Obligacje zamienne sposobem na brak mieszkania
Rząd wycofał się z wsparcia budowy mieszkań na wynajem w systemie towarzystw budownictwa społecznego (TBS) w 2009 r. Według ostrożnych szacunków na mieszkanie w TBS-ach oczekuje ok. 100 tysięcy gospodarstw domowych. Istnieje model realizacji budownictwa dla ludzi, których nie stać na kredyt, a nie mogą liczyć na mieszkanie komunalne.
W samych tylko Katowicach na liście oczekujących znajduje się około tysiąca nazwisk osób, które nie mogą liczyć ani na kredyt, ani na mieszkanie komunalne. Zaostrzenie polityki kredytowej banków będzie skutkować powiększaniem się tego segmentu ludności, co uderza szczególnie w młode małżeństwa z dziećmi, którym coraz trudniej o kredyt na zakup mieszkania. Sytuacja ekonomiczna tej grupy pozwala jej jednak na opłacenie czynszu, który zawiera w sobie spłatę kredytu zaciągniętego na realizację inwestycji.
Pobierz za darmo program PIT 2011
Zestawienie dwóch wyżej opisanych okoliczności - braku programu rządowego, wspierającego budownictwo społeczne, oraz istnienia dużej niezaspokojonej potrzeby mieszkaniowej - prowadzi nieuchronnie do wniosku, iż trzeba szukać nowego modelu realizacji tego typu budownictwa. Utrzymywanie się luki na rynku mieszkaniowym w tym segmencie dowodzą m.in. wyniki ankiety, którą wiosną ubiegłego roku przeprowadziło Katowickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego.
Prace koncepcyjne prowadzone w naszej spółce nad takim modelem, zbiegły się w czasie z pracami Ministerstwa Infrastruktury nad założeniami do projektu ustawy o społecznym zasobie mieszkań czynszowych, społecznych grupach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw. Ministerstwo opracowało projekt nowego w Polsce systemu realizacji przedsięwzięć budownictwa mieszkaniowego w formule mieszkań na wynajem. Miałby on oprzeć się na partycypacji przyszłego najemcy w kosztach budowy lokalu mieszkalnego (w wysokości do 50 proc. kosztów budowy), z docelowym przeniesieniem własności na najemcę. Następowałoby to po całkowitej spłacie zobowiązań zaciągniętych na budowę lokalu. Ministerstwo określa tę formułę jako "społeczne grupy mieszkaniowe", które kreować mają m.in. TBS-y.
Katowickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego opracowało model, który opiera się na podobnym mechanizmie, ale jest on możliwy do realizacji w aktualnym stanie prawnym. Opiera się on na emisji obligacji zamiennych adresowanych do przyszłych najemców. Oczywistym jest przyjęte założenie, że "najtaniej" będzie pożyczyć pieniądze na budowę mieszkań właśnie od tego segmentu. Wszyscy pozostali uczestnicy rynku - instytucje finansowe, inwestorzy, partnerzy prywatni - pożyczać mieliby na gorszych dla spółki warunkach.
Z drugiej strony KTBS daje możliwość posiadania własnego mieszkania osobom, których sytuacja finansowa nie pozwala na nabycie lokalu na wolnym rynku. Najemcy obejmują obligacje emitowane przez TBS w wysokości od 30 do 50 proc. kosztów budowy mieszkania, a w zamian otrzymują prawo najmu lokalu (od razu). A po spłacie kredytu, który zaciągnie KTBS, obligacje będą zamieniane na prawo własności lokalu. Z badań przeprowadzonych przez nas wynika, że młodzi ludzie zainteresowani tym modelem dysponują środkami pieniężnymi pozwalającymi na wpłatę początkową - są to ich oszczędności oraz środki rodziców - a także są zdolni obsłużyć spłatę kredytu.
Całość montażu finansowego inwestycji wyglądałaby następująco:
- miasto wnosi aportem grunt, a w zamian uzyskuje pewną liczbę mieszkań na wynajem, zgodnie z dotychczasową praktyką;
- 30-50 proc. kosztów inwestycji pochodzi od obligatariuszy (tj. najemców i przyszłych właścicieli), którzy obejmują obligacje zamienne na prawo własności mieszkania;
- kredyt komercyjny (na 20-30 lat), który jest spłacany w czynszu (tak jak w systemie dzisiaj funkcjonującym).
Inwestor, tj. towarzystwo budownictwa społecznego, może realizować inwestycje bezpośrednio lub powołać do tego celu podmiot zależny - spółkę prawa handlowego przeznaczoną do realizacji konkretnego przedsięwzięcia (czyli tzw. SPV - Special Purpose Vehicle). Przy takim założeniu:
- TBS utworzy jednoosobową spółkę celową dla realizacji przedsięwzięcia;
- inwestycja jest realizowana na gruncie, wniesionym aportem do SPV;
- TBS może wnosić aportem także środki pieniężne i dokumentację projektową.
Program z punktu widzenia adresatów posiada wiele atutów:
- jest atrakcyjną alternatywą dla wynajmu mieszkania na rynku,
- beneficjenci nie muszą posiadać zdolności kredytowej potrzebnej do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym,
- beneficjenci nie zaciągają kredytu wieloletniego - bezpieczeństwo finansowe,
- istnieje możliwość wyjścia z programu bez straty środków finansowych (zwrot wkładu własnego oraz spłaconej części kredytu),
- mieszkania są realizowane "pod klucz" - nie są wymagane środki finansowe na wykończenie ani na remont,
- czynsz jest na poziomie kosztów eksploatacyjnych,
- wiarygodność inwestora - spółka miejska, która nie jest nastawiona na osiąganie zysków.
Należy podkreślić, iż budowane w tym systemie mieszkania są częścią budownictwa "misyjnego", gdyż są przeznaczone dla osób, które nie mają zdolności kredytowej pozwalającej na nabycie mieszkania na rynku. Z naszych analiz i specyfiki tego modelu wynika, iż głównymi odbiorcami będą młode małżeństwa, poszukujące możliwości usamodzielnienia się.
Korzyści dla gminy z przyciągnięcia lub zatrzymania takich mieszkańców są oczywiste. To ważna konkluzja, jeżeli będziemy pamiętać, iż ok. 84 proc. wszystkich TBS-ów została utworzona właśnie przez gminy.
Krzysztof Mikuła
Autor jest wiceprezesem zarządu Katowickiego TBS, przewodniczącym Górnośląskiego Towarzystwa Gospodarczego w Katowicach. Ukończył prawo na Uniwersytecie Śląskim, w latach 2005-2007 był posłem na Sejm RP, a w latach 1998-2005 zasiadał w Radzie Miasta Katowice, gdzie m.in. przewodniczył komisjom skarbu i edukacji.
