Nieruchomości: Co może jeszcze zmienić się w prawie

Podatek od nieruchomości: Kataster obejmie wszystkich właścicieli

Najpierw pojawiła się propozycja referendum w sprawie opodatkowania najbogatszych, by znaleźć pieniądze na podwyżki dla służby zdrowia. Później informacja, że podatkiem tym będzie podatek katastralny, czyli taki, który płaci się od wykazanej w specjalnych rejestrach (katastrze właśnie) wartości nieruchomości. Podatek ten zapewniłby budżetowi kilka miliardów złotych.

Kłopot w tym, że podatek katastralny musiałby zastąpić płacony dziś podatek od nieruchomości. Ten zaś stanowi dochód budżetów gminnych, a nie budżetu państwa. Chyba że rząd zamierzałby pozbawić samorządy jednego z podstawowych źródeł ich dochodów.

Podatek katastralny dotknąłby nie tylko najbogatszych. Prędzej czy później obejmie wszystkich właścicieli. Nawet przy minimalnych stawkach będzie wyższy niż płacony dziś podatek od nieruchomości. Niezależnie od tego, czy zapłacił go właściciel domu czy mieszkania.

Dodatkowym problemem przy wprowadzeniu takiego podatku byłoby także to, że w Polsce kataster, rozumiany jako ewidencja nieruchomości, nie został stworzony, choć prace nad nim trwają od dawna. Stąd jego wprowadzenie jest dziś mało prawdopodobne. Nie oznacza to jednak, że nie czekają nas żadne zmiany w opodatkowaniu nieruchomości.

O tym, że zmieni się opodatkowanie nieruchomości, wiadomo już od stycznia, kiedy ukazał się harmonogram prac rządu na ten rok. Jednym z zadań dla resortu finansów zaplanowanych na czerwiec 2007 r. jest przygotowanie projektu nowej ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Ustawa wprowadziłaby jednolity podatek od nieruchomości w miejsce dziś obowiązujących podatków: od nieruchomości, rolnego i leśnego. Jednak podstawa opodatkowania miałaby być dokładnie taka sama jak dziś, czyli dla nieruchomości mieszkalnych podstawą naliczania powinna być nie ich wartość, ale powierzchnia. Równocześnie nowa ustawa miała ograniczyć liczbę stawek i zwolnień z podatku. Czy teraz nastąpi zmiana przyjętych w harmonogramie założeń, nie wiadomo.

- Rząd chce jak najdalej w czasie odsunąć wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce. Ma on być na jak najniższym poziomie - poinformował wicepremier Przemysław Gosiewski.

Planowanie: Uproszczenie procedur sporządzania planu miejscowego

Zaproponowane przez resort budownictwa zmiany w projekcie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mają na celu uproszczenie procedury sporządzania planu miejscowego. W procesie uzgadniania warunków zagospodarowania terenu mogliby uczestniczyć tylko: wnioskodawca, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządca nieruchomości.

Projekt zakłada, że każdy i w dowolnym czasie może zwrócić się do organu wykonawczego gminy z wnioskiem o przystąpienie do sporządzania planu miejscowego lub o jego zmianę. Ma to być instrument dopingujący organy gminy do podjęcia prac w zakresie sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego. Projektowane zmiany skracają termin wydawania decyzji o warunkach zabudowy do 65 dni i dopuszczalny termin zawieszenia przez gminę postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy do sześciu miesięcy.

• Etap prac
  Projekt ustawy jest przed pierwszym czytaniem w Sejmie
• Wejście w życie
  Z uwagi na wakacje parlamentarne ustawa najwcześniej wejdzie w życie dopiero na jesieni

Opinia

Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska, prezes Krajowej Izby Urbanistów

W praktyce uproszczenie procedur jest pozorne. Wyeliminowanie rozpatrywania wniosków do planu skraca procedurę o trzy tygodnie, a zobowiązanie instytucji i organów do zajęcia stanowiska w ciągu 14 dni skraca o kolejny tydzień. Nie wpływa to na radykalne skrócenie terminów sporządzenia planu. Aby okres ten został skrócony w znaczący sposób, należy zastąpić obligatoryjne uzgodnienia planu z poszczególnymi instytucjami, jak np. wojewódzkim konserwatorem zabytków, opiniami tych organów. Obecnie bowiem nie można uchwalić planów bez uzyskania uzgodnień, a organy, które je wydają, często blokują ich uchwalenie.

Mieszkania: Spółdzielcze można wykupić za kilkadziesiąt złotych

Za sprawą nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych każdy członek spółdzielni, który ma mieszkanie lokatorskie, będzie mógł otrzymać odrębną własność lokalu po wpłaceniu nominalnej kwoty kredytu umorzonego przez państwo w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych, którą spółdzielnia odprowadziła do budżetu państwa. W praktyce wygląda to tak, że lokatorzy mieszkań spółdzielczych lokatorskich otrzymają odrębną własność mieszkania za kilkadziesiąt złotych. Obecnie za taki wykup płaci się nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Aby przekształcić mieszkanie lokatorskie we własnościowe, konieczna będzie spłata przypadających na lokal zobowiązań spółdzielni związanych z jego budową, zaległego czynszu i innych bieżących opłat, jak np. za wywóz śmieci.

