Od kwietnia rusza "lokal za grunt"

Chodzi o ustawę o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, tzw. lokal za grunt. Jej przepisy zakładają w uproszczeniu, że gmina za oddanie gruntu pod budowę mieszkań ma otrzymać w zamian od inwestora część lokali.

Zdaniem projektodawców nowe przepisy mają na celu wsparcie gmin w powiększaniu własnego zasobu mieszkaniowego - mieszkań komunalnych, czynszowych i społecznych. Adresatem tych rozwiązań są głównie małe gminy.

Zgodnie z opublikowaną ustawą gmina będzie mogła wykorzystać pozyskane w wyniku rozliczenia ceny nieruchomości lokale czy budynki na realizację jej zadań z zakresu polityki mieszkaniowej, kulturalnej, edukacyjnej czy opieki zdrowotnej.

Nowe przepisy zakładają, że inwestor będzie mógł wybudować nowy budynek mieszkalny na działce pozyskanej od gminy lub wyremontować budynek już istniejący.

W kontekście rozliczeń między gminami a inwestorami ustawa przewiduje, że inwestor za otrzymanie gruntu pod budowę mieszkań od samorządu ma się z nim rozliczać mieszkaniami bez naliczania swojej marży. "Ustawa określa zasady zbywania nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem w cenie tych nieruchomości ceny lokali czy budynków przekazywanych gminie przez nabywcę nieruchomości w przetargu nieograniczonym" - czytamy w uzasadnieniu.

O zbyciu nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości rozstrzygać ma rada gminy. "Ustawa określa treść uchwały rady gminy, w tym wymóg wskazania liczby i powierzchni lokali lub budynków jakie mają zostać przekazane gminie w rozliczeniu ceny nieruchomości, ich parametrów, minimalnego standardu, lokalizacji oraz ceny 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu lub budynku" - zaznaczono.

Budynki lub lokale przekazane w rozliczeniu ceny mogą pochodzić z przedsięwzięcia innego niż inwestycja. "Cena 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu lub budynku przeznaczonego do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia +lokal za grunt+ nie może przekroczyć wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania" - czytamy.

Cena ta może być podwyższona w uchwale o zbyciu nieruchomości, ale "w granicach określonych w ustawie, przy czym łączna cena lokali lub budynków nie może być wyższa niż wartość zbywanej nieruchomości".

Z kolei w przypadku lokalu lub budynku wpisanego do rejestru zabytków lub znajdującego się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków albo znajdującego się na obszarze rewitalizacji "łączna cena lokali lub budynków nie może być wyższa niż 90 proc. wartości nieruchomości".

Według nowych rozwiązań dopuszczone mają być też inne formy inwestowania z wykorzystaniem nieruchomości gminnych, np. uzyskiwanie przez gminy mieszkań położonych w innych lokalizacjach lub uzyskiwanie powierzchni niemieszkalnych (np. pod działalność wychowawczą, zdrowotną, kulturalną).

Zgodnie z nowym prawem, nieruchomości oferowane przez gminę będą musiały być objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub będzie musiała być wydana dla takiej nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy. Takie rozwiązanie ma na celu przyspieszenie inwestycji i zmniejszenie niepewności potencjalnych inwestorów, co do możliwości zagospodarowania danej nieruchomości.

Najemcy mieszkań uzyskanych przez gminę w rozliczeniu "lokal za grunt" mają mieć możliwość ubiegania się o dopłaty do czynszu w ramach programu "Mieszkanie na Start", który jest realizowany od 1 stycznia 2019 r. Dopłaty mają na celu polepszenie warunków mieszkaniowych osób średniozamożnych.

Innym rozwiązaniem jest też tzw. grant na infrastrukturę.

Gmina, która zaangażuje się w prowadzenie polityki mieszkaniowej poprzez m.in. tworzenie mieszkań komunalnych; tworzenie mieszkań w formule TBS; czy współpracę z inwestorami na zasadach lokal za grunt będzie mogła uzyskać grant np. na drogę, żłobek, przedszkole w wysokości 10 proc. tego przedsięwzięcia infrastrukturalnego.

Najemcy mieszkań uzyskanych przez gminę w rozliczeniu "lokal za grunt" będą mogli ubiegać się o dopłaty do czynszu w ramach programu "Mieszkanie na Start", który jest realizowany od 1 stycznia 2019 r. Dopłaty mają na celu polepszenie warunków mieszkaniowych osób średniozamożnych.

 Nowe przepisy mają ponadto wprowadzić zachęty do prowadzenia prac remontowych w budynkach zabytkowych oraz do inwestowania na terenach poddawanych rewitalizacji.

"Ustawa określa szczegółowe wymogi dotyczące warunków przetargu (art. 6), oferty inwestora (art. 7) oraz umowy zbycia nieruchomości (art. 9)" - wyjaśniono. Przepisy mają wejść w życie 1 kwietnia 2021 r.

Co zyska gmina?

- gmina wystawia na sprzedaż grunt (koniecznie objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z wydaną decyzją o warunkach zabudowy);

- inwestor kupuje działkę od gminy i stawia na niej budynek albo remontuje/przebudowuje już istniejący (np.pustostan) ;

- po zakończeniu budowy inwestor przekazuje samorządowi wcześniej ustaloną liczbę lokali (jest to część rozliczenia za nabyty grunt);

- gminy mogą potraktować nowo uzyskane lokale jako mieszkania komunalne albo wnieść je do spółek gminnych (np.TBS-ów) lub państwowych.