Nowe, kreatywne sposoby zakupu nieruchomości

Gdzie jest haczyk? Otóż kupiec musi przekazać posiadany portfel papierów wartościowych firmie zajmującej się alternatywnymi usługami finansowymi, na okres od trzech do dziesięciu lat, otrzymując przy takiej transakcji 80 proc. bieżącej wartości zbywanych aktywów i uprawniając pożyczkodawcę do dowolnego dysponowania swoimi akcjami. Po trzech do dziesięciu latach spłacania oprocentowania na poziomie 3 proc. do 5 proc., o ile udało mu się spłacić pierwotną wysokość zaciągniętej pożyczki, nabywca nieruchomości otrzymuje swojej papiery wartościowe z powrotem.

W szczegółach: Nowe, kreatywne sposoby na zakup nieruchomości

Na zdjęciach: Ile zarabiają najlepsi sprzedawcy nieruchomości

W szczegółach: Co najlepiej ulepszyć w domu w czasach recesji

Na zdjęciach: Miasta sukcesu i miasta porażki

Na zdjęciach: Które fundusze nieruchomości warto dziś kupować

- Jeżeli po tym okresie akcje pójdą w górę, każda ze stron zyskuje - mówi Jason Jepson, rzecznik świadczącej takie właśnie, alternatywne usługi finansowe firmy Grander Financial z Irvine w Kalifornii.

Tak działająca pożyczka hipoteczna zabezpieczona papierami wartościowymi to tylko jeden ze sposobów kreatywnego podejścia do kupna nieruchomości na rynku, na którym trudno uzyskać kredyt bankowy. Rozwiązania takie są stosowane, gdy poziom kapitału w systemie spada -- są jednak wyjścia lepsze i gorsze.

Kreatywne - tak, ale nie nowe

Jak się okazuje, takie sposoby finansowania zakupów czterech kątów nie są specjalnie nowe. Uciekano się do nich już w przeszłości, podczas wcześniejszych zawirowań gospodarczych.

- Wiele nowych produktów hipotecznych, jakie się pojawiają, to powtórki z przeszłości - mówi Anthony Sanders, profesor finansów rynku nieruchomości Arizona State University. - [Są to] odmiany pożyczek hipotecznych, jakie były popularne na cechującym się wysoką inflacją i wysokimi stopami procentowymi przełomie lat 70. i 80. ubiegłego wieku.

Weźmy, na przykład, dwuetapowy kredyt hipoteczny, czyli kredyt o stałym oprocentowaniu rozłożony na 40 lat, który następnie po 10 latach zmienia się na kredyt o oprocentowaniu zmiennym. Czterdziestoletnie kredyty hipoteczne oferują zazwyczaj niższe miesięczne spłaty kapitału, niż kredyty dwuetapowe, ich oprocentowanie jest jednak przeważnie wyższe. Aby przekonać się, że tańszy jest kredyt dwuetapowy, trzeba wykonać parę obliczeń.

Można też zastanowić się nad kredytem o równych ratach kapitałowych, który zmniejsza wysokość kapitału znacznie szybciej, niż standardowy kredyt hipoteczny, wymaga jednak wyższej raty miesięcznej. Oba te produkty hipoteczne -- kredyt dwuetapowy i kredyt o równych ratach spłaty kapitału -- pozwalają kredytobiorcy elastycznie zarządzać stopą oprocentowania w trudnych dla rynku czasach.

Jeżeli nie banku, to skąd?

Z tymi rodzajami kredytów hipotecznych wiąże się jednak ten sam problem: udzielają ich banki, a akurat teraz współpraca z bankami nie należy do najprzyjemniejszych rzeczy na świecie. Jeżeli więc zupełnie uda się jej uniknąć, będzie to mieć swoje zalety.

Możliwość uniknięcia konwencjonalnego kredytu hipotecznego daje, na przykład, pożyczka rodzinna. Rodzic może udzielić pożyczki dzieciom, na przykład, zastawiając rodzinny dom pod hipotekę odwróconą, lub sięgając po odłożoną gotówkę. O ile pożyczka taka jest udokumentowana na piśmie i obłożona odsetkami (choćby nawet niższymi, niż stosowane na rynku), amerykański fiskus nie opodatkuje jej jako darowizny.

Ma ona jednak swoje wady. Zawsze może się przecież zdarzyć, że ktoś z rodziny będzie musiał wyegzekwować od kredytobiorcy spłatę pożyczki -- a to może popsuć święta rodzinne dziesiątki lat naprzód.

Mimo wszystko, standardowy, 30-letni kredyt o stałym oprocentowaniu nie znika z rynku -- nadal należy on do kanonów branży. Jego alternatywy są względnie słabo znane, gdyż banki podchodzą do niekonwencjonalnych produktów kredytowych z dużą rezerwą, a i kredytobiorcy nie chcą stawiać swoich losów na szalę nastrojów giełdowych, ani pakować się w rozwiązania niepoparte długą i pewną praktyką rynkową.

- To po prostu ryzykowne, a ryzyka ludzie wolą dzisiaj, delikatnie mówiąc, unikać - mówi Melissa Cohn, dyrektor nowojorskiej firmy Manhattan Mortgage. Dodaje, że jeżeli banki oferują jakieś niestandardowe produkty, to czynią to tylko po to, aby potem zarobić na ponoszonych przez klienta konsekwencjach ich wysokiego ryzyka. - Banki stały się bardzo ostrożne w przestrzeganiu wytycznych dotyczących zabezpieczeń kredytowych.

Gdyby jednak zachowywały tę samą przezorność przez ostatnie kilka lat, kredyty płynęłyby teraz szerokim strumieniem, a my nie musielibyśmy szukać ich alternatywnych źródeł.

Na zdjęciach: Co kupować i gdzie

Matt Woolsey