Nowe przepisy sprawią, że nie będzie trzeba też płacić za wycenę lokalu przez rzeczoznawcę. Dotychczas było to konieczne do przekształcenia prawa lokatorskiego i kosztowało nawet 1 tys. zł. Ponadto umowa notarialna za przeniesienie własności lokalu na rzecz członków wyniesie 234 zł, a nie, jak to jest obecnie - 312 zł.

• Etap prac
  Prace zakończone
• Wejście w życie
  Przepisy wejdą w życie 31 lipca

Opinia

Cezary Grzybowski, radca prawny

Kwestia zwrotu nominalnej kwoty udzielonej spółdzielni pomocy ze środków publicznych budzić może wątpliwości natury prawno-konstytucyjnej. Chodzi o to, że z uwagi na denominację wykup takiego lokalu będzie za niską kwotę. Raczej to powinno się odnosić do kwoty, która powinna być w jakimś stopniu zwaloryzowana. Ważne jest to, że spółdzielnia ma określony czas na rozpatrzenie wniosku o wyodrębnienie prawa własności do lokalu. Ponadto jest jednoznaczne określenie, że jeżeli spółdzielnia tego nie zrobi, to spółdzielcy przysługuje droga sądowa.

Kredyty: Rodziny dostaną wsparcie finansowe w nabyciu własnego mieszkania

Nowelizacja ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, nad którą jeszcze pracuje parlament, zakłada podwyższenie o 30 proc. wskaźnika ceny metra kwadratowego mieszkania lub domu, umożliwiającego uzyskanie preferencyjnego kredytu. Przykładowo w Warszawie wskaźnik ten wynosi obecnie 4877 zł i do takiej kwoty za metr można dziś ubiegać się o dofinansowanie kredytu. Po nowelizacji, która ma podnieść wskaźnik ceny mkw., byłoby to ponad 6 tys. zł.

Preferencyjne kredyty polegają na zagwarantowaniu dopłat z budżetu państwa do oprocentowania kredytu mieszkaniowego. Taka pomoc państwa trwa przez osiem lat spłaty kredytu. Wsparcie dotyczy tylko mieszkań, których powierzchnia nie przekracza 75 mkw., a w przypadku domu - 140 mkw. Dopłaty przysługują jednak tylko do części powierzchni lokalu. W przypadku mieszkania jest to do 50 mkw., natomiast przy budowie domu dopłata jest tylko do 75 mkw.

Przepisy ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania skierowane są do małżeństw, które nie mają swojego mieszkania. Z pomocy państwa w tym zakresie mogą skorzystać także osoby samotnie wychowujące dzieci. Jednak co najmniej jedno dziecko nie może być pełnoletnie.

• Etap prac
  Ustawa w lipcu będzie rozpatrywana przez Senat
• Wejście w życie
  Najwcześniej na jesieni

Opinia

Reklama

Maciej Kosowski, Expander

Podwyższenie o 30 proc. wskaźnika ceny metra kwadratowego lokalu, umożliwiającego uzyskanie preferencyjnego kredytu, jest słuszne. To sprawi, że więcej osób będzie mogło skorzystać z takiego kredytu. Także więcej osób weźmie taki kredyt niż obecnie. Jednak w dużych miastach nie będzie to miało aż takiego znaczenia, gdyż tam cena za 1 mkw. mieszkania jest często dwukrotnie wyższa od tego wskaźnika. To jest raczej ukłon w stronę mniejszych miast, gdzie łatwiej będzie skorzystać z takiego kredytu. W tych miejscach warto zatem skorzystać z takiej możliwości.

Podatek od gruntów: Zapłacą właściciele, którzy nie inwestują

Ministerstwo Budownictwa opracowało projekt nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z pomysłów nowelizacji jest wprowadzenie podatku od gruntów, które mają plany zagospodarowania przestrzennego, ale przez dłuższy czas - cztery, pięć lat - nie są poddawane inwestycjom. Osoba posiadająca taki grunt będzie miała rok, aby zastanowić się, czy chce grunt sprzedać czy płacić podatek od gruntu. Nowy podatek gruntowy to dziecko ministra budownictwa, Andrzeja Aumillera, który proponuje, aby był to podatek w wysokości 5 proc. rocznie, płacony od wartości gruntów. Zastrzega jednak, że na razie jest to pomysł i jego ostateczny kształt może być zupełnie inny. Zdaniem ministra nowy podatek mógłby przyczynić się do większej podaży gruntów budowlanych. Pomógłby również ograniczyć spekulację.

Czy podatek gruntowy wejdzie w życie, nie wiadomo. Na razie jest to pomysł Ministerstwa Budownictwa. Według ekspertów wprowadzenie nowego podatku gruntowego spowodowałoby podwójne opodatkowanie gruntów i naruszenie podstawowych zasad konstytucyjnych. Dziś od gruntów podatnicy płacą podatek od nieruchomości.

