Najem okazjonalny coraz popularniejszy. Co to jest i jak wygląda umowa?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu lokalu, który może być zawarty wyłącznie w ramach lokali przeznaczonych do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat. Taka umowa dotyczy jedynie najmu prywatnego, co oznacza, że nie mogą zawierać go osoby lub firmy wynajmujące mieszkania w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Umowa najmu okazjonalnego w odróżnieniu od standardowej umowy najmu gwarantuje właścicielowi nieruchomości o wiele większe zabezpieczenie przed nieuczciwymi najemcami. Do najmu okazjonalnego najemca jest bowiem zobowiązany dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wraz z oświadczeniem właściciela innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy w przypadku egzekucji.

Takie oświadczenia pozwalają wynajmującemu w szybszy sposób pozbyć się niechcianego lokatora, w sytuacji, gdy np. nie płaci czynszu, wyrządza szkody w mieszkaniu lub w inny sposób narusza umowę.

W przypadku standardowego najmu, gdy najemca nie chce opuścić lokalu, wynajmujący musi przeprowadzić szereg czynności, które są nie tylko kosztowne, ale i mogą trwać miesiącami. Aby lokator mógł zostać eksmitowany z lokalu, gmina musi zapewnić mu lokal socjalny. Ustawa nie przewiduje jednak terminu na zapewnienie najemcy takiego lokalu, a do momentu zapewnienia takiego lokalu, właściciel nie może nic zrobić. W przypadku najmu okazjonalnego zaś eksmisja przeprowadzana jest znacznie szybciej, ponieważ lokator w dostarczonym oświadczeniu dobrowolnie poddał się eksmisji i jednocześnie wskazał lokal, do którego może przeprowadzić się w takiej sytuacji.

Aby dokonać eksmisji nieuczciwego najemcy, właściciel w pierwszej kolejności powinien wystosować do lokatora wezwanie do opróżnienia lokalu wraz z podaniem terminu na opuszczenie mieszkania, który nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia wezwania. Jeżeli wezwanie okaże się bezskuteczne, to wtedy właściciel lokalu mieszkalnego musi wystąpić do sądu o nadanie tzw. klauzuli wykonalności oświadczeniu.

Po uzyskaniu klauzuli właściciel udaje się do komornika wraz z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przeciwko najemcy. Wówczas eksmisja przebiega znacznie szybciej niż w przypadku standardowego najmu. Ponadto w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny uniemożliwiający eksmisję w okresie od 1 listopada do 31 marca.

Specjalne zasady nie dotyczą także kobiet w ciąży, osób niepełnosprawnych, małoletnich lub osób obłożnie chorych. Oznacza to więc, że właściciel, który zawarł z najemcą umową najmu okazjonalnego, może rozpocząć postępowanie egzekucyjne wobec każdej osoby, która narusza warunki umowy.

Umowa najmu okazjonalnego co do zasady powinna zostać sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie najmu powinny znaleźć się informacje typowe dla każdej umowy najmu, tj.:

• oznaczenie stron umowy wraz z danymi,
• wskazanie okresu trwania najmu,
• określenie czynszu, terminu oraz sposobu jego płatności,
• warunki wypowiedzenia umowy najmu,
• obowiązki najemcy oraz wynajmującego,
• podpisy obu stron.

Do umowy najmu okazjonalnego należy również dołączyć omówione załączniki, tj.:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie się do opuszczenia i opróżnienia wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy,
• oświadczenie najemcy, w którym informuje on, do którego lokalu będzie mógł przeprowadzić się po opuszczeniu wynajmowanego lokalu,
• oświadczenie właściciela mieszkania wskazanego przez najemcę, w którym zgadza się na to, by najemca w przypadku egzekucji, zamieszkał w jego lokalu.

Jeżeli najemca dowie się, że nie może zajmować lokalu wskazanego w oświadczeniu, to w ciągu 21 dni od momentu dowiedzenia się o tym fakcie, musi on wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku egzekucji.

Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, to obowiązkiem właściciela nieruchomości jest zgłoszenie faktu zawarcia takiej umowy do naczelnika urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy.

Przy wynajmie lokalu mieszkalnego kaucja stanowi nieodłączony element zabezpieczenia dla wynajmującego. W najmie okazjonalnym nie jest inaczej, bowiem lokator jest zobowiązany wpłacić wynajmującemu kaucję w celu pokrycia ew. szkód oraz kosztów związanych z eksmisją. Taka kaucja nie może jednak przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego wg stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego.

W przypadku wygaśnięcia umowy najmu lub jej rozwiązania, wynajmujący jest zobowiązany zwrócić najemcy kaucję w ciągu miesiąca od momentu opróżnienia lokalu

Umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana, jeżeli takie rozwiązanie przewiduje treść podpisanej umowy. Wówczas w umowie należy zawrzeć konkretne powody, dla których najemca lub wynajmujący mieliby prawo rozwiązać taką umowę.

Ponadto umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana przez właściciela nieruchomości, gdy najemca poważnie narusza umowę, tj. nie płaci czynszu, podnajmuje lokal bez zgody właściciela, wyrządza szkody w lokalu itd. Najem okazjonalny może też wypowiedzieć najemca, jeżeli w lokalu pojawiły się wady, które zagrażają jego zdrowiu lub życiu.

Sporządzenie umowy najmu okazjonalnego wymaga dołączenia do niej oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie takiego oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia, które od lipca 2023 roku wynosi 3600 zł. Wobec tego sporządzenie oświadczenia u notariusza do umowy najmu okazjonalnego to koszt 360 zł + podatek VAT oraz koszty wypisu aktu. Od 1 stycznia wynagrodzenie minimalne wyniesie 4242 zł, więc stawka ta wzrośnie do 424,2 zł + VAT. 

WG