Najem prywatny jako działalność opodatkowana VAT

nieruchomości i budownictwo

Niedziela, 18 lipca 2021 (06:00)

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium Polski. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, zaś przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Osoba fizyczna wynajmująca lokal w ramach prywatnego najmu działa w charakterze podatnika VAT, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej.

W pytaniu przesłanym do naszej redakcji Czytelnik wskazał, że prowadzi jednoosobową działalność i korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Osiąga on także przychody z najmu prywatnych lokali, który wlicza do limitu zwolnienia podmiotowego z VAT. Lokale są współwłasnością małżeńską. Żona płaci także podatek zryczałtowany z tytułu najmu. Faktury dokumentujące najem lokali są wystawiane przez oboje małżonków. W związku z tym Czytelnik zapytał, czy przysługuje im odrębny limit do zwolnienia podmiotowego z VAT dla każdego z małżonków oraz czy przysługuje mu dodatkowo odrębny limit z tytułu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej.

Reklama

Najem jako przejaw działalności gospodarczej

Podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Określa tak art. 15 ust. 1 ustawy o VAT (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.). Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Są to w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jako usługa wypełnia wskazaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji najem lokalu stanowi odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Osoba fizyczna wynajmująca nieruchomość w ramach prywatnego najmu jest uznawana za podatnika VAT.

Małżonkowie wynajmujący lokal użytkowy

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Jak wskazano w art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Tak więc małżonkowie są odrębnymi podatnikami, których działalność podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Oznacza to, że status podatnika VAT może uzyskać zarówno jeden z małżonków, jak i oboje, tj. każdy z osobna. Brak jest natomiast podstaw, aby traktować małżonków jako jeden podmiot podlegający obowiązkowi podatkowemu w VAT.

Stanowisko takie prezentują także organy podatkowe. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 5 kwietnia 2019 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.70.2019.2.ISK, uznał, że skoro nieruchomości są własnością obojga małżonków, podatnikiem będzie ten, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem/dzierżawą, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz. Jeśli w umowie jako wynajmujący/wydzierżawiający będą figurowali oboje małżonkowie, to każdy z małżonków będzie osobą dokonującą najmu/dzierżawy nieruchomości, zatem będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Natomiast gdy umowa najmu lub dzierżawy będzie zawarta przez jednego ze współmałżonków, to podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT z tytułu tej umowy będzie ten współmałżonek. Oznacza to, że drugi ze współmałżonków z tytułu zawartej umowy najmu lub dzierżawy nie będzie uzyskiwał obrotu podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przypadku małżonków świadczących usługę najmu nieruchomości stanowiącej majątek wspólny wystąpią zatem różne możliwości opodatkowania podatkiem VAT tej czynności. Po pierwsze, małżonkowie mogą uznać, że oboje, w rozumieniu przepisów o VAT, prowadzą działalność gospodarczą na swoje imię i nazwisko. Wówczas oboje są podatnikami VAT. W takiej sytuacji oboje w równych częściach są podatnikami podatku VAT z tytułu świadczonej usługi najmu.

Po drugie, mogą uznać, że tylko jeden z małżonków zarejestruje działalność gospodarczą na swoje imię i nazwisko. Takie rozwiązanie nie będzie rodziło obowiązku podatkowego u drugiego małżonka, który działalności takiej nie prowadzi. Po trzecie, nic nie stoi na przeszkodzie, aby małżonkowie zawiązali spółkę cywilną i w ramach prowadzonej przez tę spółkę działalności gospodarczej wynajmowali prywatne lokale.

Zwolnienie podmiotowe z VAT

Zwolnienie podmiotowe z VAT przysługuje na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o VAT, gdy wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Jeżeli podatnik rozpoczyna wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu VAT w trakcie roku, limit ten liczy się w proporcji do prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym. Ustalając limit zwolnienia podmiotowego z VAT, należy uwzględnić wartość sprzedaży opodatkowanej netto (bez VAT).

W przypadku wynajmu przez małżonków lokali użytkowych ustalenie limitu do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT będzie uzależnione od przyjętego przez małżonków sposobu rozliczenia wynajmu. Jeśli najem będzie rozliczał jeden z małżonków w ramach odrębnie prowadzonej działalności gospodarczej albo małżonkowie będą rozliczać najem w zawiązanej przez nich spółce cywilnej, wówczas należy wziąć pod uwagę limit 200.000 zł.

Natomiast gdy małżonkowie podejmą decyzję, że wynajem nieruchomości będzie prowadzony przez każdego z nich i obroty z tego tytułu rozliczane będą po połowie, to każdemu z małżonków przysługuje limit w wysokości 200.000 zł.