• Etap prac
  Powstał dopiero projekt
• Wejście w życie
  Nie wiadomo, kiedy wejdzie w życie

Opinia

Paweł Toński, menedżer podatkowy Accreo Taxand

Pomysł ministra budownictwa należy uznać za co najmniej kontrowersyjny. Po pierwsze, wątpliwości budzi teza, że kupno gruntu w celu jego późniejszego zbycia z zyskiem stanowi działanie niewłaściwe i wymagające kary w postaci 5-proc. podatku rocznie (przecież zbywca zapłaci podatek dochodowy przy zbyciu gruntu). Po drugie, podatek w sposób nieuzasadniony może naruszać prawo własności. Po trzecie, dużo precyzji wymagać będzie wprowadzenie regulacji mających chronić przed podatkiem inwestorów rodzinnych. Po czwarte, założenia podatku wskazują, że stosunkowo łatwo będzie go uniknąć prowadząc proces budowany w sposób sztuczny i powolny.

Budownictwo społeczne: Domy i mieszkania kupimy z mniejszym VAT

Są szanse na to, by podatnicy płacili nadal niższy VAT, kupując domy i mieszkania. Aby jednak tak się stało, od 1 stycznia 2008 r. powinna zacząć obowiązywać definicja budownictwa społecznego. Projekt dotyczący nowej definicji przygotowało już Ministerstwo Finansów.

Wynika z niego, że wyższą stawkę VAT w wysokości 22 proc. zapłacą podatnicy od tej części mieszkania, która będzie przekraczała 120 mkw., a w przypadku domu - 220 mkw. Nie zdrożeje natomiast budowa domów systemem gospodarczym. Wszystko za sprawą utrzymania przepisów pozwalających podatnikom na odzyskanie budowlanego VAT. Budujący domy samodzielnie nadal będą mogli liczyć na jego zwrot.

Droższe - tak przynajmniej wynika z obecnego brzmienia projektu ministerialnego - będą za to remonty. Jeżeli koszt wykorzystanych do remontu materiałów budowlanych przekroczy 50 proc. wartości usługi, stawka VAT wyniesie 22 proc. Stanie się tak w przypadku większości remontów, bo zazwyczaj materiały budowlane stanowią ponad połowę kosztów remontu.

Niższy, bo tylko 7-proc., VAT obowiązywać ma na remonty budynków wielomieszkaniowych, jednorodzinnych oraz noclegowni. Niższa stawka nie będzie jednak dotyczyła budowy garaży, miejsc parkingowych, obiektów rekreacyjnych oraz wszelkich pomieszczeń przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Opinia

Marta Szafarowska, doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

Definicja budownictwa społecznego korzystająca z 7-proc. stawki VAT powinna cieszyć - zakładane liczby metrów kwadratowych zarówno dla mieszkań, jak i budynków jednorodzinnych ustalono na dość wysokim poziomie. Powinna zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2008 r. Jeśli tak się nie stanie, wyższy VAT trzeba będzie zapłacić nie tylko od kupna domu lub mieszkania przekraczającego wskazane limity. Wyższy VAT będzie obowiązywał na całość budownictwa, co oznacza, że nie będzie możliwości stosowania w ogóle niższej, 7-proc. stawki podatku. Projekt definicji budownictwa społecznego powinien jak najszybciej zaakceptować rząd, tak by odpowiedni projekt trafił w najbliższym czasie do Sejmu.

Stała renta planistyczna: Zapłacimy za wzrost wartości nieruchomości

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakłada wprowadzenie stałej 25-proc. renty planistycznej płaconej od wzrostu wartości nieruchomości po utworzeniu lub zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Nad nowelizacją ustawy pracuje właśnie Sejm.

Jednocześnie Ministerstwo Budownictwa opracowało projekt nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w której również jest przepis zakładający wprowadzenie stałej, 25-proc. renty planistycznej. Dziś jest to opłata nakładana w zależności od rady gminy i może wynieść od 0 do 30 proc.

Jeśli renta zostanie wprowadzona, podatki płacone przy zbyciu nieruchomości mogą wynieść nawet 44 proc.

Samowola budowlana: Legalizacja będzie darmowa

Od 20 czerwca obowiązują znowelizowane przepisy ustawy - Prawo budowlane (Dz.U. nr 99, poz. 665). Zgodnie z nimi osoby, które dopuściły się samowoli budowlanej między 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. będą mogły dokonać bezpłatnej legalizacji takich obiektów. Skorzystają z tego osoby, które wybudowały obiekt niezgodnie z przepisami budowlanymi i nigdy nie występowały o pozwolenie na jego użytkowanie. Budynek musiał być użytkowany przez co najmniej pięć lat przed 11 lipca 1998 r.

Łukasz Kuligowski,
Ewa Matyszewska,
Anna Wojda