O zakupie mieszkania decyduje cena i lokalizacja

Lokalizacja, powierzchnia mieszkania, jego standard, liczba pokoi - przede wszystkim w tych obszarach nabywcy mieszkań muszą dostosować swoje aspiracje, gdy okazuje się że zakładany przez nich budżet nie wystarcza na wymarzone "M". Do zmian dochodzi często, bo wciąż największym ograniczeniem wśród kupujących jest cena.

W Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu nabywcy chcą na mieszkanie wydać przeciętnie o jedną trzecią mniej niż wynosi średnia cena ofertowa. Jest ona oczywiście zawyżona względem poziomu rynkowego, ale pokazuje rozdźwięk miedzy oczekiwaniami finansowymi sprzedających, a możliwościami kupujących. Home Broker sprawdził więc, jak zgłoszony popyt na mieszkania materializował się w przypadku konkretnych nabywców w formie mieszkania. Dane dotyczą ostatnich 12 miesięcy i transakcji zawartych w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu. Wyniki pokazują więc, jakie czynniki są najważniejszymi aspektami każdej oferty sprzedaży mieszkania.

Aż dziewięć z dziesięciu osób rozpoczynających poszukiwania mieszkania zdecydowana jest co do liczby pokoi. W tym samym momencie ponad 80 proc. kupujących wie już też, ile chce na ten cel wydać. Lokalizacja jest dopiero czwartą kwestią, o której zdecydowało siedmiu na dziesięciu kupujących, którzy rozpoczęli poszukiwania. Na trzecim miejscu jest powierzchnia mieszkań, która jest niewiadomą dla jednej osoby na cztery rozpoczynające poszukiwania wymarzonego "M". Które z tych kategorii okazują się później najważniejsze, a z czego nabywcy są skłonni zrezygnować?

Siedmiu osobom na dziesięć udało się znaleźć mieszkanie w zakładanej cenie. Co trzeci nabywca wydał więc na mieszkanie więcej niż pierwotnie zakładał - np. w wyniku korzystania w większym stopniu z kredytu hipotecznego. Potwierdza to tezę, że cena pozostaje najważniejszym i najbardziej stabilnym czynnikiem ograniczającym popyt na rynku nieruchomości.

W niewiele mniejszym stopniu, bo w przypadku 66 proc. transakcji, wstępnie deklarowana przez nabywcę lokalizacja znalazła odzwierciedlenie w faktycznie nabywanym mieszkaniu. Pomimo więc faktu, że w preferencjach nabywców zajmuje ona dopiero czwarte miejsce, to w rzeczywistości okazuje się czynnikiem decydującym przy wyborze konkretnego lokalu. Nabywcy najrzadziej rezygnują więc z wybranej lokalizacji, gdy okazuje się, że założony budżet jest niewystarczający na wymarzone "M". Dla osoby kupującej ważniejsze są więc: komunikacja, dostęp do handlu, usług, oświaty bądź sam prestiż lokalizacji niż na przykład powierzchnia lokalu.

Niewiele ponad połowa nabywców rzeczywiście stała się bowiem właścicielami mieszkania o założonej powierzchni. W większości przypadków realia rynkowe spowodowały, że musieli oni obniżyć swoje aspiracje do możliwości portfela. Odwrotna sytuacja zdarzała się znacznie rzadziej. W przypadku 13 proc. transakcji okazało się jednak, że nabywcy kupili więcej niż pierwotnie zakładali.

Czarny koń preferencji osób rozpoczynających poszukiwania lokalu - liczba pokoi - jest najbardziej elastyczna, gdy okazuje się, że brakuje pieniędzy na zakup upatrzonej nieruchomości. Jedynie 49 proc. nabywców kupuje bowiem lokale o takiej liczbie pokoi, jaką zakładali. W 85 proc. przypadków niezrealizowania aspiracji dochodzi do zakupu mniejszego mieszkania. Jedynie co dwunasty kupujący decyduje się na zakup większego mieszkania niż pierwotnie zakładał.

Bartosz Turek

Analityk Rynku Nieruchomości

Pobierz darmowy: PIT 2010

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL