Nowe dane o cenach transakcyjnych mieszkań. Raport AMRON uwidocznił niepokojący trend na rynku kredytów
Na akcję kredytową w pierwszym kwartale wpływ miał wygasły już program Bezpieczny kredyt 2 proc. Jednocześnie dzięki rosnącym wynagrodzeniom lekko odbudowała się zdolność kredytowa Polaków. Na rynku można jednak zaobserwować niepokojący trend - kredyty są zaciągane na wyższe kwoty i dłuższy okres, przy jednoczesnym spadku wkładu własnego. Ceny transakcyjne mieszkań wzrosły, ale czynsze najmu zaczęły spadać. Co dalej? Dużo zależy od ostatecznej decyzji rządu co do kredytu "na start" .
Pierwszy kwartał 2024 r. na rynku kredytów hipotecznych przyniósł spadek liczby udzielonych kredytów hipotecznych o 6 proc., w porównaniu do końca roku 2023, ale za połowę tej akcji kredytowej odpowiedzialny był jeszcze wygaszony program dopłat.
Jeszcze w pierwszych trzech miesiącach duży wpływ na akcję kredytową miał program wprowadzony przez rząd PiS czyli "kredyt 2 proc." i wnioski, które nie zostały zrealizowane w roku poprzednim. Jednocześnie początek roku 2024 r. to także wzrost zdolności kredytowej Polaków, czego odzwierciedleniem jest wyższy o 2,38 pkt. niż w czwartym kwartale 2023 r. Indeks Dostępności Mieszkaniowej, utrzymujący się obecnie na poziomie 131 pkt. - wynika z najnowszego raportu AMRON Związku Banków Polskich.
- Podejmowaniu decyzji o zaciąganiu kredytu mieszkaniowego sprzyja psychologiczne oswojenie się z co prawda wysokim, lecz stabilnym poziomem inflacji i stóp procentowych, zwłaszcza w kontekście pojawiających się w przestrzeni publicznej opinii ekspertów o spodziewanych obniżkach stóp procentowych NBP. Nawet jeśli perspektywa czasowa tej obniżki liczona jest w kwartałach, a nie miesiącach. Nie bez znaczenia jest również wzrost wynagrodzeń - komentuje dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich.
Pierwszy kwartał 2024 r. przyniósł również pewne - zdaniem bankowców - niepokojące obserwacje, w tym m.in. wzrost udziału kredytów z niskim udziałem własnym, odnotowany już szósty raz z rzędu.
Odsetek kredytów o wskaźniku LtV (relacja kredytów do wartości nieruchomości) powyżej 80 proc. wzrósł ponad dwukrotnie z 17 proc. w roku 2022 do 38 proc.
- To oczywisty skutek kolejnego produktu poprzedniego rządu, czyli gwarancji rządowej dla brakującego wkładu własnego kredytobiorcy. Ale to jednocześnie jeden z sygnałów psucia rynku kredytów hipotecznych. Wkład własny kredytobiorcy pełnił i powinien pełnić nadal istotną rolę dotyczącą oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy - ocenia Jacek Furga. Jednocześnie wydłuża się okres zapadalności nowo udzielanych kredytów. Jest mniej kredytów zaciąganych na okres do 15 lat, a więcej tych które ludzie biorą na 25 i nawet 35 lat - wskazuje.
Początek tego roku był także czasem podwyżek średniej transakcyjnej ceny za metr kwadratowy mieszkania. Przykładowo w pierwszych trzech miesiącach 2024 roku ceny w Warszawie wzrosły do poziomu 13 986 zł/m2, czyli o 5,27 proc. kwartał do kwartału, a we Wrocławiu o 3,48 proc. do 10 943 zł/m2. W Krakowie średnia cena transakcyjna to 12 316 zł/m2 (+4,67 proc.), zaś w Gdańsku 11 118 zł/m2 (+4,37 proc.).
Znaczące wzrosty cen widać także przy porównaniu cen rok do roku i zdaniem Furgi są one efektem wprowadzenia programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. W największych miastach wzrost sięgał 20 proc., a w niektórych przekroczył ten próg. Na pewną ulgę mogli liczyć wynajmujący mieszkania. Stawki czynszów najmu zatrzymały się, a w niektórych miastach spadły.
Bankowcy z Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości mają rekomendacje dotyczące pożądanych ich zdaniem zmian na rynku mieszkaniowym. To, jak zachowa się rynek kredytów hipotecznych w roku 2024, zależy w dużej mierze od tego, czy rządowi uda się uruchomić program "Kredyt na Start" (losy tego projektu są niepewne, zwłaszcza po deklaracji, że Polska 20250 go nie poprze - red.).
- Po skonstruowaniu nowego rządu oczekiwałem, że pojawi się szansa na wypracowanie nowych, długoletnich programów rozwiązujących problem mieszkaniowy w Polsce. Jako sektor bankowy rekomendujemy od wielu lat sprawdzone, zweryfikowane pozytywnie w innych krajach rozwiązania. Tymczasem nowy rząd, pomimo totalnej krytyki wyborczego hitu poprzedniego rządu, jakim był Bezpieczny Kredyt 2 proc., postanowił powielić ten produkt w nieco zmienionej oprawie. Użyłem sformułowaniu "produkt", a nie "program", celowo - komentuje Jacek Furga.
Jego zdaniem potrzebna jest dyskusja o rozwiązaniach systemowych przekraczających czas trwania jednej kadencji rządu, bo polski rynek mieszkaniowy potrzebuje spójnego, kompleksowego i - co najważniejsze - wieloletniego programu mieszkaniowego.
Jego zdaniem jednym z takich elementów jest przekierowanie części oszczędności Polaków w budowę mieszkań na wynajem czy rynek PRS, m.in. poprzez REIT).
Monika Krześniak-Sajewicz
