Nieruchomości: Krajobraz po bitwie
Pojawiły się pierwsze symptomy wychodzenia światowej gospodarki z kryzysu, co oczywiście przekłada się również na rynek nieruchomości. W Polsce pewne zauważalne ożywienie w branży budowlanej trwa już od pierwszego kwartału. Jeśli chodzi o zainteresowanie klientów i ilość sprzedanych mieszkań, to w moim odczuciu II kwartał był wręcz sensacyjny, lepszy niż cały 2008 rok.
Kryzys spowodował wyraźne przewietrzenie rynku, z którego wypadli mali gracze, tzw. gwiazdy jednego przeboju. Jest na nim również kilka bardzo dużych firm, które prowadziły inwestycje w krajach znacznie bardziej dotkniętych zapaścią , które mają obecnie olbrzymie problemy z utrzymaniem płynności finansowej. Także przed deweloperami, którzy utrzymali się na rynku, stoją nowe wyzwania i wymagania. Będą oni poddawani szczegółowej weryfikacji przez banki, w których ubiegają się o kredyty, a w efekcie dostaną je tylko Ci, którzy sprawdzili się w trudnych czasach, nie wpadli w tarapaty finansowe i mogą przedstawić wiarygodne dokumenty potwierdzające dobrą kondycję firmy.
Warunki stawiane przez banki spowodują powrót do znanej sprzed lat formuły sprzedaży dziury w ziemi. Kredytodawcy będą wymagać bowiem przedsprzedaży na poziomie minimum 20 proc., a to jest możliwe jedynie przy prowadzeniu sprzedaży jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Co za tym idzie klienci będą premiowani za wczesny zakup. Bonusy te przyjmą postać atrakcyjnej ceny, czy też elastycznego harmonogramu spłat, dającego większe bezpieczeństwo finansowe. To jednak nieuchronnie będzie oznaczać wyższe koszty projektu i odbije się na ostatecznej cenie.
Zaostrzone warunki zostaną również postawione klientom indywidualnym. Banki będą sobie wybierać najbezpieczniejszych kredytobiorców, tych ze sprawdzoną historią spłat, stabilnym statusem zawodowym etc.
Mimo zaostrzonych warunków, banki prawdopodobnie dość szybko otworzą strumień z pieniędzmi. Rynek nie znosi próżni, a kapitał wymaga nieustającego ruchu, więc kredyty, po znaczącej korekcie cen mieszkań, będą znów bardzo bezpiecznym biznesem dla banków.
Pewien wpływ na wzrost dynamiki rynku ma również rządowy program "Rodzina na Swoim", który napędza około15-20 proc. obecnej sprzedaży. Nie jest to jednak jedyna siła pchająca go do przodu. Wielu zamożniejszych klientów kupuje obecnie inwestycyjnie, na wynajem, płacąc gotówką, a nie korzystając z kredytu. Spora grupa klientów doszła do wniosku, że obecny poziom cen jest dla nich w zupełności akceptowalny, biorąc pod uwagę chociażby wysoki czynsz wynajmu mieszkań.
Z tego faktu, można wywnioskować, iż klienci ponownie zaczynają się przekonywać do inwestycji w nieruchomości i z pewnością jest to dobry, być może najlepszy okres, na kupno dobrej nieruchomości we wciąż korzystnej cenie. Jeśli oznaki wychodzenia z kryzysu się potwierdzą oceniam, że systematycznie będzie wzrastać popyt na nieruchomości. Szybkie zrównoważenie przez podaż, ze względu na specyfikę branży, nie będzie jednak możliwe, co w perspektywie oznacza wzrost cen mieszkań. Już są na rynku deweloperzy, którzy wobec ożywienia podnieśli ceny o 5-6 proc. Myślę, że w kolejnych 12 miesiącach można liczyć na kolejne 5 proc.
Kryzys, którego doświadczył rynek, wymusił zracjonalizowanie przez wszystkich jego uczestników działań zarówno jeśli chodzi o klientów indywidualnych, deweloperów jak i banki. W przyszłości nie da się jednak przed nim skutecznie zabezpieczyć. Proces inwestycyjny trwa co najmniej 24 miesiące i nie można go, bez strat finansowych i wizerunkowych zatrzymać. Trzeba więc oceniać siły na zamiary i nie brać sobie na barki zbyt wielu projektów na raz. To daje możliwość elastycznego reagowania na zmiany na rynku, ogranicza ryzyko i daje szanse na prowadzenie, może mniej zyskownego, ale pewnego, solidnego biznesu.
Moim zdaniem polski rynek nieruchomości ma przed sobą okres stabilnego rozwoju. Jeśli , przez dekoniunkturę światową, w naszym kraju sytuacja nie zmieni się na gorsze, możemy z nadzieją patrzeć w przyszłość.
Michał Kubicki, Dyrektor Generalny Volumetric MK Polska
CZYTAJ RÓWNIEŻ:
