacują, że inwestycja w zakup mieszkania pod wynajem zwraca się już po 12-14 latach. Natomiast samo ulokowanie tych samych środków na lokatach bankowych przyniesie 100-proc. zwrot dopiero po 21-23 latach, przy obecnych stopach procentowych.
Jarosław Wójtowicz
starszy analityk WGN
Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze
