Nowa ustawa wstrzymuje sprzedaż państwowych gruntów
Ustawa o obrocie ziemią przyjęta przez Sejm z początkiem kwietnia, ma uchronić Polskę przed niekontrolowanym wykupem gruntów przez obcokrajowców, w związku z otwarciem rynku od 1 maja 2016. Wśród szeregu zarzutów pod jej adresem, podkreśla się restrykcyjność nowego prawa.
Okazuje się jednak, że nowe przepisy nie są niczym nowym. Kraje unijne w taki sam sposób od wielu lat chronią swoje rynki ziemi rolnej.
Ustawa wstrzymuje sprzedaż państwowych gruntów na okres 5 lat, z wyjątkiem tych do 2 ha oraz z wyłączeniem terenów przeznaczonych na cele nie rolnicze - np. pod inwestycje mieszkaniowe.
Reguluje też prywatny obrót ziemią.
W myśl jej zapisów nabywcą ziemi rolnej może być jedynie rolnik indywidualny, czyli - zgodnie z nową definicją rolnika - osoba fizyczna, która osobiście gospodaruje na gruntach do 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, gdzie jest położona co najmniej jedna działka jego gospodarstwa.
Zgodnie z ustawą Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo pierwokupu ziemi, jeżeli grunt chce kupić osoba nie będąca rolnikiem, albo wtedy gdy jego gospodarstwo po zakupie ziemi przekroczy 300 hektarów. Agencja nie ma prawa pierwokupu przy obrocie w obrębie rodziny. Działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara (30 arów) są wyłączone spod rygorów ustawy.
Nowe przepisy preferują kupno ziemi w miejscu zamieszkania rolnika. Jest co prawda możliwość kupna poza gminą, ale za zgodą ANR. Nabywca ziemi musi osobiście przez co najmniej 10 lat prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego wszedł kupiony grunt. W tym czasie nie może go zbyć ani oddać w posiadanie, na przykład w dzierżawę.
Jak już wspomnieliśmy ustawa wywołała lawinę komentarzy i opinii - często nieprzychylnych. Eksperci rynku nieruchomości podkreślają np. że ograniczenia sprzedaży gruntów mogą przełożyć się na braki terenów inwestycyjnych i w efekcie wzrost cen mieszkań. Generalnie podkreśla się też ingerencję w "święte prawo własności" i zbyt mocne, wręcz restrykcyjne uregulowanie rynku.
Czy rzeczywiście?
Okazuje się, że na tle innych państw UE, niekoniecznie. Wiele krajów chroni swój rynek ziemi bardziej restrykcyjnie, niż ma to obecnie miejsce w Polsce.
Sprzedaż ziemi rolnej w Niemczech wymaga pozwolenia administracji (w zależności od landu - ogólnej albo powiatowej). Pozwolenie jest konieczne również w przypadku wymiany, darowizny, ugody, sporów spadkowych.
Organ niemieckiej administracji może odmówić pozwolenia, w sytuacji gdy:
- zbycie ziemi doprowadzi do nieracjonalnego podziału nieruchomości.
- doprowadzi do niegospodarnego pomniejszenia lub podzielenia gospodarstwa w stopniu zagrażającym jego zdolności do ekonomicznego przetrwania.
- jeśli podział gruntów spowoduje, że areał gospodarstwa spadnie poniżej 1 ha.
- jeśli cena gruntu odbiega rażąco od cen oferowanych na lokalnym rynku.
Bez uzyskania pozwolenia nie można skutecznie nabyć nieruchomości, ponieważ urząd ksiąg wieczystych nie przystąpi do wpisu własności do ewidencji nieruchomości. Największe szanse zakupu gruntów mają rolnicy, których głównym źródłem utrzymania jest rolnictwo a zakupiony grunt jest im potrzebny do ekonomicznego przetrwania ich gospodarstwa.
Organy administracji prowadzą statystykę cen sprzedawanych gruntów. Jeśli urząd odmówi sprzedaży ziemi, prawo pierwokupu w Niemczech mają spółki ziemskie działające w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością.
Spółki te mogą również sprzedawać ziemię - na tworzenie nowych bądź powiększanie istniejących gospodarstw. Głównym udziałowcem tych spółek jest administracja rządowa landów oraz stowarzyszenia rolników.
Nabywca ziemi od spółek musi osobiście ją uprawiać i mieszkać na terenie nabytego gospodarstwa. Swój grunt może odsprzedać jedynie członkom rodziny, w przeciwnym przypadku spółki korzystają z prawa odkupu. Również zawarcie umowy dzierżawy, wymaga zgody administracji. Ta może się sprzeciwić m.in. gdy jej zawarcie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów w rękach jednego użytkownika.
Prowadzenie działalności rolniczej na gruntach rolnych, które są przedmiotem kupna lub dzierżawy wymaga we Francji zezwolenia (autoryzacji). Decyzje podejmują prefekci departamentów w zgodności z priorytetami określonymi w planach strukturalnych. Wśród wielu zastrzeżeń, które mogą być przedmiotem odmowy autoryzacji jest m.in. brak kwalifikacji rolniczych.
Posiadanie kwalifikacji zawodowych dokumentuje dyplom lub równoważne świadectwo ukończenia studiów rolniczych lub średniej szkoły rolniczej. Wymóg posiadania kwalifikacji spełnia również co najmniej pięć lat pracy jako rolnik. Doświadczenie zawodowe powinno zostać nabyte w okresie ostatnich piętnastu lat poprzedzających objęcie gruntów. Departamenty mogą wprowadzać również inne, dodatkowe warunki.
Kontrolą i regulacją francuskiego rynku zajmuje się również 27 lokalnych Spółek Urządzeń i Osadnictwa Rolnego (SAFER). Są one spółkami akcyjnymi typu non - profit prowadzącymi działalność pod kontrolą Ministerstwa Rolnictwa oraz Ministerstwa Gospodarki i Finansów.
Nabywcy gruntów od SAFER muszą posiadać kwalifikacje zawodowe. SAFER może również nałożyć na nabywcę gruntu obowiązek jego rolniczego wykorzystania przez okres co najmniej 10 lat, zakaz dalszego zbycia nieruchomości, w tym oddania w dzierżawę lub użytkowanie oraz zobowiązać nabywcę do osobistej pracy na nabytym gruncie.
Nabywcy gospodarstw nie mogą bez zgody SAFER przenosić własności pozyskanych nieruchomości bądź dokonywać zmiany ich przeznaczenia lub podziału przez okres 10 lat.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
Sprawdź: PROGRAM PIT 2015
