Nie płacisz za mieszkanie? Wspólnota może je sprzedać!
Wspólnota mieszkaniowa nie jest bezradna, gdy właściciele długotrwale zalegają z opłatami. Wyrokiem z dnia 29 lipca 2013 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że sprzedaż zadłużonego mieszkania w drodze sądowej licytacji jest zgodny z konstytucją. Czy to orzeczenie zmobilizuje dłużników do regulowania opłat?
Zgodnie z obowiązującym brzmieniem art. 16 ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji w przypadku, gdy właściciel lokalu:
- zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat;
- wykracza w sposób rażący przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu;
- przez swoje niewłaściwe zachowanie sprawia, że korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej jest uciążliwe.
Regulacja ta została zaskarżona przez właściciela mieszkania, który nie godził się na to, by sąd na wniosek wspólnoty zlicytował je z powodu długotrwałego zalegania z opłatami. W skardze konstytucyjnej zadłużony właściciel starał się dowieść, że przymusowa sprzedaż jego lokalu narusza konstytucyjnie chronione prawo własności. Trybunał nie przyznał mu jednak racji.
W wydanym w niniejszej sprawie wyroku Trybunał Konstytucyjny oświadczył, że przepis pozwalający wspólnocie mieszkaniowej wystąpić do sądu o licytacyjną sprzedaż lokalu nie narusza prawa własności.
Jednocześnie Trybunał uznał, że tego rodzaju sprzedaż niezbędna jest dla ochrony wolności i praw pozostałych właścicieli lokali, a także dla ochrony porządku publicznego.
W uzasadnieniu wyroku Trybunał przypomniał, że własność lokalu to nie tylko uprawnienia, ale i płynące z tego tytułu obowiązki.
W uzasadnieniu orzeczenia Trybunału zostało zauważone, że art. 16 nie jest przez wspólnoty oraz sądy nadużywany. Zdaniem Trybunału możliwość sprzedaży licytacyjnej zadłużonego mieszkania nie pozbawia z mocy prawa, prawa własności należącego do właściciela. Właściciel, zdaniem Trybunału, może bowiem nie dopuścić do licytacji poprzez uregulowanie swojego zadłużenia.
Aby sprzedać lokal uciążliwego właściciela, wspólnota mieszkaniowa powinna w pierwszej kolejności podjąć uchwałę o skierowaniu do sądu powództwa o licytację lokalu. Aby jednak zarząd wspólnoty mógł wystąpić do sądu ze stosownym pozwem, niezbędne jest udzielenie mu pełnomocnictwa w tym zakresie. Sądem właściwym do rozpatrzenia sprawy jest zawsze sąd okręgowy właściwy dla danej nieruchomości.
Skutkiem wyroku jest przeprowadzenie licytacji lokalu należącego do pozwanego. Licytację przeprowadza komornik za zgodą sądu. W efekcie sprzedaży mieszkania, lokator traci swój tytuł prawny do mieszkania i może zostać z niego eksmitowany. Dostaje on jednak kwotę uzyskaną w efekcie licytacji - po odliczeniu kosztów procesu oraz egzekucji.
Przy podejmowaniu decyzji o wszczęciu procedury mającej na celu licytację lokalu, należy pamiętać, że właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
