Nieruchomości podwyższonego ryzyka
Im wyższe ceny nieruchomości tym mocniej uwagę profesjonalnych i domorosłych łowców okazji przyciągają atrakcyjnie wyceniane mieszkania. Szukający lokum do kupienia mogą w pewnym momencie natknąć się na ogłoszenie, które zupełnie nie pasuje do rynkowych realiów. Dokładniejsze wczytanie się w jego treść pozwoli odkryć informację o tym, iż mieszkanie jest z lokatorem. W tym momencie 99 proc. poszukujących przestanie zaprzątać sobie nim głowę. Jednak trafiają się osoby, które poszukują właśnie "nieruchomości z problemami", a lokator w mieszkaniu jest bez wątpienia jednym z poważniejszych utrudnień w swobodnym korzystaniu z lokalu. Czy ryzyko jest warte zachodu?
Postanowiliśmy sprawdzić, czy ogłoszenia dotyczący sprzedaży mieszkań z lokatorem można znaleźć nie tylko u komorników, ale i w popularnych serwisach ogłoszeniowych. Z danych udostępnionych przez portal otoDom.pl wynika, iż zdarzają się tego rodzaju ogłoszenia, chociaż trzeba przyznać, iż stanowią one promil rynku. Kolejnym krokiem było obliczenie średniej ceny mkw. mieszkania sprzedawanego z lokatorem i zestawienie jej z przeciętną ceną dla całego miasta. Jak można było się spodziewać ceny "problematycznych mieszkań" znacząco odbiegają od przeciętnych. Na potwierdzenie tych słów analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson przytaczają różnice w cenie mkw. mieszkania z lokatorem w porównaniu do średniej ceny rynkowej oferty w wybranych miastach na podstawie ogłoszeń opublikowanych w serwisie otoDom.pl.
Nie warto roztrząsać tu dokładnie różnic pomiędzy poszczególnymi rynkami, gdyż ze względu na bardzo ograniczoną listę tego rodzaju ofert decydują o nich charakterystyki poszczególnych lokali. Warto jedynie wskazać, iż przykładowo w Krakowie (gdzie skala obniżki była najmniejsza w ujęciu procentowym) w dużym stopniu dotyczyły one lokali w kamienicach w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach w ścisłym centrum miasta. Powyższe zestawienie miało jedynie na celu nakreślić skalę obniżek ceny wyjściowej. Wynika z niego, iż ceny sprzedaży mieszkań z niechcianym lokatorem wystawiane są na rynek po stawkach niższych co najmniej o jedną czwartą od typowych na danym rynku, a różnice potrafią dochodzić do niemal 60%.
Wiadomo już na jakie upusty możemy liczyć i trzeba przyznać, iż robią nadzieję na dobry interes. Tak naprawdę jednak by móc oszacować rentowność zakupu tego rodzaju nieruchomości (pomijamy w tym momencie ewentualne kwestie etyczne, przed jakimi może stanąć inwestor) kluczowe będzie oszacowanie wysokości nakładów związanych z wyprowadzką lokatora. A te w decydującej mierze będą zależeć od jego skłonności do wyprowadzki (sama prośba zazwyczaj nie wystarczy) i woli współdziałania z nowym właścicielem. Te czynniki z kolei są niezwykle trudne do szybkiego i wiarygodnego oszacowania. Obecne prawo skutecznie chroni niesolidnych lokatorów, a długotrwałość i koszty postępowania sądowego bardzo negatywnie wpływają na zwrot z inwestycji i skutecznie uniemożliwiają zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Oczywiście nie znaczy to, iż zakup mieszkania z lokatorem musi być zawsze złym pomysłem. Część z nich nie będzie sprawiać większych problemów i po uzgodnieniu alternatywnego rozwiązania opuści zajmowane mieszkanie. Obawy przed rozlicznymi problemami, jakie mogą się pojawić po zakupie mieszkania sprawiają, iż konkurencja o tego rodzaju nieruchomości jest ograniczona, co dodatkowo sprzyja uzyskaniu atrakcyjnej ceny zakupu. Należy mieć jednak świadomość podwyższonego i często nie do końca możliwego oszacowania ryzyka takiej transakcji. Dlatego też tego rodzaju zakup odradzany jest typowemu klientowi i przeznaczony jest dla osób o dużej wiedzy prawnej i mocnych nerwach.
Przemysław Kotwicki, serwis otoDom.pl
Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert nieruchomości otoDom.pl
