Nowe utrudnienia w budowie domu na działce rolnej

Najgłośniej dyskutowana jest sprawa znacznego ograniczenia możliwości obrotu ziemią rolną. Zmieniona Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zezwala na sprzedaż nieruchomości rolnych o powierzchni większej niż 0,3 hektara wyłącznie rolnikom indywidualnym.

W uproszczeniu rolnika indywidualnego można zdefiniować jako osobę użytkującą ziemię rolną (do 300 ha), posiadającą kwalifikacje rolnicze (np. ukończoną szkołę o profilu rolniczym) oraz mieszkającą na obszarze gminy, w której znajduje się przynajmniej jedna z nieruchomości wchodzących w skład jego gospodarstwa rolnego. W efekcie przepisy, które miały chronić polską ziemię przed wykupem przez cudzoziemców, mogą niemal całkowicie zahamować obrót nieruchomościami rolnymi.

Zmiana dotknęła także m.in. ustawę o księgach wieczystych i hipotece, w której dodano następujący zapis: "Suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości tej nieruchomości, określonej przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami".

Jest to kolejny negatywny aspekt dokonanych zmian. Do 1 maja bank przy udzielaniu kredytu hipotecznego do obliczenia jego wysokości przyjmował wartość aktualną działki oraz wartość przyszłą, czyli nieruchomości zabudowanej domem (razem z wartością tego domu). Wysokość hipoteki ustanawiano w wysokości od 130 do 200 proc. wartości nieruchomości, jednak nie była ona ściśle powiązana z aktualną na dzień udzielania kredytu wartością gruntu.

Oba wymienione wyżej aspekty wpływają na wstrzymanie udzielania przez banki kredytów hipotecznych na budowę domu na działce rolnej. Po pierwsze banki mogą udzielić kredytu wyłącznie w wysokości nieprzekraczającej wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem tego kredytu. W przypadku działek rolnych ich wartość jest zbyt niska w porównaniu z kosztami budowy domu. Na wpis wyższej hipoteki do księgi wieczystej nie wyrazi zgody sąd, co automatycznie przekreśla możliwość wzięcia kredytu na budowę domu w zadowalającej wysokości.

Poniżej zestawiono średnie ceny działek w Małopolsce w zależności od ich rodzaju. Oczywiście najdroższe w przeliczeniu na 1 m kw. są działki budowlane, których jest również najwięcej. Jednak najwyższe całkowite ceny zawierają oferty działek rolno-budowlanych. Wynika to z ich dużej powierzchni, która średnio wynosi 35 arów, a w przypadku działek budowlanych jest to zaledwie 14 arów. Najtańsze pod każdym względem są nieruchomości rolne. Ich zakup, a następnie budowa domu wiąże się jednak z większymi trudnościami.

Kolejną kwestią jest ograniczenie w obrocie ziemią rolną, które zniechęca banki do udzielania kredytów pod zastaw takich nieruchomości. W momencie gdy klient wypowie umowę kredytu, bank wejdzie w posiadanie działki rolnej, którą będzie mu bardzo ciężko zbyć.

Obecnie praktycznie jedyną możliwością zaciągnięcia kredytu na budowę domu na działce rolnej jest posiadanie innej formy zabezpieczenia, np. drugiej nieruchomości, na której mogłaby zostać ustanowiona hipoteka zabezpieczająca kredyt.

Jedynym wyłączeniem, które pozwala na niestosowanie się do aktualnie obowiązujących przepisów, jest posiadanie dla działki decyzji o Warunkach Zabudowy, wydanej przed wejściem w życie ustawy, czyli przed 1 maja br. lub aktualnie obowiązujący dla nieruchomości miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (jednak nawet to nie gwarantuje udzielenia kredytu przez bank).

Aleksandra Kubicka, serwis otoDom.pl

Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson SA

------------------

Będzie nowelizacja ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa - powiedział w czwartek w Sejmie wiceminister rolnictwa Zbigniew Babalski. Przyznał, że miesiąc po jej wejściu w życie pojawiły się problemy z kredytami, gdzie zabezpieczeniem są grunty rolnicze.

Babalski, udzielając posłom informacji o funkcjonowaniu ustawy, przekazał, że w celu rozwiązania problemu spotkał się z przedstawicielami Związku Banków Polskich.

- Jesteśmy na etapie szukania porozumienia. Z naszej strony, ze strony ministerstwa rolnictwa, mamy wyjście z tej sytuacji i niezwłocznie je zaproponujemy. Poprosimy o opinię Związku Banków Polskich i w krótkim czasie - jeśli taka będzie potrzeba - będziemy to nowelizować, żeby po prostu ludziom pomagać, a nie utrudniać - wyjaśnił.

Tłumacząc posłom, gdzie tkwi problem, wskazał, że bank, mając warunki zabudowy, pozwolenie na budowę i szacunek - w myśl tego co jest zapisane w ustawie - nie może wpisać wyższej wartości, niż rzeczywista wartość nieruchomości. - Rzeczoznawca nie szacuje przyszłej inwestycji, pomimo że jest pozwolenie na budowę, pomimo że jest dokumentacja techniczna na postawienie tam budynku - rzeczoznawca nie bierze tego pod uwagę, tylko szacuje wartość nieruchomości rolnej - mówił Babalski.

Według wiceministra autorzy ustawy założyli, że zabezpieczenie w postaci wpisanej wartości jest dobre dla rolników. - Była zgoda co do tego. Ale pojawiły się inne okoliczności - mówił wiceminister.

- Proszę sobie wyobrazić, że wtedy ani bank, ani nikt nie interweniował. Nie było problemu. Dzisiaj jest. Ale pochylamy się nad nim, będziemy to rozwiązywać - dodał.

Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, uchwalona przez Sejm 14 kwietnia, weszła w życie 30 kwietnia. Nowe przepisy wstrzymują sprzedaż państwowych gruntów na 5 lat z wyjątkiem nieruchomości do 2 ha oraz innych przeznaczonych np. na cele nierolne, jak pod budownictwo mieszkaniowe, centra biznesowo-logistyczne czy składy magazynowe. Zgodnie z nią podstawową formą zagospodarowania państwowej ziemi jest dzierżawa.

Ustawa reguluje też prywatny obrót ziemią; zakłada, że nabywcą ziemi rolnej może być jedynie rolnik indywidualny czyli osoba fizyczna, która osobiście gospodaruje na gruntach do 300 ha, ma kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, gdzie jest położona co najmniej jedna działka jego gospodarstwa.

Agencja Nieruchomości Rolnych uzyskała prawo pierwokupu ziemi, gdy uzna, że transakcja nie powinna dojść do skutku. Jednak dotyczy to dziedziczenia gospodarstwa przez osoby bliskie.

Spod rygorów ustawy są wyłączone działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara (30 arów), co oznacza, że będzie mógł je kupić nie rolnik.

(PAP)