Nowe dane o cenach transakcyjnych mieszkań. Zmiana na rynku jest widoczna

- Dane NBP, choć opóźnione w czasie (przypomnijmy, że prezentują ceny z okresu czerwiec-sierpień), potwierdzają inne sygnały z rynku - dynamika cen ofertowych i transakcyjnych na większości rynków hamuje (przykładowo średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym w Warszawie praktycznie się nie zmieniły kwartał do kwartału). Przybywa miast, w których odnotowano spadki średnich cen. W szczególności w przypadku cen transakcyjnych wpisuje się to w trend silniejszego rabatowania, które widzimy na rynku. Można zakładać, że spadki cen raportowane w 4. kwartale będą jeszcze bardziej widoczne, gdyż to już dzisiaj sygnalizują ankiety i ceny ofertowe z innych źródeł - komentuje Jan Dziekoński, analityk rynku i założyciel portalu FLTR. 

W ostatnich tygodniach było coraz więcej sygnałów o wyhamowaniu cen mieszkań, a nawet o ich spadkach.

Czy nowe dane zweryfikowały i potwierdziły to jednoznacznie? Z tym jest problem, bo do samych danych NBP trzeba podchodzić z pewną ostrożnością.

-  Warto pamiętać, że Narodowy Bank Polski, podobnie jak w poprzednich kwartałach, badał wycinek rynku. Dopiero za pewien czas (przy okazji publikacji kwartalnego raportu NBP) dowiemy się, jak duży był to wycinek, ale jedynie w odniesieniu do rynków pierwotnych z dużych miast. Porównanie próby badawczej NBP z drugiego kwartału 2024 r. oraz danych BIG DATA RynekPierwotny.pl sugeruje, że NBP wziął pod uwagę od 40 proc. (Wrocław, Łódź) do ok. 70 proc. (Poznań) sprzedaży nowych mieszkań. W przypadku oferty deweloperów, analogiczne wskaźniki wynosiły od ok. 50 proc. (Łódź) do 100 proc. (Poznań) - komentuje dla Interii Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Jak dodaje, dla rynków wtórnych trudno obliczyć podobne wskaźniki pokrycia (nawet dla drugiego kw. br.).

- Dlatego dane cenowe NBP dotyczące używanych mieszkań trzeba traktować ostrożniej - zwłaszcza w przypadku mniejszych rynków. Przykład stanowi Szczecin, gdzie według Narodowego Banku Polskiego średnia cena transakcyjna 1 m kw. lokali z rynku wtórnego wzrosła o 9,5 proc. przez kwartał, przy równoczesnym spadku na rynku pierwotnym wynoszącym 3,5 proc. Taka rozbieżność wzbudza wątpliwości. Jeżeli chodzi o rynek pierwotny, to warto zwrócić uwagę, że trzy lokalizacje, dla których NBP odnotował największe kwartalne spadki (Poznań, Łódź, Szczecin) to jednocześnie miasta, gdzie według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl nadwyżka podaży jest duża. Z kolei w Warszawie i Krakowie deweloperzy nie mogą zbytnio narzekać na popyt - wskazuje Prajsnar. To właśnie w dwóch największych miastach kraju NBP odnotował wyraźne podwyżki średnich cen transakcyjnych za 1 mkw. nowych mieszkań - odpowiednio o 1,8 proc. (Warszawa) i 4 proc. (Kraków).

Wątpliwości wzbudziły dane dla Wrocławia i Szczecina, gdzie są spore zwyżki cen, ale jest na to wytłumaczenie.

- Jeżeli chodzi o Wrocław (+8,8 proc.), to tutaj dane transakcyjne prawdopodobnie odzwierciedlają przesunięcie oferty deweloperów w kierunku droższych lokali. Dane RynekPierwotny.pl potwierdzają, że taka letnia zmiana miała miejsce, a wrocławscy inwestorzy rozbudowali segment mieszkań za 15-20 tys. za metr kwadratowy. Być może rekordowy kwartalny wzrost cen transakcyjnych 1 m kw. na szczecińskim rynku wtórnym (średnio o 9,5 proc.) też udałoby się lepiej wyjaśnić, gdybyśmy mieli więcej danych na temat tamtejszej oferty używanych lokali - mówi analityk RynekPierwotny.pl.

Zdaniem Łukasza Sroczyńskiego, pośrednika kredytowego, dane NBP raczej były do przewidzenia, ale zwraca uwagę na jeszcze jeden element, którego nie widać w statystykach.

- Rynek pierwotny i deweloperzy wcześniej dostosowują ceny do aktualnej sytuacji. Oprócz mniejszych cen transakcyjnych trzeba też pamiętać o oferowanych "gratis" miejscach postojowych i komórkach, które nie mają odzwierciedlenia w danych NBP. Natomiast rynek wtórny działa trochę z opóźnieniem. Część osób ma jeszcze w głowie ceny transakcyjne w trakcie Bezpiecznego Kredytu 2 proc., a część liczy, że zapowiedzi nowych dopłat się spełnią i niezbyt chętnie akceptuje spadek cen. Z biur nieruchomości wiem jednak, że sprzedający powoli się niecierpliwią i dopytują o brak zainteresowania ich nieruchomością.  To pierwszy krok, aby zmniejszyć oczekiwania cenowe przy sprzedaży - mówi Interii Sroczyński.

Andrzej Prajsnar podkreśla, że - generalnie rzecz ujmując - przydatność cenowych danych NBP w tej formie jest ograniczona. 

- Pełniejsze statystyki o cenach ofertowych mieszkań publikują bowiem serwisy prezentujące oferty deweloperów i osób prywatnych. Z kolei informacje NBP na temat cen transakcyjnych odzwierciedlają tylko wycinek rynku. Innymi słowy, monitoring cen mieszkań zapowiadany przez rząd w ramach tzw. Portalu DOM jest potrzebny dosłownie "na wczoraj". Warto pomyśleć o rozszerzeniu planowanego systemu również o dane na temat obrotu gruntami. W przypadku działek, dostępność informacji cenowych jest bowiem jeszcze gorsza niż sytuacja związana z mieszkaniami - podsumowuje ekspert.

Monika Krześniak-Sajewicz